Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меняем целевое назначение нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объекты, не предназначенные для проживания людей, тоже могут иметь назначение по цели использования. Как следствие, собственники или пользователи данных помещений также должны соблюдать установленные нормы.
Как определить назначение
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Во-первых, в обращении гражданина указано на нарушения тишины и покоя граждан в ночное время. Т.е. обращает внимание на признаки состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 8 «Нарушение тишины и покоя граждан в ночное время, в выходные и праздничные дни» Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге».
Согласно статье 2 указанного закона Санкт-Петербурга ночным временем считается период с 22.00 до 8.00 часов, а к числу защищаемых объектов в Санкт-Петербурге отнесены квартиры многоквартирных домов, подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, а также придомовые территории.
Пунктом 2 статьи 8 предусмотрена ответственность граждан, должностных и юридических лиц за действия, повлекшие нарушение тишины и покоя граждан в ночное время на защищаемых объектах в Санкт-Петербурге.
Пунктом 7 статьи 8 также предусмотрена ответственность за совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан в многоквартирных домах в выходные и нерабочие общегосударственные праздничные дни с 8.00 до 12.00 часов.
Соответственно, обращение гражданина в части, указывающей на нарушение запрета, установленного статьей 8 следует направить в орган государственной власти Санкт-Петербурга, в задачи которого входят разработка и обеспечение реализации мер по укреплению законности, правопорядка и безопасности в Санкт-Петербурге в сфере обеспечения и защиты прав и свобод человека и гражданина, охраны собственности и общественного порядка, должностные лица которого уполномочены составлять протоколы о таких правонарушениях (пункт 2-4 статьи 51).
Комитет по вопросам законности, правопорядка и безопасности (см. пункт 1.1 и раздел 2 «Положения о Комитете по вопросам законности, правопорядка и безопасности», утв. постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 N 46 «О мерах по совершенствованию системы гражданской обороны, защиты населения и территории от чрезвычайных ситуаций и обеспечения пожарной безопасности в Санкт-Петербурге»).
Во-вторых, в связи с использованием нежилого помещения в многоквартирном доме «не по целевому назначению» следует отметить следующее.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. При этом указанная статья не обязывает ни собственника помещения, ни уполномоченный на принятие решения о переводе орган власти указывать вид разрешенного использования помещения после перевода его в разряд нежилых помещений. По смыслу закона, нежилое помещение может использоваться в целях, разрешенных действующим законодательством, в том числе законодательством о техническом регулировании.
В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилищное законодательство устанавливает ограничения права собственника, установленного статьей 209 ГК РФ: при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (пункт 10 статьи 23 ЖК РФ).
В свою очередь, требования по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах определены сводом правил СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», включенным в доказательную базу «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений».
СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» в части приведенных в консультации положений включен в «Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утв. приказом Росстандарта от 02.04.2020 N 687 (пункт 203).
В соответствии с пунктом 4.10 СП 54.13330.2016:
В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах — в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения при условии соблюдения требований [ПУЭ, пункт 2.3, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека].
Не допускается размещать:
- специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
- магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел.
- Примечание — Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;
- специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптово�� или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
- все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч**; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м); бани, сауны;
- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;
общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
- производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);
зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
- рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
- помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения), магазины по продаже оружия, тиры.
** Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.
Типологические группы и рекомендуемая номенклатура встроенных и встроенно-пристроенных в многоквартирные жилые здания учреждений, предприятий, организаций общественного назначения даны в приложении В.
Согласно приложению В к СП 54.13330.2016 в указанную номенклатуру включены в числе прочих:
- предприятия розничной торговли продовольственными товарами, в т.ч. продовольственные магазины с универсальным ассортиментом (пункт 3.1),
- предприятия розничной торговли непродовольственными товарами, в т.ч. непродовольственные магазины с универсальным ассортиментом (пункт 3.2).
В связи с указанным возникает вопрос, на каком основании в решении уполномоченного органа появляется вид разрешенного целевого использования помещения после его перевода в разряд нежилых помещений.
Согласно п.п.6 и 7 части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должен приложить к заявлению о переводе среди прочих документов:
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
- согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Использование нежилого помещения не по назначению
Однако акта прямого действия, устанавливающего порядок, процедуру согласования изменения целевого назначения нежилого помещения, пока нет. Применяя по аналогии Распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г.
№ 560-РМ “Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлению документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах”, лица, решившие изменить целевое назначение объекта нежилого фонда, подают в окружные комиссии:
Согласно Закону г. Москвы от 3 июля 2002 г.
№ 38 “О государственном контроле за учётом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы”, под порядком изменения целевого назначения объекта нежилого фонда, занимаемого на правах аренды (субаренды), следует понимать получение пользователем (арендатором, субарендатором) решения полномочного органа об изменении целевого назначения нежилого помещения (части его) с соблюдением процедуры согласования, предусмотренной соответствующим правовым актом города Москвы.
Большинство нежилых помещений на рынке недвижимости г. Москвы, находящиеся как в частной, так и в городской собственности имеют целевое назначение нежилого помещения — свободное.
Помещение свободного назначения – это помещение, предполагающее различные варианты использования, к примеру, офисное, торговое, складское или для общественного питания.
Но на деле, безусловно, не всякий такой объект можно использовать как угодно.
