Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования нежилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и во всех стандартных договорах указываются стороны, цели использования помещения, предмет сделки, сроки исполнения обязательств, обязанности и права. Прописывается в тексте форма сделки, но авансы, платежи как в договоре аренды не указываются, их не должно быть.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Необходимая документация и порядок заключения
Для совершения сделки понадобится следующая документация, касающаяся нежилого помещения и контрагентов:
- паспорт, доверенность, устав ЮЛ (для подтверждения полномочий представителя);
- документ о регистрации права ссудодателя на передаваемый объект;
- кадастровый паспорт;
- акт приема-передачи.
Пошаговая инструкция:
- Переговоры. Согласование условий передачи нежилого помещения.
- Составление договора. Типовой образец можно найти в Интернете. Что обязательно должно быть согласовано в договоре, см. в следующем пункте статьи.
- Заполнение формы договора.
- Составление акта приемки.
- Подписание соглашения.
- Регистрация сделки (для объектов культурного наследия).
И составить, и заверить договор можно у нотариуса. Данные требования не обязательны. Но при участии специалиста его услуги будут рассчитаны по нотариальному тарифу, в зависимости от объема выполненной работы.
Когда и как можно расторгнуть бумагу: порядок расторжения
В случае установления неопределенного срока стороны могут отказаться от договорённостей в любое время. Необходимо предупредить об этом контрагента за один месяц. Как правило, это делается с помощью письменного уведомления. Также гражданское законодательство содержит основания для одностороннего расторжения соглашения одной из сторон в случае нарушения обзательств контрагентом.
Ссудополучатель может отказаться от обязательств по соглашению, если:
- ссудодатель не передаёт вещь;
- ссудодатель передал помещение с недостатками, при которых его невозможно нормально использовать, о чём пользователь изначально не мог догадываться;
- объект по объективным причинам стал непригодным;
- ссудодатель не передал документы на нежилое помещение;
- ссудодатель передал объект, не предупредив о правах на него третьих лиц.
Ссудодатель может отказаться от договорённости, если ссудополучатель:
- использует нежилое помещения против его назначения либо не так, как указано в договоре;
- не содержит вещь в нормальном состоянии;
- ухудшает состояние помещения;
- передал помещение другому лицу без согласия ссудодателя.
Как правило соглашение расторгается в претензионном порядке, если виновная сторона готова выплатить компенсации или возместить ущерб, причиненный расторжением соглашения. Если мирно расторгнуть договорные отношения не удалось, необходимо обращаться с иском о расторжении соглашения в судебные органы.
Досрочное расторжение договора
Владелец помещения может расторгнуть договор бесплатного пользования при наступлении следующих обстоятельств:
- изменение арендатором цели использования помещения.
- Пренебрежение арендатором своими обязательствами по эксплуатации жилья.
- Заметное ухудшения состояния объекта за время аренды.
- Задолженность по коммунальным и иным обязательным взносам сроком более полугода.
- Передача арендатором помещения другим лицам, не предусмотренная согласно условиям договора.
Досрочное расторжение ссудополучателем возможно в следующих случаях:
- выявление существенных недостатков, скрытых от арендатора на момент подписания договора;
- сдача в безвозмездную аренду заведомо непригодного для эксплуатации помещения;
- притязания на владение помещением иных лиц, о чьих правах ссудополучатель не был оповещён в установленный срок;
- препятствование владельца использованию арендатором помещения после подписания договора.
Налоги и налоговые риски
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.
В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.
Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.
При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.
Обязанности арендатора и арендодателя
Владелец нежилого помещения, в данном случае ссудодатель, обязан после подписания соответствующего договора передать во временное пользование объект недвижимости ссудополучателю. При этом второй стороне также должны быть переданы все необходимые документы. Собственник обязан:
- в установленный срок передавать арендатору счета на оплату коммунальных услуг;
- своевременно проводить капитальный ремонт помещения и всех инженерных коммуникаций;
- принимать с арендатором совместные решения относительно улучшения и модернизации объекта.
Арендатор, в свою очередь, обязан:
- эксплуатировать объект недвижимости в соответствии с целями, описанными в пунктах договора;
- внимательно следить за техническим состоянием помещения;
- предотвращать порчу имущества арендодателя, которое находится в нежилом помещении и передано вместе с ним во временное пользование;
- по истечении срока действия договора передать собственнику объект недвижимости.
