Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Продажа или покупка недвижимости – это сделка, которая предполагает передачу крупной суммы денежных средств. Большие деньги требуют к себе внимания, которое должно быть со всех сторон.
Необдуманное решение вполне может привести к потере недвижимости. Свести вероятность ситуации к минимуму позволит только правильно составленный с юридической точки зрения договор.
Налог с продажи квартиры необходим для отслеживания чистоты сделки на государственном уровне. Благодаря ему удается уменьшить количество обманных сделок, которые направлены на обогащение.
При несоблюдении основных норм и правил каждая из сторон может потерять существенную сумму средств.
Не следует забывать о том, что часть уплаченного налога будет возвращена посредством налогового вычета. Именно поэтому производить незаконные манипуляции в данной сфере не имеет смысла.
Получение жилья по наследству
При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.
В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.
Пример
Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.
Размер вычета при продаже доли дома
Следует различать часть в имуществе и общем долевом владении. Доля имущества принадлежит индивидуальному владельцу, например комната в доме. Выделяется она в натуре.
Если продается имущество, являющееся общей долевой собственностью, налоговый сбор удерживается с каждого совладельца, но распределяется между ними пропорционально их части. Это правило применяется только к недвижимости, реализуемой как единый объект. В иных случаях, когда каждый владелец продает свою часть отдельно, вычет не распределяется, даже если выделенные в натуре доли продаются по единому договору. Сумма прибыли, превышающая 1 000 000 руб. вычета, подлежит уплате НДФЛ по ставке 13 %. Если один совладелец продает долю, официально пребывающую в единой собственности менее 3 лет, налоговый вычет для него не будет превышать миллиона рублей.
Одновременная продажа и покупка
Часто наследники продают оставленную от наследодателя им квартиру, а на вырученные средства тут же приобретают более благоустроенное жилье. Получается, что в одном календарном году один и тот же налогоплательщик совершает две сделки по продаже и покупке квартиры.
При этом указанный наследник уполномочен применить сразу два НДФЛ-вычета («при покупке» и «при продаже»).
Пример : наследник в 2014 году унаследовал квартиру, которую в 2015 году продал за 3,5 руб. и в этом же году купил другую за 3,7 млн. руб. Применив вычеты, получается следующий результат: с проданной квартиры сумма налога 325000 руб. ((3,5 млн. р. – 1 млн. р.) Х 13%), которая уменьшается на 260 000 руб. (2 млн. р. Х 13%). Соответственно к уплате в бюджет подлежит сумма 65 000 руб. (325 000 – 260 000).
Оформление договора купли-продажи и возможные риски
Сам процесс подписания договора купли-продажи по унаследованной недвижимости происходит по общим правилам для такого рода сделок согласно действующему законодательству РФ. Единственное отличие – это момент с вероятной необходимостью доказать основание для возникновения права собственности на предмет договора, то есть что является получившим ее в наследство.
Несмотря на то, что самого порядка в проведении сделки этот факт не изменит, могут возникнуть некоторые сложные моменты с продаваемым жильем, связанные с риском для потенциального покупателя. При приобретении такой квартиры следует учитывать, что на нее вполне могут претендовать и иные наследники, которые в права наследства не вступали. Но после совершения сделки они могут заявить о своем праве, которое закреплено в Гражданском Кодексе РФ, на имущество, которое уже приобрел другой человек.
Для того, чтобы определить законность претензий новоявленных наследников, придется начать судебную тяжбу. Например, если гражданин просто не знал о том, что ему положено наследство и, соответственно, пропустил оговоренный законом срок в полгода, когда необходимо официально заявить о своих правах наследования. И в этом случае совершенная ранее сделка купли-продажи будет объявлена недействительной.
Чтобы обезопасить себя от вероятности возникновения подобной ситуации, покупателю следует попросить у продавца нотариально подтвержденное отказное письмо по предмету продаваемого объекта недвижимости от потенциальных наследников. Для этого перед куплей-продажей проводится проверка чистоты сделки.
Регистрация недвижимости
После оформления вступления в нотариальной конторе вы, как наследник, получите свидетельство. Этот документ является подтверждением вашего права на унаследованное имущество, но осуществить сделку по продаже собственности со свидетельством нельзя. Для возможности полностью распоряжаться недвижимостью необходимо ее зарегистрировать.
Сделать это и получить правоустанавливающие документы можно в Росреестре или МФЦ. В среднем, регистрация нового лица как собственника занимает до 30 дней. На практике этот срок меньше.
При обращении в регистрационный орган необходимо подготовить следующие документы:
- Свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом.
- Кадастровый паспорт и план, а также документы на земельный участок под домом.
