Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кабальная сделка по закону. Как происходит признание?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaбaльный дoгoвop пpизнaeтcя тaкoвым в cyдeбнoм пopядкe. Пpичeм пepeд cyдoм бyдeт cтoять cpaзy нecкoлькo зaдaч: ycтaнoвить фaкт кaбaльнocти cдeлки, ycтaнoвить нeдeйcтвитeльнocть cдeлки,пpимeнить пocлeдcтвия нeдeйcтвитeльнocти.
Условия кабальной сделки
Для того чтобы сделка могла считаться кабальной, существует ряд необходимых условий. Только при их совокупности суд может принять соответствующее решение. Условия кабальной сделки следующие:
1. Стечение жизненных обстоятельств
то есть, это было не спонтанное желание собственника продать свою квартиру, оно обуславливалось необходимостью решить определенные задачи;
2. Обстоятельства являются тяжелыми
болезнь собственника или его близкого родственника, смерть родственника, большие долги и т.д.;
3. Взаимосвязь между обстоятельствами и заключением сделки
доказана связь между продажей недвижимости и положением, в котором оказался собственник;
4. Заведомо невыгодные условия
слишком заниженная стоимость недвижимости, неравноценный обмен. При этом необходимо отметить, что для оценки квартиры существует понятие «соразмерного минимума» – порога цены, который не может считаться крайне невыгодным. Он рассчитывается на основании положения на рынке недвижимости, состояния квартиры (в т.ч. коммуникаций, ремонта, обустроенности), возраста дома, расположения, документального обеспечения, срочности продажи. Если стоимость сделки не ниже соразмерного минимума, она не может признаваться кабальной;
5. Информированность второй стороны
приобретатель в курсе тяжелого положения хозяина недвижимости и пользуется возникшими условиями для собственной выгоды.
Как признать сделку кабальной?
Как уже было сказано выше, определить, что сделка заключалась на кабальных условиях, может исключительно суд. Для признания этого факта необходимо придерживаться такого порядка действий:
1. Подготовка и подача искового заявления в суд
в иске указываются обстоятельства, которые привели к необходимости заключения сделки, доказательства тяжелого материального положения, связь между обстоятельствами и заключением сделки, подтверждение невыгодности сделки (расчеты, доказывающие реальную стоимость недвижимости и ее сравнение с указанной в договоре о купле/продаже), а также просьба признать сделку недействительной по причине ее кабальности. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие позицию истца – копия договора, выписки из больницы, банка и другие свидетельства. Также необходимо соблюдать срок исковой давности, который составляет 1 год с момента заключения сделки;
2. Рассмотрение дела
если исковое заявление принято судом, на слушаниях необходимо доказать свою позицию, привести аргументы своей правоты, чтобы убедить суд в кабальности проведенной сделки. Если вы не уверены в собственных силах, можно доверить это квалифицированному адвокату в сфере недвижимости – он может представлять интересы клиента в суде, а учитывая опыт в подобных делах, легко справится с поставленной задачей;
3. Вынесение вердикта
если судья получил достаточное количество доказательств, которые свидетельствуют о том, что сделка была кабальной, выносится решение о ее недействительности со всеми вытекающими последствиями. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения вердикта. За это время стороны могут обжаловать его в законном порядке.
Какая сделка законодательно может быть признана кабальной?
Понятие «кабала» использовали еще в Древней Руси, в эпоху Московского государства. В те времена это слово означало заемную расписку или документ, подтверждающий долговые обязательства одной стороны перед другой. В рамках такого финансового обязательства должник находился в имущественной и личной зависимости от лица, который предоставил заем. Поэтому считалось, что должник попал в кабалу. Это означало практически рабские условия.
Современное гражданское право также использует понятие «кабальная сделка», что говорит о недобросовестном использовании стороной соглашения разных стечений обстоятельств жизни другого лица. Пунктом 3 статьи 179 ГК Российской Федерации регламентируется признание кабальной сделкой той операции, которая была выполнена на очень невыгодных условиях. Кабальность договора подразумевает тот факт, что одна из сторон была вынуждена в связи с жизненными обстоятельствами совершить сделку, при этом другое лицо воспользовалось этим.
Когда сделка будет признана кабальной?
Согласно ст. 179 ГК РФ, сделка является кабальной в том случае, если ее условия крайне невыгодные для одного из участников, однако этот участник был вынужден согласиться на них в связи с тяжкими обстоятельствами, чем и воспользовалась другая сторона. В судебном порядке соглашение может быть расторгнуто с возвратом каждым из участников сделки другой стороне всего полученного. Более того, тот гражданин, чьим тяжелым положением воспользовались, может потребовать компенсацию.
Рассмотрим пример кабальной сделки: вы остро нуждаетесь в деньгах, допустим, для проведения жизненно необходимой операции. Получить займ невозможно, и вы решаетесь продать квартиру. Сделать это вам нужно как можно быстрее. Покупатель недвижимости в курсе ваших обстоятельств, и приобретает объект за бесценок, заранее сбив стоимость до минимума и осознавая, что пользуется вашим тяжким положением. Такая сделка «купли-продажи» по закону является кабальной: в дальнейшем, обратившись в суд, вы сможете расторгнуть ее, возвратить деньги покупателю и вернуть себе квартиру.
Однако не все так просто. Вам необходимо будет доказать вынужденный характер операции. С огромными трудностями в нашей стране в плане доказательства кабальности сделок сталкиваются не только «обычные» граждане, но также ИП и юрлица. Согласно общепринятым нормам, предприниматели работают на «собственный страх и риск». Поэтому ошибка в бизнесе, которая привела одного из участников к появлению тяжких обстоятельств, не всегда может быть признана достаточным основанием для расторжения сделки. В целом, даже само гражданское право определяет «кабальность» больше для частных лиц, а не для организаций и ИП.
Есть и те, кто уверен, что в мире предпринимательства сделка не может быть заключенной по тяжелым обстоятельствам, а значит, и являться кабальной, вовсе. Для примера, если у вас недостаточно финансовых средств для продолжения бизнеса, и вы получаете их на крайне невыгодных для себя условиях от партнерского предприятия, то в дальнейшем это не может считаться веским основанием для расторжения договоренности. Ведь у вас была возможность обанкротить себя или, например, оформить банковский кредит. Ваши попытки оспорить договоренность будут являться «актом неблагодарности», не более. Расторгнуть коммерческие сделки по п. 3 ст. 179 ГК РФ, доказав их кабальность, можно в исключительных случаях с вопиюще несправедливыми обстоятельствами.
Результаты признания кабальности сделки судом
Кабальная сделка может быть расторгнута через суд с дальнейшим постановлением отменить действие ее условий на будущее или с признанием ее недействительной изначально. В последнем случае каждый участник должен вернуть все полученное другой стороне и возвратиться в первоначальное состояние. Если условия сделки успешно оспорены на будущее, все уже осуществленные по ней действия признаются законными и остаются без изменений. Реституция не проводится.
Следствием признания кабальности сделки может стать реституция в одностороннем порядке, проведенная по отношению к участнику, который использовал тяжкие обстоятельства другой стороны. В данных условиях реституция выражается во взыскании благ, которые были получены нарушителем законодательства в итоге совершения сделки (ст. 179 Гражданского Кодекса РФ).
Какие проблемы могут появиться вследствие покупки недвижимости?
- Не исключена возможность признания сделки юридически ничтожной в связи с указанными в ГК РФ основаниями. Это может быть подделка подписи, кабальность сделки, психические расстройства подписанта. На практике бывают и другие способы, приводящие к признанию сделки недействительной: может оформляться наследование на подставных лиц, не имеющих никакого отношения к данной недвижимости, после чего она продается. Когда в суд приходят настоящие наследники и заявляют о своих правах, сделка аннулируется. В такой ситуации покупатель остается обычно и без денег, и без недвижимости.
- Возможно расторжение сделки дарения, ренты, купли/продажи или обмена на основаниях, указанных в ГК РФ и связанных с нарушениями условий, обговариваемых договором. Таким обстоятельством может стать отсутствие доказательств получения продавцом всей оговоренной суммы, либо совершение операции без согласия мужа/жены. В этом случае нередко покупателю возвращается не вся внесенная согласно договору сумма, так как в нем не была проставлена полная стоимость недвижимого объекта.
- Может возникнуть проблема, исходящая из прав пользования объектом, существующих в соответствии с законодательством или с договором у третьих лиц (отказ участвовать в приватизации, завещательный отказ).
- Бывает, что в предыдущих договорах оговаривалось пожизненное имущественное пользование бывшими собственниками объекта. Случается, что гражданина признавали умершим и перед началом приватизации выписывали из квартиры, дома. В таких и множестве аналогичных случаях права на пользование жилищем сохранялись, что допускало пользование недвижимым объектом вне зависимости от перехода права собственности.
Самостоятельное проведение сделки с недвижимостью
Любой гражданин при желании может самостоятельно оформить сделку по продаже, обмену, дарению и иному отчуждению недвижимости.
Однако заранее следует настраиваться на долгий процесс: сбор необходимого пакета документов, ознакомление с правилами налоговых органов, подача заявления помимо времени, отнимут немало сил. К тому же неподготовленный человек не ориентируется в вопросе, заключение какой сделки пройдет успешно, а какая может оказаться проблемной.
Сопровождение сделок с недвижимостью со стороны опытного адвоката максимально обезопасит покупателя или продавца и поможет избежать возможных рисков. Любая операция с недвижимостью будет оформлена грамотно, в более короткие сроки, даже учитывая почти неизбежные бюрократические проволочки. Человек сбережет время и средства, не попадется на мошеннические уловки и обезопасит себя от приобретения недвижимости, являющейся предметом разбирательства в судебных органах.
Здесь схема следующая: покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.
Но имейте в виду, что иногда происходит нарушение заявленных сроков. Объяснить серьезные задержки сотрудники банка не всегда могут. Конечно, это происходит крайне редко, но от этого участникам сделки, попавшим в подобную переделку, не легче. Поэтому при планировании сроков окончания сделки учитывайте это обстоятельство!
В каких случаях сделки не признаются кабальными?
Как мы уже упоминали ранее, сделка не признается кабальной, если была заключена по легкомысленности, незнанию, в состоянии небольшого алкогольного опьянения, на спор, в результате «приступа» невероятной щедрости.
Не является кабальной сделка, которая была совершена, когда человек находился в болезненном состоянии и мог чего-то не понять или неправильно истолковать (в этом случае при подаче иска лучше опираться на статью 177 ГК РФ).
К соглашениям кабального характера не относится факт признания брачного договора недействительным на основании статьи 44, пункта 2 Семейного кодекса РФ, даже если за этим последует невыгодные условия дальнейшего существования одного из супругов.
Внешнее сходство с кабальной сделкой в данной ситуации присутствует. Но она не находится в стадии тяжелого стечения обстоятельств, которым воспользовались в корыстных целях.
Последствия признания сделки недействительной
В случае, если будет доказан факт невыгодности ситуации, а сделка будет признана недействительной, положение обеих сторон возвращается к первоначальному этапу: каждый из участников сделки должен вернуть контрагенту то, что он от него получил. Сделка при этом должна быть расторгнута, все действия, выполненные до момента оспаривания сделки, будут считаться незаконными.
Также, как вариант последствия кабальной сделки, является возврат в первоначальное состояние в одностороннем порядке. Такой порядок возможен в случае, когда кредитор заключает договор, преследуя корыстные цели, а средства ответчика будут конфискованы в пользу государства.
Исковое заявление о признании сделки недействительной подается:
- иск более 50 тысяч рублей — в районный суд по месту жительство ответчика;
- иск менее 50 тысяч рублей – мировому судье также по месту жительства ответчика.
Группа риска кабальных сделок
Понимание сущности кабальной сделки и факторов, которые приводят к ее заключению, позволяет с высокой достоверностью очертить круг тех, кто наиболее подвержен риску стать стороной такого договора. Это главным образом люди, которые столкнулись с серьезным несчастьем, в большинстве своем связанным со здоровьем. Неожиданная необходимость спасать себя или любимого человека, потребность в кратчайшие сроки получить труднодоступные лекарственные препараты или очень дорогостоящие медицинские услуги заставляют людей продавать любые драгоценности, автотехнику, дома, квартиры, предметы антиквариата без колебаний и сомнений – потому что это кажется самоочевидным и при этом единственным возможным выходом. Который, надо заметить, со всей очевидностью ведет к кабальной сделке.
Часто заключают кабальные сделки переселенцы или беженцы: в надежде быстро и далеко уехать от проблем, они готовы продать все, чем располагают, за минимальную сумму, обеспечивающую им билет в другую жизнь.
Можно услышать мнение, что о таких ситуациях нужно думать заранее и создавать ресурсы на такой случай. Но тот, кто так говорит, упускает из виду простой факт: большая часть российского населения живет на очень скромные заработные платы. И их далеко не всегда хватает даже на то, чтобы обеспечить самые базовые потребности. Так что создавать ресурс на черный день большинству – просто не по карману.
В каких случаях сделки не признаются кабальными?
Как мы уже упоминали ранее, сделка не признается кабальной, если была заключена по легкомысленности, незнанию, в состоянии небольшого алкогольного опьянения, на спор, в результате «приступа» невероятной щедрости.
Не является кабальной сделка, которая была совершена, когда человек находился в болезненном состоянии и мог чего-то не понять или неправильно истолковать (в этом случае при подаче иска лучше опираться на статью 177 ГК РФ).
К соглашениям кабального характера не относится факт признания брачного договора недействительным на основании статьи 44, пункта 2 Семейного кодекса РФ, даже если за этим последует невыгодные условия дальнейшего существования одного из супругов.
Внешнее сходство с кабальной сделкой в данной ситуации присутствует. Но она не находится в стадии тяжелого стечения обстоятельств, которым воспользовались в корыстных целях.
Кабальная сделка по закону. Как происходит признание?
Если гражданин считает, что он попал в кабальную сделку, то имеет смысл готовить иск в суд. Перед обращением в суд, нужно убедиться, что сделка удовлетворяет критериям кабальности и при этом гражданин имеет возможность доказать сложные обстоятельства, из-за которых он попал в данную историю.
С обращением в суд лучше не затягивать, поскольку в законе есть такое понятие, как срок давности. Если пропустить такой срок, то можно лишиться возможности обнулить сделку.
Согласно ГК РФ, срок давности по вопросам, связанным с признанием сделки недействительной, составляет 1 год. Течение срока начинается со дня, когда потерпевший узнал об обстоятельствах, которые являются основанием для перевода сделки в разряд неактивных.
Есть квартира или машина в собственности? Не спеши продавать! Сначала подумай, на что ты потратишь деньги. Положил деньги в банк? Банк может заблокировать действующий счет, если заподозрит клиента в сомнительных операциях. А если сумма превышает страховой лимит, то при отзыве лицензии у банка будут сложности с возвратом оставшейся суммы. Оставил деньги дома под матрасом? Ничего хорошего! Инфляция, как моль будет пожирать их каждый день.
Признаки, выявляющие кабальный характер сделки:
- лицо понимает, что совершает сделку на невыгодных для себя условиях, но делает это осознанно (факт наличия обмана, введения в заблуждение, непонимания последствий заключения договора и применение физической силы отсутствуют);
- лицо заключает договор в крайне стесненных жизненных обстоятельствах, вынуждающих его не считаться со своими интересами в данной сделке;
- между двумя вышеизложенными пунктами существует причинно-следственная связь, когда одно вытекает из другого;
- другая сторона знала о тяжелом положении данного лица и воспользовалась ситуацией в своих корыстных интересах.
Для признания сделки кабальной неважно, что пострадавшая сторона сама предлагает договор на невыгодных для себя условиях или принимает предложение другого человека. Юридически важным является, что сделка совершается одной стороной в вынужденном порядке.
Существует два варианта признания кабальной сделки недействительной. Судом выноситься решение признать сделку изначально недействительной или отменить ее действие на будущее.
Исковое заявление о признании кабальной сделки недействительной подается в районный суд, если предъявляется иск на сумму более 50 000 рублей. При претензиях на меньшую сумму дело рассматривает мировой судья. Размер госпошлины также зависит от суммы рассматриваемого иска.
Оспаривание ошибочных, кабальных и обманных сделок: позиция ВАС РФ
Хотя такие сделки имеют определенный осознанный характер, но все равно они осуществляют под неким давлением извне. Например, есть пожилой человек, который живет одиноко и обособленно. Он имеет в собственности квартиру. Жилье продается, а ему как собственнику платят лишь малую долю от продажи. Кабальными сделками часто грешат МФО или коллекторы, когда человека попросту вынуждают избавлять от имущества за бесценок в пользу третьих лиц. Оспорить гражданскую сделку в суде можно. Но для этого должны быть определенные серьезные основания. Например, принуждение или недееспособность потерпевшей стороны.
В первую очередь надо установить факты того, что сделка была кабальная. На основании собранных фактов и вещественных доказательств можно подать исковое заявление о признании сделки ничтожной с дальнейшим ее расторжением в судебном порядке. Помните о сроках исковой давности. Для признания ничтожности кабальных сделок срок исковой давности составляет один календарный год. Многие об этом забывают, а сами сроки без особых уважительных причин восстановить бывает довольно сложно. По всем остальным категориям гражданских дел срок исковой давности, как правило, составляет три календарных года.
Поскольку кабальная сделка – оспоримая сделка, то в таком случае обращение в суд возможно при условии, что такая сделка нарушила законные права оспаривающего его лица и повлекла для него негативные правовые последствия. Обычно с этим правовым явлением проблем нет, но такое условие ограничивает круг лиц, которые вправе обращаться в суд. Из вышеуказанного следует то, что иск может подать только потерпевший. Последствия недействительности кабальной сделки не так обширны. Это такие причины, как возвращение сторонами друг другу полученного по сделке или выплата компенсации; виновная сторона считается действовавшей недобросовестно, потерпевшая сторона вправе требовать возмещения морального или материального ущерба, причиненного кабальной сделкой.
