Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор между ТСЖ и управляющей организацией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
Стороны договора управления МКД
Субъекты договора управления МКД довольно специфичны.
На одной стороне всегда находится управляющая организация (далее — УК), которая должна обладать специальной лицензией на управление МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК выбирается жителями дома на общем собрании либо путем проведения открытого конкурса (подробнее об этом — ниже). Управлять домом может только одна УК (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
На другой стороне договора в качестве заказчиков услуги по управлению могут находиться:
- Собственники квартир или иных помещений в МКД. Договор на управление заключается с каждым собственником, самостоятельно исполняющим обязанности по договору, не отвечая по обязательствам других. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
- Застройщик, только что сдавший в эксплуатацию новый дом.
- Органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом
В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Сопутствующая документация
Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:
- протокол собрания, где именно была отобрана УК;
- проект готового договора управления;
- акт (от застройщика) ввода МКД;
- разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
- инструкция (общая) по эксплуатации;
- санитарный паспорт;
- ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
- действующие договоры ресурсоснабжения;
- документация на имеющиеся приборы учета;
- акт приемки МКД, также придомовой территории.
Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.
Контроль за деятельностью управляющей компании
Рассматривая контроль в области управления многоквартирным домом, необходимо отметить его разновидности в зависимости от субъекта. Это деятельность со стороны самих собственников; аудиторов, которые по найму привлекаются жильцами; уполномоченными органами государственной власти.
Контроль собственниками
Заключая договор, обе стороны признают равные права и обязанности друг друга. Условие взаимного договора выступает существенным условием соглашения, а значит заслуживает отдельного внимания.
Собственники имеют право отслеживать деятельность обслуживающей организации, равно как и последняя может контролировать процесс уплаты взносов, платежей. Главной формой контроля является обязанность организации ежегодно в первом квартале предоставлять жильцам дома отчет о выполнении условий соглашения за прошедший год.
Доступ к данному отчету совершенно открытый, в нем отражены основные показатели финансовой, хозяйственной деятельности предприятия, спектр услуг, работ, которые были произведены, их стоимость.
Не менее важной формой контролирующей деятельности выступают обязательные собрания жильцов дома. За управляющей организацией закрепляется требование присутствовать представителю на таких мероприятиях.
В ходе чего собственники лично могут задать интересующие их вопросы, представить на обсуждение проблемные моменты, пожелания и узнать о дальнейших планах, сметах фирмы. Контакт гражданина с организацией не ограничивается одним разом в год, при желании первый может направить обращение почтой или явиться лично с нерешенной проблемой.
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.
Подробнее о правилах и условиях проведения открытого конкурса по выбору УК читайте в этой статье.
Может ли председатель совета многоквартирного дома подписать договор управления за собственников?
25 Март 2019
После выбора новой управляющей организации нужно подписать договор управления. В силу ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в качестве одной стороны этого договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
Собрать столько подписей на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Эта норма дает одному человеку – председателю совета многоквартирного дома – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.
Однако на практике не всё так просто. Суды по-разному толкуют эту норму: одним достаточно решения общего собрания о наделении председателя полномочием подписать договор управления, другие же требуют отдельно оформленные доверенности от собственников.
Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. При этом ч.
4 той же статьи указывает, что правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
Различное толкование этой нормы закона судьями и приводит к созданию противоречивой судебной практики.
Примеры отрицательной практики (где суды хотели видеть отдельно оформленные доверенности).
1. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2017 по делу N 33-33600/2017:
Решением общего собрания председатель совета дома был наделен полномочиями заключить договор управления с выбранной управляющей организацией.
Суд признал это решение недействительным, «поскольку законодателем не предусмотрена возможность передачи полномочий по заключению договора управления председателю Совета дома посредством принятия такого решения органом управления».
Суд решил, что наделение председателя совета дома таким полномочием вообще не входит в компетенцию общего собрания собственников.
- Также в судебном решении указано, что договор управления многоквартирным домом вправе заключить председатель совета многоквартирного дома при соблюдении двух условий в совокупности:
- — если собственники помещений выдали председателю совета дома доверенности на заключение такого договора,
- — договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.
2. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 N 04АП-3810/2017 по делу N А19-17255/2016 о передаче технической документации.
Новая управляющая организация в подтверждение своего статуса представила протоколы общего собрания и договоры управления, подписанные председателями советов многоквартирных домов.
Суды не приняли это в качестве доказательства выбора новой управляющей организации и заключения с ней договора управления, так как «не представлены доверенности, выданные от имени собственников помещений в МКД председателям совета дома, подтверждающих право последнего на заключение договора управления».
Наличие договора является обязательным условием предоставления жильцам жилого дома коммунальных и иных услуг от обслуживающей организации. Однако, такое правило должно соблюдаться только в отношении типового договора.
С каждым жителем в индивидуальном порядке также составляется соглашение. Если оно не заключено, в любом случае на всех собственников распространяется типовой договор, заключенный на общем собрании.
Лица, не заключившие индивидуальный договор, должны будут руководствоваться типовым соглашением, что может вызвать определенные неудобства. В целом отсутствие индивидуального соглашения на взаимоотношения между УК и жильцами не влияет.
При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:
- конкретное место расположения здания (адрес);
- состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
- детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
- размер и порядок расчетов с компанией;
- порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
- варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.
Расторжение договора управления многоквартирным домом
Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления
33230
Случаи отказа могут быть связаны с нарушениями, допущенными инициатором. Например, заинтересованная сторона не представила документов, подтверждающих право на заключение соглашения.
Отказ может быть связан со статусом инициатора, например, таковой не является собственником или нанимателем жилья.
В таких случаях необходимо устранить имеющиеся недостатки и обратиться с заявлением повторно. Если заинтересованное лицо считает отказ необоснованным, то можно направить жалобу в надзорные инстанции, либо решать спор в судебном порядке.
Соглашение между собственником и ТСЖ является основанием для оплаты услуг ЖКХ. Он заключается с тем лицами, которые не являются членами товарищества. Документ заключается в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон. Срок и условия определяются сторонами сделки.
Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах
На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.
Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.
Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме. Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.
Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.
Как составляется договор управления квартирой?
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53. Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость. Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой. Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться. Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Для регистрации надо будет предоставить не только договор и документы, подтверждающие права на недвижимость, но и удостоверения личностей. Вам надо будет подать в Росреестр акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, этот документ лучше всего не подписывать формально, а действительно всё внимательно проверить, чтобы с недвижимостью не возникло потом проблем.
Не забывайте, что регистрация такого договора – платная услуга. Государственная пошлина составляет 2 тысячи рублей.
Важно: кроме самого договора на управление нужно будет оформить ещё и доверенность. Она требуется для того, чтобы такое лицо имело право заключать от имени собственника договоры найма с жильцами.