Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Метры по завещанию. Как продать квартиру, доставшуюся по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Если один из наследников продает свою долю в собственности
При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом. Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть. Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.
Существует несколько важных нюансов:
- Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
- Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.
Что требуется для совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости?
Если лицо, которому квартира досталась в наследство по завещанию, желает ее продать, то для совершения сделки потребуется следующий пакет документов:
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (как правило, предоставляется паспорт);
- свидетельство, подтверждающее наличие права собственности на наследственное имущество;
- технический паспорт на жилое помещение – если он отсутствует, его можно оформить в БТИ;
- кадастровый паспорт;
- выписку из Единого реестра, подтверждающую отсутствие различного рода обременений и ареста в отношении недвижимости;
- выписку из домовой книги – из этого документа должно быть видно, что все жильцы сняты в установленном порядке с регистрационного учета;
- справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Для покупателя важным моментом является то, чтобы в свидетельстве о праве собственности на наследство было указано, что квартира целиком и полностью принадлежит продавцу. Если жилая недвижимость находится в долевой собственности, то договор будут подписывать сразу несколько продавцов. В таком случае нелишним будет оговорить со всеми сразу наследниками условия купли-продажи квартиры.
Как зарегистрировать сделку в установленном порядке?
Для того чтобы произошел переход права собственности от продавца квартиры к ее покупателю, необходимо зарегистрировать договор в предусмотренном законом порядке. Для этого новый владелец обращается (можно лично, можно по почте, а можно и через многофункциональный центр) с заявлением, прилагая к нему установленный требованиями действующего законодательства пакет документов. В их число входит:
- подписанный сторонами договор купли-продажи;
- акт, подтверждающий факт приема-передачи жилого помещения (является неотъемлемой частью соглашения);
- паспорт покупателя и продавца;
- квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины в установленной сумме.
Как правило, на проведение процедуры государственной регистрации законом отводится 10 дней. Данный срок отсчитывается с момента, когда было принято заявление с пакетом документов от заинтересованного лица.
Когда можно продавать наследственную недвижимость?
По закону преемники становятся собственниками со дня смерти наследодателей. Даже если он еще не полностью оформил наследство и не имеет свидетельства на руках, он все равно уже собственник. Можно даже сказать, что собственник «задним числом». Ведь с кого спрашивать налоги наряду с коммуналкой и прочими платежами за период, когда происходит наследственный процесс, который может длиться от полугода и даже больше?
Как продать квартиру? Официально распоряжаться полученной недвижимостью с правами на ее продажу, дарение и тому подобное новый хозяин может только после оформления титула собственника согласно всем правилам. Иначе сделку не удастся провести в регистрационном органе, в котором даже не примут документы. В таком случае наследник попросту будет считаться неуполномоченным продавцом. Какой срок продажи квартиры, полученной по наследству?
Когда можно продать наследственную квартиру?
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:
- получить свидетельство о наследстве;
- поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
- зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
- получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).
Договор купли-продажи и наследование
Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.
Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:
- сроки;
- налоги;
- документы;
- сторона.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
- В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
- Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
- Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
- Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.
Продажа квартиры после вступления в наследство
Чтобы распоряжаться вновь полученным имуществом, необходимо иметь свидетельство о праве собственности. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр. Поэтому зная о «свалившемся на голову» богатстве в виде дома или квартиры, обратитесь за получением свидетельства в Росреестр.
Вам нужно будет предоставить документы:
- Написанное на месте заявление;
- Паспорт наследника;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Плюс нужно заплатить пошлину в размере 2000р и подтвердить это квитанцией.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.
Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:
При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.
Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:
1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.
Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.
Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.
2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения
Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.
Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.
Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей
До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей
Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.
Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.
Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.