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Критерии кабальной сделки
Сделка будет считаться кабальной, соответственно, недействительной при следующих критериях:
- Критерий невыгоды.
Прежде всего, одним из самых важных условий является объективный критерий невыгоды, то есть условия, которые существенно отличаются от условий аналогичных сделок.
Например, когда дома и квартиры передаются за бесценок. Установленная стоимость квартиры несоразмерна и неадекватна цене, и не только не отвечает состоянию дел на рынке недвижимости, но может занижаться в половину – и более раз.
В Информационном Письме Верховного Арбитражного Суда № 162 есть следующий вывод – если цена отличается в 2 или более раза от среднерыночной, то в таком случае можно говорить о невыгодности сделки.
В Информационном Письме ВАС № 162 описывается следующая ситуация:
«Между сторонами был заключен договор займа сроком на 1 год, процентная ставка по которому составляла 100 процентов годовых. . При этом судом было отмечено, что в совокупности размер процентов по спорному договору займа, чрезмерно отличающийся от процентных ставок по заключаемым договорам того же типа, и его срок свидетельствуют об установлении крайне невыгодных условий данного договора для истца (заемщика). Более того, размер процентной ставки по спорному договору настолько превышал среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке кредитования для договоров займа с аналогичными условиями (не более 30 – 40 процентов годовых)», что совокупность названных обстоятельств в достаточной степени свидетельствует о кабальности указанного договора».
Таким образом, судом было установлено, что 100 процентов годовых, учитывая среднюю процентную ставку, сложившуюся на рынке в размере 30-40 процентов годовых, в совокупности с другими обстоятельствами, свидетельствует о невыгодности договора.
Тем не менее, стоит не забывать, что в расчет также принимается фактическое состояние объекта недвижимости. Например, если снижение стоимости жилья основывалось на плохом состоянии объекта недвижимости, то это не будет являться критерием невыгоды.
Снижение стоимости может зависеть от качества общего состояния, ухоженности помещения; состояния инженерных коммуникаций; времени постройки здания; качество здания; от срочности сбыта и так далее
Так, Апелляционным определением Омского областного суда от 31 января 2018 года по делу № 33-469/2018 указано следующее:
«Судом было установлено и не оспаривалось истцом И., что его квартира в г. Омске находилась в плохом состоянии и требовала ремонта. В представленном истцом заключении специалиста-оценщика от , выполненном ООО «Сибирский центр судебной экспертизы и оценки «Профиль», вывод о том, что рыночная стоимость спорной квартиры составляла руб., сделан на основании сравнительного анализа аналогичных объектов, при этом выбранные оценщиком аналоги, согласно заключения, находились в хорошем состоянии и при оценке специалист исходил из предположения о хорошем качестве отделки спорной квартиры, которую лично не осматривал. Таким образом, данное заключение основано на неверных данных о состоянии оцениваемой квартиры, поэтому не может доказывать явную несоразмерность цены спорной квартиры, установленной сторонами оспариваемого договора, ее рыночной стоимости. Это обстоятельство, с учетом отсутствия каких-либо доказательств того, что К.А. воспользовался стечением тяжелых обстоятельств, вынуждавших истца заключить оспариваемый договор, свидетельствует об отсутствии признаков кабальной сделки».
- Критерий вынужденности.
Далее, следующим условием кабальности является вынужденность. То есть, лицо в силу стечения жизненных обстоятельств было вынужденно совершить определенную сделку по продаже недвижимости.
Например, крайняя нужда в финансировании близкого родственника или смерть такового, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 года № 19-КГ 17-10).
«По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненного важного лечения себя и близких родственников».
- Использование контрагентом тяжелого положения другой стороны.
Другая сторона сделки использует тяжелое положение стороны, находящейся в крайне стесненных жизненных обстоятельствах. Иными словами, нужно доказать, что другая сторона знала об этом, понимала, что сделка заключается на крайне невыгодных условиях и умышленно воспользовалась этой ситуацией.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Верховного суда республики Алтай от 14 февраля 2018 года по делу № 33-146, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 февраля 2018 года по делу № А 33-8964/2017).
Проверка права собственности
Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье. В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы:
- общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
- с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
- продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
- крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
- следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).
Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания. Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.
Исполнение сделки купли продажи квартиры
Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры. А суть сделки – права и обязанности сторон, указанные в договоре. Соответственно, исполнение сделки купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами договора предусмотренных в нем действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, в том числе и фактическая передача квартиры, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.
Кроме того, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр прав (ЕГРН), а по этому в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно присутствует обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.
В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).
Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.
Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.
Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.