Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать квартиру по договору социального найма в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правовую основу отношений публичной собственности в городе Москве образуют: Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О некоммерческих организациях», «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (гл. 4.2), Устав Москвы (гл. 4), Законы Москвы «О приватизации государственной и муниципальной собственности», «О государственном имуществе города Москвы» и др.
§ 1. Государственная и муниципальная собственность
Состав государственной и муниципальной собственности. Применительно к публичной собственности действует принцип целевого назначения имущества: в собственности публично-правовых образований, в том числе субъектов РФ и муниципальных образований, может находиться лишь имущество, предназначенное для осуществления возложенных на них законом полномочий.
В соответствии с этим в государственной собственности города может находиться имущество:
1) необходимое для осуществления органами государственной власти города Москвы полномочий по предметам ведения субъектов Российской Федерации;
2) необходимое для обеспечения реализации функций столицы Российской Федерации;
3) необходимое для осуществления органами государственной власти города Москвы полномочий по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
4) необходимое для осуществления органами государственной власти города Москвы отдельных полномочий по предметам ведения Российской Федерации и по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, переданных органам государственной власти города Москвы;
5) необходимое для осуществления органами государственной власти города Москвы полномочий, предоставленных им федеральными законами;
6) необходимое для обеспечения деятельности органов государственной власти города Москвы, государственных органов города Москвы, лиц, замещающих государственные должности города Москвы, государственных гражданских служащих города Москвы, работников государственных унитарных и казенных предприятий города Москвы и работников государственных бюджетных и автономных учреждений города Москвы в соответствии с федеральным законодательством, законами города Москвы и иными правовыми актами города Москвы.
Особенностью Москвы как города федерального значения в имущественной сфере является то, что в государственной собственности города может находиться также имущество, которое в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст. 50) может находиться в собственности муниципальных образований, но не отнесено законами города Москвы к имуществу внутригородских муниципальных образований в городе Москве. Это связано с тем, что согласно ст. 79 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» состав муниципального имущества внутригородских муниципальных образований городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга определяется не данным Федеральным законом (как для всех остальных субъектов РФ), а законами субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в соответствии с перечнем вопросов местного значения, установленным для этих муниципальных образований законами субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Так, в силу ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в собственность городов федерального значения поступают земельные участки, относящиеся в силу установленных законом критериев как к государственной собственности субъектов РФ, так и к муниципальной собственности. Данные субъекты вправе, но не обязаны передать те или иные участки в муниципальную собственность.
Соответственно, в муниципальной собственности внутригородских муниципальных образований в городе Москве может находиться:
1) имущество, предназначенное для решения установленных законом Москвы вопросов местного значения;
2) имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления;
3) имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами муниципального собрания.
Государственная собственность города Москвы, муниципальная собственность — имущество, принадлежащее на праве собственности субъекту РФ городу федерального значения Москве или муниципальным образованиям соответственно (ст. ст. 214, 215 Гражданского кодекса РФ).
Имущество, находящееся в публичной собственности, подразделяется на:
— имущество, закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями;
— имущество, не закрепленное за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, — государственная и муниципальная казна соответственно.
К способам формирования публичной собственности в городе Москве относятся различные гражданско-правовые способы возникновения права собственности:
1) первичные — создание вещи; приобретение прав на продукцию, плоды и доходы; возникновение права собственности в силу приобретательной давности; приобретение прав на бесхозяйные вещи;
2) вторичные:
а) сделки (купля-продажа, поставка, подряд и т.д.), в т.ч. государственный и муниципальный заказ;
б) административные акты — разграничение государственной собственности; изъятие для государственных или муниципальных нужд.
До настоящего времени не завершен процесс разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и является одним из важнейших источников формирования публичной собственности. Разграничение имущества осуществляется путем безвозмездной передачи объектов от одного публично-правового образования в собственность того публично-правового образования, которому оно необходимо для осуществления возложенных на него полномочий. Так, федеральная собственность в пользу Москвы перераспределяется на основании предложений органов государственной власти Москвы и по решению федеральных органов государственной власти, осуществляющих функции по управлению имуществом в отношении соответствующих объектов или соответствующих объектов.
Полностью изъяты из процесса разграничения недра — они могут находиться только в собственности РФ. Особые правила и процедуры предусмотрены законодательством для разграничения таких видов имущества, как природные ресурсы (земельные участки, водные объекты, леса, животный мир), а также объекты исторического и культурного наследия.
