Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?
Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.
На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.
По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.
Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.
Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.
Тот, у кого бюджет составляет 200-400 тысяч, может рассчитывать на недвижимость в поселках или маленьких удаленных городах. Этой суммы хватит на малосемейку или комнату. Чтобы не прогадать, нужно реально оценить собственный бюджет и рынок недвижимости. Жилье с ремонтом в нормальном районе обычно покупают при падении стоимости на 15-20%.
Цена лота с обременениями иногда падает на 60-70%. Покупатель должен учитывать, что перепродать недвижимость в скором времени не получится. Сделать это можно только после того, как будут сняты обременения.
Участник аукциона имеет возможность приобрести часть недвижимости по выгодной цене. В дальнейшем можно продать ее совладельцу. Еще один вариант – выкупить вторую долю. Какой бы выбор новый владелец ни сделал, покупка принесет ему прибыль.
У всех сделок, которые связаны с недвижимостью, правила одинаковы. Сложности могут возникнуть лишь по невнимательности. Незнание правил участия в торгах – основная причина проблем новичков.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Преимущества аукционов
Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:
- Возможность приобрести жилье со скидкой;
- Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
- Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.
Как проходят аукционы по продаже квартир
Нельзя просто найти площадку для торгов и предложить свою стоимость за квартиру. Нужно зарегистрироваться на площадке и внести обеспечительный платеж.
Как поучаствовать в аукционе
Принять участие в аукционе может любой гражданин России, у которого оформлены СНИЛС и ИНН. Поскольку торги проходят на электронных площадках, для участия в них еще нужно оформить электронную подпись. Это аналог обычной подписи человека, но в электронном виде. При ее оформлении дают флешку, на которой содержится зашифрованная информация. Используя электронную подпись, можно не только участвовать в торгах. Ее применяют для удаленной подписи документов, направления обращений в государственные органы, электронной регистрации права собственности на недвижимость. Электронная подпись действует год. Но если ее владелец считает, что она ему больше не понадобится, подпись можно аннулировать.
Как продают квартиры на торгах
Потенциальный покупатель квартиры для приобретения недвижимости проходит несколько этапов:
1. Получает электронную подпись, если она еще не была получена.
2. Проходит регистрацию на электронной площадке. Процедуру нельзя пройти быстро — на это может уйти около 5 дней.
3. Выбирает лот — это квартира, которую он хочет купить. По закону участник торгов не ограничивается в количестве лотов, которые он может приобрести, поэтому можно выбрать несколько объектов.
4. Получает уведомление о том, что он допущен к участию в аукционе.
5. Вносит обеспечительный платеж. Таким платежом участник подтверждает, что он на самом деле намерен купить квартиру. Размер обеспечительного платежа на каждой из площадок может быть разным. Чаще всего сумму рассчитывают как процент от стартовой стоимости квартиры. Платеж может составлять от 2 до 20%.
6. Участвует в торгах, предлагая свою цену за выбранный лот. Победителем становится тот, кто предлагает больше денег. Обеспечительный платеж победителя квартиры идет в счет суммы, необходимой для оплаты покупки недвижимости. Тем участникам, которые не станут победителями, обеспечительный платеж возвращают. При условии, что победитель откажется от сделки, обеспечительный платеж ему не вернут.
7. Получает протокол проведения торгов от их организаторов. В нем указывается информация о наличии приоритетного права победителя на приобретение квартиры.
8. Заключает договор купли-продажи. После этого переводится оставшаяся сумма и вносятся изменения в ЕГРН. Сроки, в которые нужно перевести оставшуюся сумму, площадка также может определять самостоятельно. Например, она может составлять 5 дней.
Как проходит аукцион и могут ли снижать цену на лоты
Начальная цена на лот всегда известна участникам до начала торгов. Кроме стартовой цены устанавливается и шаг повышения. Он может определяться в процентах от стоимости квартиры и быть 1–5% от установленной цены. Иногда шаг определяют в точном выражении, например, он может составлять 10 тыс. рублей.
Когда кто-то предлагает свою цену, нужно учитывать, что она должна быть выше цены, названной предыдущим участником. Как только предложения перестают поступать, определяется победитель.
Квартира не обязательно продается на торгах с первой попытки. Часто продажа проходит в два или даже в три этапа. На каждом из новых этапов стоимость могут снижать. В некоторых случаях на 10% от ранее установленной цены. Но такой вариант в большинстве случаев бывает для квартир, на которых тяжело найти покупателя. Это может быть помещение в плохом районе, на последнем или первом этаже, требующее больших вложений в ремонт.
Если на вторичную недвижимость иногда снижают цену, то при продаже новых квартир скидку получить сложнее. Если квартира в новостройках выставляется на продажу, то в приоритете у ее собственника чаще всего не срочность проведения сделки, а выгода от реализации жилья.
Часть квартир в новостройках может продаваться не самими застройщиками. Например, это может делать Фонд развития территорий. Такая ситуация возможна в случае банкротства компании девелопера. В этом случае его имущество может распродаваться для покрытия долгов перед кредиторами и можно рассчитывать на покупку квартиры по цене, которая будет ниже рыночной.
Как часто организуют торги и где можно о них узнать
Закон не устанавливает необходимости организации торгов с определенной периодичностью. То, как часто они проводятся, определяет наличие предложений — квартир, которые могут быть проданы на аукционе.
Узнать о торгах можно:
— на страницах электронных площадок, где проводятся аукционы;
— в Федеральном реестре сведений о банкротстве;
— на сайте Росимущества. Информацию на нем можно найти по региону, где находятся реализуемые с торгов объекты;
— на сайте ФССП;
— на официальном сайт РФ о проведении торгов;
— на сайте газеты «Коммерсантъ».