Каждая из сторон имеет законное право досрочно расторгнуть договор. Для этого должны быть веские причины, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ. В любом случае перед расторжением сделки одна сторона должна уведомить другую сторону о своих намерениях.
Отличие безвозмездного пользования от аренды
Безвозмездность сделки подразумевает, что стороны не имеют каких-либо финансовых обязательств по отношению друг к другу. Оба участника по договору имеют определенные обязанности. Собственник передает объект в пользование другому лицу, а получатель обязуется вернуть его на условиях, оговоренных текстом соглашения.
Отсутствие финансовых обязательств – не единственное отличие. По договору безвозмездного пользования объект передается исключительно во временное пользование. В свою очередь, по договору аренды арендатор получает вещь не только в пользование, но и во владение.
Это существенное преимущество. Владение подразумевает, что наниматель вправе сам организовывать вопрос доступа к объекту, а также совершать необходимые действия физического характера. Аренда – более удобный и эффективный вариант использования помещения для получателя и наиболее выгодный для собственника.
Если вы не имеете юридического образования, рекомендуем доверить составление документа профессионалам. Это сэкономит ваше время, а также позволит избежать неприятностей, связанных с некорректным оформлением.
Потребуется также оплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от статуса сторон сделки. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 рублей, а вот организациям придется оплатить 22 000 рублей.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформляется договор безвозмездной аренды нежилого помещения. Вы можете воспользоваться готовым образцом, но учтите, что каждая ситуация индивидуальна. Целесообразно обратиться за помощью к юристу.
Особенности соглашения
Наиболее часто составляются такие контракты в отношении разных объектов недвижимости. Аренда офиса может предлагаться на безвозмездной основе между контрагентами.
К нюансам составления такого договора относится:
- непосредственно в тексте указывается на безвозмездный характер сотрудничества;
- обязательно вписываются правила, на основании которых будут в будущем разрешаться разные конфликтные ситуации при их возникновении по различным причинам;
- особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, который может быть представлен недвижимостью, автомобилем, оборудованием или другими элементами;
- указывается срок действия договора, так как если эта информация отсутствует, то считается, что соглашение подписано на год;
- если срок действия превышает 1 год, то регистрируется договор в Росреестре.
Стороны должны самостоятельно обдумать, какие другие важные сведения вносятся в договор. Непременно приводятся основания, на которых будет расторгнута аренда на безвозмездной основе.
Какие требуются документы?
Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:
- правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
- паспорта обоих участников сделки;
- если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
- если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.
Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.
Составление акта приема-передачи к документу
Акт приема-передачи – документ, который составляется для подтверждения перехода в пользование нежилого помещения от ссудодателя к ссудополучателю. Он составляется при приемке, где ссудополучатель должен осмотреть пространство и потребовать отразить в акте приемки все недочёты, которые выявлены на момент осмотра. Иначе, в дальнейшем ссудодатель может потребовать возмещения ущерба за эти недочёты, как причинённые другой стороной сделки.
В акте указываются наименование организации или ФИО физлица. Вписываются номер и дата составления.
Акт приема-передачи нежилого помещения должен отражать, какой объект передается в пользование. Нужно указать адрес, площадь объекта, техническое состояние помещения.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Если в бланках стороны договора указаны как «Арендодатель» и «Арендатор», то нужно заменить их на «Ссудодатель» и «Ссудополучатель» соответственно.
В качестве таковых выступают:
- Ссудодатель (арендодатель). Это сторона, которая передает вещь, то есть нежилое помещение – офис, торговую точку и т. п. Как правило, это собственник объекта, а также уполномоченное законом или владельцем лицо. Ссудодателем может выступать коммерческая организация, но в этом случае на нее будут накладываться определенные ограничения (ст. 690 ГК). Дело в том, что она не имеет права безвозмездно передавать объект представителям этой же организации, в том числе учредителям и сотрудникам, а также контрольным органам. При передаче помещения любой ссудодатель должен учитывать права третьих лиц, которые могут претендовать на эту собственность.
- Ссудополучатель (арендатор). Это любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), который может временно и безвозмездно эксплуатировать получаемое нежилое помещение. Он наделяется правом пользования, но обязуется содержать помещение в надлежащем виде, взять на себя риски за возможные повреждения и вернуть его ссудодателю через оговоренный промежуток времени в должном состоянии. При этом он может расторгнуть договор и потребовать возмещения финансового ущерба, если заранее не был проинформирован ссудодателем об ограничениях, связанных с правами третьих лиц.