Так, разграничение земель осуществляется путем регистрации прав на земельные участки, относящиеся по критериям, установленным федеральным законодательством, к собственности соответствующего публично-правового образования (без принятия специальных решений какими-либо органами власти). По таким критериям к собственности Москвы относятся: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Москвы и внутригородских муниципальных образований; б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти и органам местного самоуправления Москвы, а также предприятиям, учреждениям, созданным такими органами; в) иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Кому выдается право на приватизацию?
Перевести государственную недвижимость в объект частной собственности может каждый гражданин дважды за жизнь: до наступления совершеннолетия и после.
Если несовершеннолетний гражданин до наступления 18 лет не воспользовался правом приватизации, то после 18 летнего возраста за ним остаётся возможность проведения данной операции всего 1 раз.
Возможность приватизации есть в следующих случаях:
- Приватизировать жильё может каждый, кто зарегистрирован в данной квартире. Не имеет значения, проживает он в ней по месту регистрации, или живет в другом месте.
- Для перевода изменения статуса жилой недвижимости, необходимо получить согласие от каждого, кто в ней зарегистрирован. Любой из участников спора имеет право на несогласие в приватизации. Причина может быть любой. Отказ оформляется в письменном виде. Если кто-то из зарегистрированных не согласен в приватизации, проведение данной процедуры становится невозможным.
Аспекты приватизации государственного имущества в России
1990 год – тот рубеж, с начала которого в нашей стране появились первые сделки по приватизации. Вовсю шла перестройка, сопровождающаяся падением текущей власти и болезненным распадом Союза. В это же время начался передел собственно, замена государственной собственности на частную.
Сущность понятия приватизации можно рассматривать в узком и широком смыслах. Если трактовать данное понятие в классическом разрезе с точки зрения экономических норм, то всё достаточно просто: значение слова «приватизация» состоит в некоем преобразовании собственности, в ходе которого государственное и/или муниципальное имущество переходит в руки граждан/физических лиц в рамках процедур передачи/продажи.
Давайте посмотрим на это событие шире. Исходя из жизненных реалий, мы убедились, что в новые руки, частные, а не общественные, как было принято до перестройки, перешли не только обычные помещения, но и целые предприятия, имущественные комплексы, объекты культуры. Ими стали владеть не городские/государственные власти, а частные лица или коммерческие структуры, учреждённые физическими лицами или обществами.
Безусловно, остались виды активов, переход которых в частные руки по-прежнему невозможен в силу действующего законодательства. К примеру, данное правило распространяется на вооружение, боевую технику, космические объекты. Но тут речь идёт о безопасности государства в целом, поэтому такая возможность вообще никогда серьёзно не рассматривалась.
Этапы проведения приватизационных процедур
Обычно всё оформление идёт в 3 этапа:
1 этап сделки:
подготовительный, в ходе которого планируется, как именно будет оформляться переход права собственности с учётом текущего законодательства в сфере приватизации.
2 этап:
утверждение механизма приватизации государственным актом – документом, на основании которого и будет передана муниципальная/государственная собственность.
3 этап, заключительный:
непосредственно приватизация.
Самым сложным и трудоёмким является первый этап сделки, в ходе которого должен быть тщательно проработан и законодательно обоснован выбранный вариант перехода имущества в частные руки. Далее все работы будут проведены по плану, разработанному на 1-м этапе, а утверждённому на 2-м этапе.
Окончательно решение передать имущество из государственной собственности в частную принимает Правительство Российской Федерации, которое ежегодно утверждает «Перечень предприятий и другого имущества» для передачи в частные руки. Если речь о муниципалитете, здесь основной документ подписывает муниципалитет.
Продажа государственного имущества на аукционе
Федеральным законом определён официальный источник предметной информации об объектах приватизации, которые проходят через процедуру продажи. Документ 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. закрепляет алгоритм приватизации таких государственных и муниципальных активов. В дополнение к нему принят законодательный акт 161-ФЗ «Об унитарных предприятиях», утверждённый 14 ноября 2002 г.
Так, в статье 18 документа сказано об алгоритме продажи имуществе посредством аукционов. Существуют следующие основные правила таких продаж:
- Состав участников является открытым
- Форма подачи предложений признана закрытой
- Аукцион с одним предложением не является состоявшимся
- 25 дней должно быть по регламенту на формирование ценовых предложений
- Обеспечением аукциона является 20-процентный задаток
- Заявку на участие можно отозвать, пока статус претендента не изменён
- 30 дней отводится на оформление ДКП после фактической оплаты
Договор на приватизацию
Если все документы оформлены и препятствий для их отклонения не существует, то должен быть подписан договор на предоставление имущества в собственность в порядке приватизации. У него есть несколько основополагающих пунктов.
Вначале должна идти преамбула. В ней указываются данные об органе местного самоуправления Москвы и лицах, которые хотят единолично или совместно приватизировать жилое помещение.
