Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Эти земли занимают огромную территорию и имеют важное значение для народного хозяйства. Все виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения проводятся с учетом категории. Но это не значит, что земельные площади используются только под поля с зерновыми и овощами.
В самой категории выделяется несколько групп земельных территории, которые используются в разных целях, с учетом разного вида разрешенного использования. Для чего может предназначаться земля сельхоз вида?
- Огромную площадь занимают, действительно, поля, на которых выращиваются сельхоз культуры. Это зерновые, овощи, технические культуры.
- Большая часть площадей отдана под пастбища, для животноводства.
- На земле сельскохозяйственного назначения может быть расположен участок С Н Т или Д Н Т. Дачные и садоводческие поселки размещены возле многих городов, это особенная форма земле.управления.
- На территории участков их владельцы не только занимаются выращиванием огородных и садовых культур – они могут построить и небольшие домики для сезонного проживания. Но это не настоящий жилой дом, с возможностью регистрации.
- Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства получают участники товариществ некоммерческого плана, хозяева участков могут оформить их в собственность.
- Полноценным домом может быть жилое строение, расположенное на землях поселения и имеющее специальный статус жилого дома.
- Часть площадей сельхоз категории отдано под фермерство, под агробизнес. Разрешается на таких участках строить агрокомплексы для хранения, переработки продукции с полей, садов, огородов, для производства из такого сырья продуктов питания.
- Физическим лицам участки отдаются под ведение личного подсобного хозяйства.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Шаг №3: разрешенное использование
Допустим, участок попадает в зону СХ-2 (в просторечии называемая «под дачку»). Посмотрите внимательно на Генплан, учтите если ВРИ у него «огородничество» и % допустимой застройки 0%, вы не имеете права что-то построить на нем! А вот если для «садоводства» — стройте на здоровье, до 40% от объема участка можно в целом отдать под пятно застройки.
В зоне СХ-2 есть условные ВРИ, которые, если вам позволят применить «использование под личное подсобное хозяйство», то сможете легко застроить до 40% участка.
Возьмем другой пример. Вам предлагают купить участок СХ-3 (один из самых сложных, потому что практически на нем построить ничего нельзя). Имейте ввиду, что если он предназначен «для выращивания фруктов» вам строить дом не разрешат (0% застройки), а «на овощах» или «цветах» — пожалуйста!
Второй момент — смотрите в колонку с минимально возможной площадью участка. Скажем, например, там указано от 200 соток. То есть как бы не предполагается, что в этой зоне участки могут быть размежеваны мельче. Вы, конечно, можете купить эти 200 соток, тем более такие земли очень дешево стоят по сравнению с СХ-2 «под дачку». Но тут момент третий, очень важный. СХ-3 это участки для сх-производства. То есть их владелец должен быть ИП, фермерским хозяйством, юрлицом, ну и в крайнем случае — самозанятым выращивателем ромашек в промышленных количествах. И дом тоже будет зарегистрирован на него как на предпринимателя, а не как на физическое лицо. Кому это не важно, — владейте и стройте. Но обычным дачникам такие сложности ни к чему, конечно.
Идем дальше. Смотрим условные ВРИ на СХ-3 и СХ-3-1. Можно и здесь найти свои лазейки, чтобы законно построить дом. Правда, придется для этого согласовать эти условные ВРИ. Но на практике это долго, дорого и без гарантии. Так что с такими землями лучше не связываться.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Решив обзавестись загородным дачным участком, следует учитывать несколько важных моментов. Перед покупкой земли нужно обязательно проверить ее категорию и ВРИ. Сделать это совсем нетрудно, данная информация не является закрытой. Если же построить дачный домик на неподходящем для этого участке, можно столкнуться с признанием такого строения незаконным. А это в свою очередь повлечет необходимость его сноса, несения дополнительных затрат.
Земли для дачного строительства являются одним из видов разрешенного использования территорий, но с этим понятием многие застройщики знакомы слабо или не знакомы вовсе. Поэтому в данной статье мы рассмотрим всю информацию, касающуюся данного аспекта, чтобы каждый читатель мог разобраться в этом вопросе более детально.
Земля под дачное строительство – что это такое, и чем данный тип отличается от других вариантов использования? В соответствии с законом все земли по своему назначению подразделяются на 7 категорий. В свою очередь каждая категория имеет определенный перечень вариантов разрешенного использования, при этом участки одной и той же категории могут использоваться в различных целях, главное, чтобы это не противоречило закону.
На фото: какой бы тип здания вы ни возводили, статус земельного участка имеет очень большое значение
Что изменится в ближайшем будущем?
В середине 2021 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2021 года и заменит действующий № 66-ФЗ.
Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.
Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.
На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.
Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.
При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Когда человек обладает правами собственности на земельный надел, относящийся к сельскохозяйственной категории, не зная при этом какие строения им могут быть возведены на участке – перед проведением строительных работ следует уточнить перечень строений, которые могут быть возведены на земле. В их число входит:
- дома, предназначенные для ведения хозяйства приусадебного значения либо для личного применения;
- коттеджные постройки;
- строения, носящие внутрихозяйственное значение;
- здания, имеющие предназначением хранение домашних заготовок или собственно выраженного урожая;
- дачный или садовый дом;
- хозяйство фермерского назначения;
- устройство водоемов искусственного характера;
- выращивание продукции сельскохозяйственной.
Данный вопрос подлежит законодательному регулированию. Согласно законам лицо, наделенное правом собственности относительно доли в имуществе, имеет правомочия по заявлению требований о выделе своей части. Если между собственниками не достигнуто мирное соглашение, то требования выдела происходит посредством подачи искового заявления в суд.
Стоит отметить, что собственность по отношению к землям, имеющим сельскохозяйственное назначение, наделяется особенностями. К ним относится то, что собственник доле не знает, кто является другими собственниками. Это значит, что общий порядок выделения долей в таком случае значительно затрудняется.
В связи с этим в законах закреплен иной порядок для рассматриваемой процедуры в отношении земель с/х назначения. Указывается, что процесс реализуется за счет принятия решения на собрании всех лиц, имеющих права собственности.