Для открытия продуктового магазина, косметологического салона, стоматологии и т.д. требуется изменение целевого назначения нежилого помещения. А для этого потребуется собрать весомый пакет документов и получить заключения и согласования необходимых служб и инстанций г.Москвы.
Можно ли использовать жилую площадь квартиры для ведения бизнеса
Жилищный кодекс (статья 17) предусматривает следующие ограничения для осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении:
- деятельность не нарушает санитарные, гигиенические нормы и права соседей;
- гражданин является собственником, арендатором или занимает помещение на другом законном основании;
- другие жильцы не возражают против осуществления коммерческой деятельности в жилье.
Важно! Закон запрещает осуществление производственной деятельности в жилом помещении.
Санкции за нецелевое использование помещения
Закон устанавливает ответственность за нарушение правил использования жилых помещений. Под нецелевым понимается использование нежилого помещения для проживания людей, а жилого – для коммерческой, предпринимательской или производственной деятельности.
Предусмотрены следующие санкции за нарушение целевого использования:
- административная ответственность;
- имущественная ответственность;
- уголовная ответственность.
Назначение жилого помещения и пределы его использования
Целевое использование жилых помещений определено в статье 17 ЖК РФ – они предназначены для проживания граждан. Та же статья допускает ведение профессиональной деятельности индивидуальным предпринимателем или организацией, в случае, если это не приводит к нарушению прав и свобод других граждан, а также не противоречит нормам, предъявляемым к жилым помещениям. Формально таким правом наделено лицо, проживающее в квартире на законных основаниях (собственник или квартиросъемщик).
Важно знать! Недопустимо размещение в квартире промышленных производств, подразумевающих использование станков и другого оборудования, нарушающего санитарно-гигиенические нормы. Такое право владелец получает только после перевода площади в статус нежилой, в противном случае он может быть привлечен к административной ответственности.
Без согласования компетентных органов запрещается производить перепланировку в квартире, устанавливать или переносить дополнительное оборудование, проводить переустройство.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:
- Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
- Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СанПиН), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.
ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.
Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).
Как изменить цель территории?
Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.
Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.
По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.
Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.
Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.
Нарушения использования жилья не по назначению могут устанавливаться разными способами. Периодически подобные факты выявляются в результате запланированных, а также внеплановых проверок правоохранительных органов и жилищными инспекциями.
Вместе с тем, имеют место быть обращения жителей соседних квартир с жалобами на нарушителей. Таких претензий, как правило, бывает достаточно для организации проверки по месту нахождения объекта, в ходе которой подтверждается нецелевое использование помещения. На основании выявленных нарушений оформляется процессуальный протокол.
Собранные материалы по административному правонарушению отправляются на рассмотрение мировому судье. В ходе подробного изучения всех обстоятельств устанавливается факт виновности гражданина, а также назначаются штрафные и иные санкции.
Стоит отметить, что наказания применяются за каждый факт использования жилья не по назначению. Более того, при неоднократном повторении нарушения, нанесению ущерба помещению может повлечь изъятию объекта в принудительном порядке на основании судебного решения.
Какие виды предпринимательской деятельности разрешены
Ярким примером служит деятельность адвокатов, которым в жилых помещениях разрешается организовывать свои кабинеты. Они принимают граждан, консультируют их, составляют документы. Их деятельность имеет интеллектуальную форму.
Аналогично можно сказать о бухгалтерах, разработчиках компьютерных программ и других специалистах.
Если говорить о специалистах ручного труда: швеи, ювелиры, им также не запрещено работать в жилых помещениях.
Фактически речь идет о том, будет ли страдать инфраструктура дома от деятельности предпринимателя, например, создание чрезмерного напряжения в электросети, чрезмерная нагрузка на систему водоотведения.
Некоторые виды деятельности могут создавать опасность для окружающих. Например, врач-реабилитолог вполне может оказывать некоторые услуги на дому, врач-вирусолог, уже вряд ли. Материалы, с которыми он работает, имеют высокую степень опасности. Нельзя забывать, что жилое помещение – это здание, построенное и оборудованное под специальные цели, его нельзя назвать универсальным.
Так что имеет ли предприниматель право использовать помещение в качестве офиса, определяется конкретными обстоятельствами, а не видами его деятельности.
Целевое назначение нежилого помещения
Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.
Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).
Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:
- аптекой;
- магазином;
- офисом;
- стоматологическим кабинетом;
- библиотекой;
- развлекательным центром и т.п.
Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.
Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.
Нецелевое использование нежилых помещений
Согласно букве закона, нецелевое использование помещений – как жилых, так и нежилых – может повлечь за собой определенные санкции. Кроме того, если подобное нарушение выявляется на объекте, который был арендован, то дополнительные штрафы могут содержаться в договоре аренды.
Нецелевое использование: что это значит
Если с нецелевым использованием жилых помещений все вроде бы ясно – устраивать там магазин или же устанавливать производственное оборудование не стоит, то разобраться с нецелевым использованием нежилых помещений немного сложнее.
Отталкиваться нужно от того, что у каждого помещения, так или иначе, имеется определенное назначение, и использовать его можно только в указанных рамках. Например:
- торговая точка не может использоваться как кафетерий;
- производственное помещение не может выполнять функции ресторана или же магазина продовольственных товаров и т.д.
Получается, что, если ведущаяся в помещении деятельность не соответствует его целевому назначению, это чревато санкциями.
Теперь — градация коммерческой недвижимости:
- Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
- Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
- Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
- Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
- Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
- Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.
При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.