Затем следует изложение полных характеристик жилой недвижимости с включением адреса, размера общей и жилых площадей, инвентаризационной стоимости квартиры.
На нашем ресурсе вы можете увидеть примерный образец договора на приватизацию и скачать его совершенно бесплатно. Так будет понятно, как работает процесс жилищной приватизации в Москве.
Приватизация квартир несовершеннолетними
При этом все несовершеннолетние дети, имеющие право проживания и проживающие вместе со взрослыми, получающими жилое помещение муниципальной или государственной собственности в личную собственность, включаются в договор передачи жилого помещения в общую собственность. Если несовершеннолетние, имеющие право пользования данным муниципальным или государственным жилым помещением, проживают отдельно от старших, они, тем не менее, так же включаются в договор передачи, согласно ст. 7 Закона № 1541-1.
Если же в жилых помещениях проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, то данное жилое помещение может быть передано им в собственность только по заявлению их родителей или законных представителей, таких как усыновители или опекуны, по инициативе или разрешению органа опеки.
Если жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, занимается несовершеннолетними более старшего возраста, от 14 до 18 лет, то помещение может быть передано в собственность несовершеннолетних по их собственному заявлению и с согласия родителей или законных представителей, а также органа опеки (см. ст. 2 Закона № 1541-1).
Что входит в это понятие?
Термином «приватизация» обозначается процесс, в результате которого имущество, прежде находившееся в государственной или муниципальной собственности, передаётся частным лицам или организациям. Обычно этим словом обозначают лишь бесплатное оформление жилья, однако на самом деле приватизированы могут быть любые объекты – от предприятий до природных ресурсов.
В России приватизация началась вместе с экономическими реформами 90-х годов после распада СССР. Хотя интенсивность процесса и резко снизилась, до сих пор разгосударствление во многих сферах продолжается. В значительной части предприятий государство планирует сохранить за собой лишь минимальный контроль («золотую акцию»), передав большую часть акций частным владельцам.
Определение понятия приватизации
Прежде чем рассматривать то, какие способы приватизации в России установлены законом, рассмотрим определение соответствующего термина. Дело в том, что оно может иметь довольно много трактовок.
В общем случае под приватизацией следует понимать процесс передачи того или иного имущества, принадлежащего государственным или же муниципальным органам власти, в частные руки — то есть в распоряжение граждан или же организаций, уставный капитал которых принадлежит преимущественно частным лицам. В установленных законом случаях к участию в приватизации могут быть допущены иностранные граждане и организации.
В юридической практике, характеризующей различные правоотношения в сфере российского рынка и социально-экономических коммуникаций, сформировалось 2 основных области осуществления приватизации.
Во-первых, это переход в частные руки предприятий, принадлежащих государству либо муниципалитетам. Субъектами данного механизма приватизации становятся главным образом юридические лица.
Во-вторых, это переход в частные руки жилья, отстроенного государством. В свою очередь, основные субъекты, задействующие данный механизм приватизации, — это граждане, которые имеют право проживать в предоставленных государством квартирах, и в то же время желают получить их в порядке, определенном законодательством РФ, в собственность.
Для чего нужна приватизация имущества
С помощью приватизации своего имущества государство решало более важные вопросы по регулированию доли и степени влияния частного сектора в экономике всей страны.
Приватизационные мероприятия позволяли сменить собственников, полностью или частично владеющих имуществом из муниципалитета или от государства. Это помогает решать более важные вопросы в развитии и усилении конкурентноспособности российской экономики, улучшая показатели эффективного использования имущественных ресурсов страны.
Значение приватизации гораздо шире простого перевода госсобственности в частные руки. С ее помощью решаются вопросы:
- повышения эффективности работы или использования объектов;
- снижение зависимости от бюджета страны;
- увеличение поступлений в бюджет муниципалитета или государства в виде налогов и иных отчислений;
- ликвидация долговых обязательств за счет покупателей;
- работа по снижению доли монополий;
- стимулирование рынка кредитования.
Когда начинается разработка прогнозных планов
Разработка приватизации государственного и муниципального имущества обычно начинается за 8 месяцев до начала нового финансового периода. Федеральные структуры представляют в Правительство предложения приватизации государственного и муниципального имущества. Свои прогнозные тенденции в экономике страны могут отправлять в иные инстанции, получившие полномочия от федерального Правительства.
Субъекты хозяйствования регионов, местное самоуправление, федеральные предприятия унитарного устройства, АО, ООО, чьи средства в виде акций находятся в федеральном обороте просто граждане, имеют право посылать аргументированные предложения в Правительство РФ. Или в уполномоченный федеральный орган. Алгоритм разработки прогнозных планов по приватизации устанавливает федеральное Правительство России.
