Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вычет, если квартира куплена по договору мены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Расходы на отделку дома после получения свидетельства о праве собственности
НК РФ предусматривает возможность получения имущественного вычета не только при покупке жилого имущества, но и в случае, если такое имущество было построено налогоплательщиком. Для этого необходимо документально подтвердить сумму понесенных расходов, связанных со строительством. Перечень расходов поименован в п. 3 ст. 220 НК РФ, к ним относятся расходы на проектно-сметную документацию, строительные и отделочные материалы, подключение к коммуникациям, услуги и работы по строительству. Также можно купить не оконченный строительством дом, достроить его и заявить право на вычет. Причем срок, за который можно учесть расходы, отсчитывается с момента приобретения земельного участка, на котором будет возведен дом, или с момента покупки незавершенного строительства.
А вот окончание периода, за который учитываются расходы, не связано с моментом регистрация права собственности на объект и получением свидетельства о праве или выписки из ЕГРП. Так, в Письме ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253 указано, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать про максимальный размер вычета – 2 млн руб.
Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет
Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.
Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета. В отличие от общего порядка, когда расчет компенсации осуществляется исходя из стоимости жилья, размер возврата по договору мены рассчитывается от суммы доплаты.
Пример №1.
Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. — 981.405 руб.) * 13%).
Уплата налога при обмене недвижимости
Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:
- Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;
Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.
- Квартира передается с доплатой.
Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля
Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.
Оформление вычета через работодателя возможно в любой момент. Необязательно ждать окончания текущего года. Порядок действий:
- Собрать пакет документов, передать их ФНС и заполнить заявление для получения вычета через работодателя.
- Ждать 30 дней проверку ФНС. Если она пройдет успешно, налоговая направит работодателю соответствующее заявление.
- Написать в бухгалтерии работодателя заявление о предоставлении налогового вычета.
После этого вы начнете получать зарплату полностью, без вычета НДФЛ. Так будет, пока положенная сумма вычета не будет исчерпана. Далее можно снова подавать документы на получение следующего «транша».
Когда нужно подавать заявление на налоговый вычет с покупки дома?
Заявить о своем праве на вычет можно в календарном году, который следует за годом оформления жилья в собственность. Например, если дом куплен в августе 2021 года, то в январе 2022 года владелец вправе обратиться за льготой. При получении вычета через работодателя покупатель может обратиться за вычетом сразу после регистрации сделки.
Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие периоды.
Пример. Стоимость дома составляет 3 млн рублей, соответственно покупатель может вернуть с этой суммы 260 тысяч рублей. За отчетный год он перечислил в бюджет НДФЛ в размере 70 тысяч рублей. Это значит, что в последующие периоды налогоплательщик может опять заявить о своем праве на льготу (до тех пор, пока лимит не будет исчерпан).
Документы на имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам можно подавать одновременно или по отдельности.
Сумма дохода по договору мены квартир
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:
- Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
- Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
- Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
- Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.
Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:
- или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
- или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.
Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.
Размер налога при обмене квартиры
Сколько придется уплатить при регистрации сделки?
Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:
- В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
- В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.
Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.
Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:
- Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
- Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.
Что думают о договоре мены представители органов
Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.
Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.
Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.
Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:
- в денежном эквиваленте;
- в материальном виде;
- в натуральной форме.
В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.
Если недвижимость была в собственности менее 3 лет
Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.
Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.
Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.
Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья у родственников
В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.
Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года посредством внесения изменений в ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате изменений список «взаимозависимых родственников» был значительно сужен, что, безусловно, явилось благоприятным фактором для налогоплательщиков. Тем не менее, важно отметить, что изменения действуют только на сделки заключенные с 1 января 2012 года. Сделки покупки недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.
В связи с этим рассмотрим отдельно особенности имущественного вычета при сделках купли-продажи недвижимости между родственниками заключенных до и после 2012 года.
Давность представления имущественного вычета по жилью
С 2019 г. (новая редакция НК) срок возврата излишне уплаченного налога 5 лет. Данные срок применяется и в случае, если уже истёк трехлетний срок, который был предусмотрен для возврата налога ранее. Но если даже прошёл срок более 5 лет надо писать запрос в налоговую инспекцию и уже с их ответом подавать документы в бухгалтерию.
При предъявлении документов на имущественный вычет в пределах сроков, перерасчёт проводится за прошлые годы, в том числе по месту работы в том периоде.
Пример. Гражданин купли квартиру в сентябре 2017 года. С 2015 года по январь 2019 года он работал в организации «А». С апреля 2019 года работает в организации «Б». В феврале 2019 года он узнал о возможности получения вычета. Он должен подать документы на вычет в обе организации. Организация «А» предоставит вычет и вернёт налог за период с сентября 2017 по январь 2019. Организация «Б» за период с апреля 2019 года, по желанию гражданина либо вернёт налог, либо зачтёт суммы в счёт будущих платежей.
Что думают о договоре мены представители органов
Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.
Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.
Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.
Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:
- в денежном эквиваленте;
- в материальном виде;
- в натуральной форме.
В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.