- Чек об оплате госпошлины за оформление документов.
- Заявление с просьбой оформить недвижимость.
Дополнительно при оформлении у вас могут запросить свидетельство о смерти наследодателя, а также документы о его праве собственности на дом. Поэтому при обращении в регистрационный орган стоит подготовить и эти бумаги.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.
Как исчисляется срок владения
- Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
- Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже была своя доля, тогда для всех таких долей начальной датой владения будет самя ранняя дата приобретения доли в этой собственности.
Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
- Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
-
Какой месяц считать, какой нет:
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.
Способы сдачи отчетности
Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:
- Лично в налоговую инспекцию. Гражданин обращается в соответствующее окно и передает всё специалисту. Последний примет отчетную документацию и предоставит соответствующую расписку (либо распишется на копии 3-НДФЛ).
- Лично в МФЦ. Специалисты центра принимают пакет документов также как и в налоговой службе. В некоторых регионах МФЦ не оказывает такой услуги, поэтому нужно интересоваться этим вопросом на месте
- По почте — весь пакет документов (подлинник 3-НДФЛ и нотариальные копии приложений) отправляется в адрес налоговой инспекции заказным письмом с ценной описью. Почтовая квитанция будет подтверждением исполнения обязанности по предоставлению налоговой отчетности.
- Через Интернет — для этого необходимо иметь собственную электронную подпись, регистрацию в «личном кабинете» на сайте ФНС и скаченную с сайта налоговой службы (бесплатно) компьютерную программу по заполнению деклараций («Налогоплательщик ЮЛ»). Итак, 3-НДФЛ заполняется в программе, ставится подпись и отправляется в подведомственную ИФНС. Налоговая принимает отчетность о чем вышлет налогоплательщику электронную квитанцию в личный кабинет. Если что-то не так, то будет уведомление об отказе в приеме с рекомендациями по исправлению недочетов.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества
Налогообложение – это обязательное отчисление в пользу государственного (в отдельных случаях муниципального) бюджета фиксированных денежных сумм за участие в сделках, связанных с оборотом ценностей, а также в связи с получением любого вида дохода.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, зависит от многих факторов. Но на практике предстоит принимать во внимание такие принципы выполнения процедуры:
- облагаться налогом будут сделки купли-продажи, если срок вступления в права наследования не превышает три календарных года (исчисление этого термина начинается с момента внесения в ЕГРН сведений о новом владельце недвижимости);
- допускается уменьшение налоговой ставки за счет получения вычета;
- отсутствие льгот при налогообложении таких сделок.
Основанием для передачи имущественных прав на недвижимость является подписанный двухсторонний договор между покупателем и продавцом квартиры (дома). В тексте соглашения должна быть прописана стоимость жилья, которую стороны совместно определили. Законодатель выдвигает к этому пункту следующие требования:
- размер выплат должен указываться в национальной валюте;
- отображается сумма, которая фактически перейдет на руки продавцу;
- при оплате частями или с рассрочкой отображается полная стоимость недвижимости.
От цены договора зависит, платится ли налог с продажи личной квартиры, полученной по наследству, а также, какова будет сумма окончательных отчислений в бюджет. Как уже отмечалось выше, во время регистрации соглашения о приобретении недвижимости в Росреестре, делается сверка таких показателей:
- оценочной стоимости жилья;
- кадастровой стоимости (подсчет цены с учетом сноса и технического состояния), что практически равно рыночной цене;
- цены, прописанной в тексте договора.
Если стоимость покупки будет значительно меньше нежели рыночная цена, то сумма подоходного налога будет увеличена искусственно. Это делается для того, чтобы избежать фиктивных соглашений и уклонения от налогообложения.
На практике существует два легальных способа, как уменьшить налоговую ставку по проданной квартире. Первый – это получение налогового вычета, граничная сумма которого будет равна 1 миллиону рублей. Налоговый вычет предоставляется по таким правилам:
- доступен только официально трудоустроенным гражданам, из доходов которых делаются отчисления в пользу бюджета;
- вычет не может превышать сумму оплаченного налога (например, гражданин работает только полгода, и за этот срок в бюджет из его заработной платы было направлено 300 000 рублей; таким образом, максимальный вычет для него будет равен 300 тысячам рублей);
- возврат денежных средств возможен только в отношении одного объекта;
- если супруги находятся в официальном браке и покупают жилье в долевую собственность, то каждый из них может отдельно запросить свою сумму вычета.
Расходы – это порядок компенсации затрат, связанных с отчуждением собственности. На практике эти меры применяются крайне редко, поскольку тяжело добиться пока все расходы будут удовлетворены.