Законодательство Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества
Правовое регулирование приватизации государственных и муниципальных предприятий осуществляется нормативными актами различного уровня: федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.
Законодательство о приватизации имеет определенную специфику, регулируя отношения, в которых государство играет главенствующую роль.
Эта роль проявляется также и в том, что нормы законодательства о приватизации, как правило, императивны и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского права при регулировании соответствующих отношений.
Основу правового регулирования приватизации составляют федеральные законы о приватизации: 1991, 1997 и 2001 гг.
Правовой основой осуществления приватизации государственных предприятий стал вышеупомянутый Закон 1991 г.
, которым определялись порядок и способы приватизации, льготы, предоставляемые при приватизации, основания и порядок признания недействительными сделок приватизации и многие другие вопросы.
Закон 1991 г. выделял следующие условия приватизации государственных предприятий: 1) нахождение приватизируемого объекта в государственной (муниципальной) собственности; 2) принадлежность покупателя к субъектам частной собственности; 3) возмездный характер приобретения приватизируемых объектов.
Как правило, приватизация предприятий носила возмездный характер, т.е. приобретение объектов приватизации осуществлялось за плату. Исключением из общего правила стало их приобретение за приватизационные чеки, бесплатно распространяемые среди населения.
Закон 1991 г. утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123—ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», существенно изменившего понятие и условия приватизации.
Основные изменения порядка приватизации заключались в числе прочего в следующих принципах: обязательная возмездность приватизации; законодательное определение способов приватизации; принятие государственной программы приватизации государственного имущества в Российской Федерации в форме федерального закона; существенное изменение некоторых способов приватизации. Так, приватизация путем приобретения государственных и муниципальных предприятий по конкурсу заменена на продажу государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями; ужесточение правовых последствий несоблюдения законодательства о приватизации покупателями государственного имущества, в том числе ограничение прав победителя коммерческого конкурса, изменение момента перехода права собственности на приватизируемое имущество. Глинкина С.П. Приватизация: концепции, реализация, эффективность. — М.: Наука, 2006. — С. 34.
Закон 1997 г. утратил силу в связи с принятием 21 декабря 2001 г. Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», вступившего в силу с 27 апреля 2002 г., по истечении трех месяцев с момента его опубликования.
Сохранив существовавшее в законодательстве понятие приватизации, новый Закон отграничил приватизацию государственного имущества от иных способов его передачи в частную собственность, например на основании судебного решения, а также изменил порядок и способы приватизации предприятий.
Статья 4. Программа приватизации имущества города Москвы
1. Планирование приватизации имущества города Москвы осуществляется посредством утверждения программы приватизации имущества города Москвы, которая составляется уполномоченным органом на трехлетний (среднесрочный) период с разбивкой по годам.
2. Программа приватизации имущества города Москвы содержит перечень государственных унитарных предприятий города Москвы, акций (вкладов) и иного имущества, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в соответствующий период, а также характеристику приватизируемого имущества, предполагаемые сроки и способы приватизации, прогнозируемые суммы доходов, связанные с приватизацией, в том числе по годам реализации программы.
3. Правительство Москвы утверждает программу приватизации имущества города Москвы на трехлетний (среднесрочный) период не позднее 1 июля года, предшествующего году начала ее реализации.
4. Органы исполнительной власти города Москвы не позднее чем за 10 месяцев до указанного в части 3 настоящей статьи срока направляют в уполномоченный орган предложения о приватизации находящихся в их ведомственном подчинении государственных унитарных предприятий города Москвы, продаже находящихся в собственности города Москвы акций открытых акционерных обществ и иного имущества города Москвы, экономическое обоснование целесообразности приватизации имущества города Москвы, а также способа и условий приватизации.
Статья 5. Способы приватизации имущества города Москвы
1. Приватизация имущества города Москвы осуществляется следующими способами:
1) преобразование государственного унитарного предприятия города Москвы в открытое акционерное общество;
2) продажа имущества города Москвы на аукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
4) продажа имущества города Москвы (предприятия как имущественного комплекса или акций созданного при приватизации открытого акционерного общества, составляющих более 50 процентов уставного капитала указанного общества) на конкурсе, если в отношении указанного имущества необходимо выполнить определенные условия;
5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в собственности города Москвы акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организаторов торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа имущества города Москвы посредством публичного предложения;
8) продажа имущества города Москвы без объявления цены;
9) внесение акций и иного имущества города Москвы в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
2. Приватизация имущества города Москвы посредством публичного предложения применяется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.
3. Приватизация имущества города Москвы без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась.