Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможно ли получить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.
Ограничения по зарплате
Налоговый вычет — это сумма возврата уплаченного вами НДФЛ, которую работодатель автоматически вычитает и переводит в налоговую.
Например, вы решили получить возврат процентов по ипотеке за прошлый год. В итоге вам вернут сумму, которая будет положена из расчета 13% от суммы выплаченных процентов банку за указанный период, но не более суммы уплаченных налогов в указанном году.
Пример: ваш годовой доход до налогообложения составил 720 000 рублей (зарплата — в среднем по 60 000 в месяц). С этой суммы вы заплатили НДФЛ 13% в размере 93 600 рублей. Соответственно, в 2022 году вы сможете получить вычет до 93 600 рублей.
Узнать, какая сумма вам полагается за определенный год, можно из справки 2-НДФЛ, которая по вашему запросу предоставляется работодателем в любой момент.
Запомнить про имущественный вычет на приобретение жилья в ипотеку в 2023 году
- Налогоплательщик — налоговый резидент РФ вправе учесть расходы на покупку/строительство недвижимости, а также на погашение процентов по кредиту в составе имущественного налогового вычета.
- Один человек может вернуть до 650 тыс. рублей на покупку квартиры в ипотеку. Для супругов сумма удваивается и достигает 1,3 млн рублей.
- Налоговый вычет за отчетный год не может превышать сумму налогооблагаемого дохода, полученного в том же году.
- Вычет на проценты за пользование заемными средствами предоставляется при условии, что в договоре четко указано назначение средств — на покупку конкретного жилья.
- Налоговый вычет на проценты по жилищному кредиту положен только на сумму фактических выплат. Расходы должны подтверждаться справкой из банка.
- До 1 января 2014 года размер налогового вычета по процентам по ипотеке не ограничен по сумме — в него включаются все фактические выплаты. Основной и процентный вычет предоставляется по одному и тому же объекту жилья. То есть, ипотека — покупка жилья по этой ипотеке — вычет.
- С 1 января 2014 года лимит вычета на проценты по жилищным кредитам установлен на уровне 3 млн рублей. Вычеты на покупку жилья и на проценты по кредиту не привязаны к одному объекту недвижимости. По основному имущественному вычету (2 млн рублей) можно дополучить остатки при покупке следующего жилья.
- Налоговый вычет по процентам по ипотеке предоставляется только на один объект недвижимости.
- Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен сроками. Его можно получать до тех пор, пока не будет исчерпан законный или личный лимит.
- Налогоплательщик имеет право на возврат НДФЛ с процентов по ипотеке, уплаченных до получения права собственности, но после оформления акта приема-передачи, а с 2022 года и регистрации жилья в Росреестре.
- Рефинансирование кредита не лишает налогоплательщика права на получение налогового вычета по процентам по ипотеке.
Что такое налоговый вычет?
Налоговый вычет – это денежная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемая база. Проще говоря, это возможность заплатить более низкий налог или вернуть себе часть уже уплаченного. Вычет полагается не только за покупку квартиры в ипотеку, он также компенсирует затраты на образование или лечение – таким образом государство поощряет социально важные расходы.
В нашей стране существует 4 вида налоговых вычетов. Купив земельный участок, дом или квартиру, а также выполнив отделку жилья, вы можете получить один из них – имущественный.
В рамках такого вычета существует две компенсации: расходов с покупки квартиры (основной вычет) и процентов, уплаченных по ипотеке. Эти две суммы имеют разный лимит, но высчитываются одинаково – они составляют 13% от стоимости жилья или внесенных процентов по кредиту.
Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.
Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.
Налоговый вычет с процентов тоже капает
Налоговый вычет полагается не только со стоимости квартиры, но и от суммы выплаченных процентов. А так как недвижимость часто приобретается в ипотечный кредит, то такой вычет также довольно актуален. Но нужно понимать, что возврат делается не со всей суммы ипотеки, а лишь с уплаченных процентов. Сумма выплат соответствует все тем же 13 %.
Например: Сидоров В.В. оформил ипотеку на покупку квартиры. Полная стоимость квартиры вместе с процентами составляет 5,5 млн. рублей. За год счастливый обладатель новенькой недвижимости выплачивает 650 тыс. руб. основного долга и 450 тыс. руб. процентов. Ежегодно можно делать возврат только на 13% от реально уплаченных процентов, что в случае с Сидоровым составит 58,5 тыс. руб.
Порядок получения налоговых выплат с процентов также изменился после 2014 года. До указанной даты возврат на проценты по ипотеке можно было заявить только на ту квартиру, с которой был получен вычет за основную стоимость самой недвижимости. Проще говоря, если человек купил квартиру за наличный расчет, и получил с нее причитающийся ему налоговый вычет. А через пару лет приобрел другую недвижимость в ипотеку, претендовать на возврат вычета с процентов он уже не может.
Покупая жилую недвижимость каждый гражданин РФ имеет право на получение налогового вычета от стоимости покупки, но не превышающей 2 млн. рублей. Кроме того правительство дает небольшое послабление тем, кто вынужден платить ипотеку, давая возможность получить 13% от вносимых процентов.
Право на возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки не теряется. Единственное, что придется учесть – перекредитование происходит в рамках какого-то отдельного календарного года.
И чтобы получить налоговый вычет за этот конкретный год за справками об уплаченных процентах придется обратиться в оба банка. При этом не забыть в бланк декларации внести данные из обеих справок.
«Подводные камни» в налоговом вычете – необходимость ежегодно собирать новый пакет документов для налоговой.
Возврат подоходного налога супругами
Чаще всего такая серьезная покупка как квартира или частный дом осуществляется в браке. По Семейному кодексу РФ все приобретенное в официальном браке делится между супругами поровну. Поэтому, независимо от того, на кого записана купленная недвижимость, муж и жена имеют на нее равные права.
Это правило распространяется и на налоговый вычет – каждый из пары может подать декларацию на возмещение в размере 2 млн рублей. В этом случае семья суммарно сможет вернуть не 260 000 рублей, а 520 000 рублей. Но такой максимум будет выплачен только, если жилье реально стоило больше 4 млн рублей.
На примере это будет выглядеть следующим образом: Супруги Ивановы, состоящие в официальном браке, приобрели в 2017 году квартиру стоимостью 5 млн рублей. Оба они официально трудоустроены и выплачивают НДФЛ. После оформления права собственности муж и жена подали декларации на возмещение, указав максимальную сумму в 2 млн рублей. В итоге им были выплачены положенные 520 000 рублей в равных частях, как и было указано в документах.
Но возможен и другой вариант развития событий. Один из супругов получает значительно большие доходы, чем другой. В этом случае они могут:
- Подать на выплату в равных долях – один получит сразу 260 000 рублей (если уплаченный налог это позволяет), а для второго выплаты растянутся на несколько лет.
- Подать на выплату в разных долях – у супруга с большим доходом получится вернуть деньги в большем размере, чем его супругу/супруге.
Налоговый вычет на уплаченные проценты
Не всем россиянам выпадает возможность купить жилье без помощи банков. Поэтому заемщиков в первую очередь интересует налоговый вычет по ипотечному кредитованию. Государство предусмотрело этот вариант, но с некоторыми особенностями:
- Компенсация положена только за уплаченные проценты (ежемесячный платеж складывается из суммы основного долга и процентов по нему);
- Подать на возмещение можно только по одной квартире;
- Максимальная сумма процентов установлена в размере 3 млн рублей.
- Если ссылаться на закон, то максимум по возмещению составит 390 000 руб.
Немногие знают, что изменения 2014 года затронули и эту часть закона. В прошлой редакции размер процентов, по которому рассчитывается вычет, не имел ограничений. Если семья приобрела в ипотеку квартиру и за годы действия кредитного договора заплатила процентами 5 млн, то и возмещение она получит в размере 750 000 рублей.
Тем, кто заключал ипотечный договор после 1 января 2014 повезло меньше, независимо от процентов им будет возвращено не более 390 000 рублей. Прочтение закона кажется довольно простым. Но на самом деле реализация своего права вызывает у заемщиков много вопросов, поэтому необходимо привести возможные ситуации.
Если по графику платежей титульный заемщик ежегодно выплачивает банку сумму в 900 000 рублей, из которых 500 000 – основной долг и 400 000 – проценты, то подать декларацию можно будет только на 400 000 руб.. В итоге в год будет выплачено 52 000 рублей.
Чем выше сумма процентов, выплаченная банку за год, тем большее возмещение предусмотрено государством, но превысить 390 000 руб. оно не может.
Заемщикам, которые по ипотечному займу выплатили проценты более 3 млн руб., такое положение вещей невыгодно. Остальным существующая система выплат удобна.
Важно запомнить, что при повторном оформлении ипотеки заемщик не сможет воспользоваться правом на возмещение, даже если и не сумел получить максимальный возврат по прошлому договору. Но здесь существует один интересный момент – гражданин в праве получить имущественное и ипотечное возмещение с разных квартир. Пример:
- В 2015 году семья Петровых приобрела недвижимость на сумму в 2 млн р. – супруги подали декларацию и в 2016 году получили 260 000 руб. возврата.
- В 2017 году те же Петровы решили улучшить свои условия и взяли ипотеку, предусматривающую выплату процентов в размере 3 млн руб. – супруги имеют право ежегодно подавать бумаги на компенсацию или сделать это после закрытия договора, чтобы сразу получить 390 000 рублей.
Естественно, что в приведенной схеме нужно учитывать и доходы супругов, так как расчеты проводились, исходя из возможного максимума.
Как рассчитать сумму вычета по процентам
Предположим, что гражданин Иванов Иван Иванович 31.12.2013 года стал собственником квартиры. В договоре указана стоимость 6 млн. рублей. Так как собственных средств не хватало, в банке был получен кредит на 5 млн. рублей. Ежегодно в качестве процентов предстоит выплатить 200 тыс. рублей. За период действия договора — 5 млн. рублей. Соответственно, из бюджета ему перечислят не более 650 тысяч рублей.
Доход заемщика — 70 тыс. рублей в месяц. Налоговые льготы не полагаются. НДФЛ за 2014 год составил 109,2 тыс. рублей. В 2015 году гражданин Иванов обязан получить у работодателя 2-НДФЛ, собрать документы и обращаться в ФНС по месту регистрации. Если камеральная проверка подтвердит подлинность предоставленных справок, заемщику вернут излишне уплаченные деньги. В следующем году процедура повторится. И так, пока 650 тыс. рублей не будут выплачены полностью.
Если предположить, что в 2015 году гражданин Иванов не работал, либо его доход был незначительным, он может не тратить время на оформление вычета и дождаться окончания следующего налогового периода.
Что будет с вычетом после рефинансирования ипотеки
Имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита сохраняется в полном размере. Это право гарантировано законодательно, и при выполнении необходимых условий налоговая служба не имеет права отказать заявителю в выплатах.
Вычет по ипотечным процентам составит сумма полученного возврата НДФЛ в первом банке, который предоставил ипотеку, за период кредитования в нем, и возврат подоходного налога во втором банке, рефинансирующем ипотеку, но не более максимальной суммы налогового вычета на проценты.
Если часть выплат гражданину уже была сделана, налоговый вычет после рефинансирования ипотеки все равно сохранится.
Если при рефинансировании увеличена сумма кредита
Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».
На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.
Сколько денег вы сможете вернуть, благодаря вычету?
Вернуть вы сможете 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 000 руб в год. Ограничение связано с тем, что по этому вычету действует лимит равный 3 млн руб., а вернуть по закону вы можете не больше 13% от лимита.
Если первоначальный займ вы оформляли до 2014 года, то сейчас у вас не будет ограничений по сумме возврата — сколько процентов заплатили, от этой суммы вернете 13%. Все дело в том, что до 2014 года не было лимита по вычету, значит, такого ограничения не будет и сейчас.
Помните, что налоговый вычет — это возврат ранее уплаченного НДФЛ, поэтому сколько налога заплатили в год, столько и сможете вернуть.
Вы можете рефинансировать ипотеку несколько раз (по закону в этом нет ограничения), но помните, что обязательным условием для получения вычета является четкая связь между займами и целью кредитования должно быть именно приобретение недвижимости, прописанной в первом договоре.
Если новый кредит вы берете на большую сумму, чем остаток основного долга по первоначальному кредиту, то вычет будет рассчитываться пропорционально остатку.
Покупка жилья до 2014 года
Разницу после нововведения, произведенного в этом году, ощутят люди, у которых жильё стоит больше 3 миллионов рублей. При меньшей цене разница в налоговых вычетах остаётся неизменной. Поэтому в принятии решения учтется выгода, полученная от снижения процентной ставки.
Согласно закону, ограничение распространяется на любой договор, заключенный позднее 2014 года, включая рефинансирование. Поэтому человек, погашающий действующую ипотеку деньгами другого банка, автоматически сталкивается с ограничением в максимальной стоимости жилья.
Здесь на помощь снова придут расчеты. Достаточно оценить потери от сокращения налогового вычета с пользой, которую принесет снижение процентной ставки.
В качестве примера можно взять человека, который рефинансирует ипотеку размером в 5 миллионов со сроком платежа в 10 лет. При процентной ставке в 12% он переплатит за займ 3 610 000 рублей, получив налоговый вычет с полной суммы в 470 000 рублей. Разница в переплате составит 3 140 000 рублей. Если заемщик использует рефинансирование под процентную ставку 10%, то по новым требованиям размер налогового вычета сократится до 390 000 рублей. Однако выплаты по процентам составят 2 930 000 рублей. Следовательно, при заключении нового договора выгода составит 680 000 рублей. Поэтому рефинансирование окажется предпочтительней, чем выплата по старому соглашению с сохранением возврата НДФЛ.
Используется ли налоговый вычет при повторном рефинансировании
В целом, закон не ограничивает граждан в количестве подписанных договоров о рефинансировании. Однако стоит учитывать, что проследить связь с первоначальной целью займа с каждым новым договором будет сложнее.
Прежде чем начинать сбор документов, важно хорошо проанализировать банковские предложения, чтобы выбрать выгодный вариант. Эту процедуру стоит повторять перед заключением каждого нового договора.
Налоговые вычеты при покупке жилья производятся из средств, выплаченных заёмщиком ранее в качестве НДФЛ. Финансовая помощь от государства составляет 13% от стоимости квартиры и от суммы переплаты, если жильё приобретается в кредит.
При оформлении ипотеки стоит учитывать, что налоговые вычеты можно сохранить. По закону один человек имеет право на льготы по одному объекту недвижимости. Если в документах прослеживается связь между вновь заключенным договором и погашаемым ипотечным кредитом, то проблем в налоговой возникнуть не должно. Если рефинансирование происходит с риском сокращения или потери вычетов, важно оценить выгоду от ситуации.