Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Как сдать квартиру правильно: 2 способа
Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.
Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.
Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.
Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?
Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.
В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.
Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.
За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.
Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.
Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение
Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.
Согласно Налоговому кодексу, у граждан есть время с 1 января по 30 апреля предоставить в местное отделение ФНС собственноручно заполненную декларацию 3-НДФЛ. Налог взимается в размере 13% от полученной на сдаче жилья прибыли.
Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.
Как расторгнуть договор
Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.
Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:
- Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
- Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.
Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:
- При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
- Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
- Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
- Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.
Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.
Чтобы правильно заключить договор, необходимо обратиться к знающим юристам, они помогут оформить сделку на законных основаниях. Избежать уплаты пошлины поможет заключение договора о безвозмездном пользовании на любой срок.
Прибыль собственников от сдачи апартаментов внаем невозможно точно выяснить, поэтому для налоговых органов эта ситуация довольно сложная и непрозрачная.
В настоящее время такая предпринимательская деятельность популярна и приносит хорошую прибыль. Во избежание проблемных ситуаций нужно тщательно оформлять все пункты соглашения, учитывая права и обязанности обеих сторон со всеми тонкостями.
ВНМАНИЕ! Администрация сайта призывает соблюдать законы РФ и оплачивать налоги в установленные законом сроки.
Покупка патента арендодателем с ИП-статусом
Применение патентного налогообложения к доходу от арендуемой квартиры возможно на основании Налогового кодекса, статьи 346.43, пункта 2, подпункта 19. По условиям закона «О патентной системы налогообложения в РБ» за №592-з от 29.10.2012 г. стоимость годового патента на арендную сдачу «двушки» в Уфе площадью (выбрана произвольно) 47 м2 составит 10 998 руб. (выплата двумя платежами – 3 666 руб. в трехмесячный срок от даты начала действия патента и 7 332 руб. в срок до истечения патента).
Помимо покупки, к примеру, годового патента арендатору необходимо оплатить ФОМС и ПФР – за 2019-й год 6 884 руб. и 29 354 руб. соответственно. В сумме расходы на патент и социальные выплаты для «примерной» квартиры составят 47 236 руб., т.е. в рассматриваемом примере арендодателю выгоднее использовать НДФЛ.
Вообще, патентное налогообложение выгодно при сдаче действительно дорогого жилья. Ведь стоимость налога УСН или НДФЛ будет зависеть от размера арендного дохода, а цена патента что для дешевой, что для дорогой квартиры остается одинаковой.
Следует отметить, что патент приобретается на каждое сдаваемое в аренду жилье по отдельности – на две квартиры нужно два патента, на три квартиры – три патента и т.д. Заметим, что чем больше сдаваемой в аренду жилой недвижимости (особенно дорогой) у арендатора, тем более выгодно ему образовать ИП и вносить налоги патентами.
Посуточная или долгосрочная аренда квартир?
Перед тем как сдать квартиру в аренду, собственнику следует определить, как он будет сдавать жилье – посуточно или сразу же на длительный срок. Если проанализировать объявления на популярных сайтах, то видно, что предоставление жилья на сутки в месяц может принести хозяину большую прибыль, чем при долгосрочной аренде квартиры.
Для примера рассмотрим аренду однокомнатной квартиры около станции метро Фрунзенская г. Санкт-Петербурга. Аренда квартир посуточно варьируется от 1 500 до 2 500 рублей. Если предположить, что квартира будет сдаваться ежедневно, то это принесет собственнику от 45 000 до 75 000 рублей.
Если сдать недвижимость сразу же на длительный срок, то стоимость ежемесячной арендной платы составляет от 26 000 до 60 000 рублей.
Надо ли платить налог за сдаваемое жилье?
В рамках действующего законодательства собственник квартиры при сдаче ее в наем должен понимать, что получение дохода подразумевает уплату в бюджет налогов в зависимости от того, кто является арендодателем. То есть в данном случае важно, от чьего имени заключен договор:
- От имени физического лица.
- От имени юридического лица.
- При работе по патенту или по упрощенном режиме налогообложения.
Налог выплачивается в связи с получением определенного дохода, а значит для физических лиц облагается НДФЛ. Нет разницы, на каких условиях сдается квартира:
- помесячно;
- посуточно.
Для обычного гражданина есть два варианта сдачи жилья и уплаты налогов по закону: зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, либо платить налог как физическое лицо. Оба варианта чуть позже опишем детально.
Куда обращаться при незаконной сдаче жилья
Чаще всего арендодатели сдают квартиры, не заботясь о последствиях и не составляя договор. Но из-за этого может нести убытки не только государство, но и соседи. Не всегда жильцы ведут себя адекватно. Или в квартиру может быть заселено много иностранцев.
Если квартиросъемщики ведут себя шумно, доставляют неудобства соседям, нужно обращаться к участковому. У него есть полномочия получить сведения, на каком основании граждане проживают в квартире.
Обращение к участковому
Обратите внимание! Если будет установлено, что в квартире проживают лица без гражданства, мигранты без регистрации, иностранный гражданин, будет вынесено постановление о вынесении административного штрафа.
Размер налога при аренде
Для того, чтобы определить, как официально сдавать квартиру и платить налоги, необходимо посчитать размер предполагаемых отчислений в бюджет. По общему правилу, при сдаче жилья в наём от полученной от квартирантов суммы должно быть удержано 13%. На сегодняшний день это базовая в России ставка на доход физ. лиц.
Пример. При предоставлении гражданином А. гражданину Б. жилья за 20 000 (двадцать тысяч) рублей в месяц, 13% от этих денег нужно отдать в госбюджет. 20 000 X 0,13 = 2 600 рублей за каждый месяц.
Предоставление в аренду квартиры, находящейся в РФ, иностранным собственником облагается намного выше: нерезидент РФ должен заплатить 30% получаемой им прибыли.