Поскольку регистрация на платформе занимает несколько дней, как правило, прием заявок на участие в торгах прекращается за 5 дней до предполагаемого начала торгов.
Кроме общих торговых площадок есть отдельные региональные или городские ресурсы, где отражается информация о продаваемых квартирах. Например, информация о московских торгах может размещаться на информационном портале «БОИ Московские торги».
Продажа недвижимости через аукцион: что нужно запомнить
— Большинство реализуемых на аукционе квартир — это залоговое имущество людей, которые не справились с выплатами ипотечного кредита.
— Кроме залоговых квартир на торги могу выставлять бывшее жилье пожилых людей, собственность обанкротившихся фирм или новостройки.
— Чтобы стать участником торгов, нужно оформить электронную подпись и зарегистрироваться на площадке. Каждый участник вносит обеспечительный платеж, который возвращают проигравшим участникам. Победителю авансовый платеж не возвращают — он идет на оплату приобретенной квартиры.
— Информация о квартире, ее стартовой стоимости и шаге повышения цены известна до начала торгов.
— Квартиры, которые реализуются на торгах, в большинстве случаев нельзя посмотреть. Участнику предоставляют сведения о ней и несколько фотографий.
— Если победитель торгов откажется покупать недвижимость, он лишится суммы обеспечительного платежа.
— Частота проведения торгов не установлена. Она определяется по наличию предложений.
— Если квартира с аукциона продается из-за банкротства ее собственника, в ней могут быть долги по оплате коммунальных услуг, зарегистрированные жильцы.
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Эксперты скептически относятся к возможности найти беспроблемную квартиру на открытых торгах. Хотя чиновники упирают на то, что покупка у государства априори гарантирует честность сделки, с этим не могут согласиться юристы в сфере прав недвижимости. Квартира по схеме банкротства, залоговая либо отобранная по задолженности за «коммуналку» всегда будет сделкой высокого риска. В ней может никто не жить, по ней может быть решение суда. Но кто даст гарантию, что сделка не будет впоследствии оспорена бывшим владельцем.
Единственной категорией покупателей, кто может получить бонус на таких сделках, являются риэлторские конторы. Они обычно покупают квартиры, чтобы сделать там ремонт и затем перепродать на вторичном рынке.
Обычным гражданам подойдет такой вариант, если квартира продается новая (то есть в ней никто еще не жил). Тогда риски минимальны из-за отсутствия истории жилья. Кроме того, при покупке на аукционе с покупателя по закону снимаются банкротные риски. Иначе говоря, такую сделку устроитель аукциона не имеет право обжаловать на предмет нарушения процедуры торгов или чего-либо еще.
Как выгодно использовать квартиру, купленную с торгов?
Даже если квартира окажется с «историей», то почему бы не использовать время с пользой для себя? Например, сделать комплексный ремонт силами компании-подрядчика, чтобы сдавать квартиру в аренду. Конечно, это возможно, если квартира пустая и проблема связана с документами, а не бывшими жильцами.
Возвращаясь к ремонту, почему именно компания, а не частная бригада? Покупателю важно быстрее придать товарный вид жилью. Эту скорость ремонта может обеспечить только компания. Ведь она связана договорным обязательствами, а заказчик вправе контролировать исполнение работ по договору.
Помимо скорости работ цена ремонта не меняется независимо от сроков. Она будет зафиксированный из расчета стоимости за квадратный метр. Такую роскошь у частных бригад не встретишь.
Последнее — если делать налоговый вычет (он по закону возможен для отделочных работ), то наличие договора является основанием для получения вычета по ремонту.
Больше выгод или рисков?
Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.
Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.
Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:
- однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
- однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.
Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.
✅ Подготовка к участию в торгах
Кроме сбора необходимой для приобретения недвижимости суммы и технической подготовки (получения электронного ключа), нужно найти подходящие торговые площадки и ознакомиться с лотами, которые соответствуют желаемым критериям. Предложения периодически меняются, поэтому для выбора лучшего варианта рекомендуется регулярно следить за обновлениями.
При выборе той или иной квартиры следует учесть ряд параметров:
- Характеристики объекта. Уточнить площадь, расположение комнат, возраст самого дома. В зданиях старше 15-летнего возраста возможны проблемы с инженерными коммуникациями (электросетями, водоснабжением, канализацией). Такие сведения не указываются в описании квартиры, поэтому их нужно проверять самостоятельно.
- Местоположение. Оценить уровень доступности жилья по отношению к общественному транспорту (если это актуально) и наличие близлежащих объектов инфраструктуры (магазинов, поликлиник, школ, детских садов и пр.).
- Юридические аспекты. Выяснить статус собственника, количество зарегистрированных лиц и их возраст, наличие обременений и другие нюансы, которые могут стать источником дополнительных проблем в будущем.
Что сказано в законе «О мобилизации»
В стране действует закон «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации», статья 21 которого гласит:
«При объявлении мобилизации граждане, подлежащие призыву на военную службу, обязаны явиться на сборные пункты в сроки, указанные в мобилизационных предписаниях, повестках и распоряжениях военных комиссариатов, федеральных органов исполнительной власти, имеющих запас».
Также в законе указано, что с момента объявления мобилизации без разрешения военкоматов выезд с места жительства запрещен тем гражданам, которые состоят на воинском учете. Но в законе нет уточнения, какая мобилизация имеется в виду — полная или частичная. Такие нюансы должны быть прописаны в отдельных актах. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что такие документы появятся в ближайшее время.