Оформление права пользования земельным участком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление права пользования земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Основные типы разрешённого использования земельного надела

2. Какие этапы процедуры легализации права пользования на землю

3. Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ

4. Какую ответственность несет собственник земли?

5. Земли промышленности и специального назначения

6. Нужно ли платить налоги и сколько стоит право пользования землёй

7. Категории земель: виды разрешенного использования участков

8. Признание права собственности на земельный участок

9. Определение порядка пользования земельным участком

Легализация путем внесения данных в реестр необходима всегда, если об этом прямо указано в законе. В частности, обязанность распространяется на арендные соглашения и договоры земельного сервитута. Однако есть исключения. Регистрация не требуется, если срок заключения договора аренды не превышает одного года или заключен на неопределённый срок.

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
Проводятся публичные слушания;
По итогам слушаний комиссия принимает решение;
При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:

ФИО и контактные данные землепользователя;
Категория земли и адресные ориентиры участка;
Текущий и запрашиваемый ВРИ;
Причина смены вида землепользования;
Перечень прилагаемых документов.

Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).

В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.

Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.

Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:

Целесообразность изменения ВРИ;
Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.

Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.

Основные типы разрешённого использования земельного надела

В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:

Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.

Какие этапы процедуры легализации права пользования на землю

Оформление права пользования земельным участком начинается с подготовки документов, включая составление заявления и оплату государственной пошлины. Проводится юридическая экспертиза на предмет достоверности и полноты информации, соответствия сделки нормам закона. После подачи документов на регистрацию, регистратор проверяет, нет ли противоречий, связанных с правом пользования конкретным объектом. После этого обновленные данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, и заявитель получает на руки подтверждение регистрации в форме выписки. С этого момента права на землю считаются узаконенными. Отказ в регистрации или приостановление влекут дополнительные этапы, в том числе отстаивание интересов в апелляционной комиссии Росреестра и суде.

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения (Большой юридический словарь. 2012).

Земельный участок является объектом земельных отношений в силу пп. 2 п. 1 статьи 6 ЗК РФ).

Земельные участки в силу статьи 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (часть 3 статьи 6 ЗК РФ).

Согласно статье 141.2 ГК РФ, вступившей в силу с 01.09.2022 года, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. В п. 2 указанной статьи также указано, что земельный участок является недвижимой вещью.

Госрегистрация прав на земельный участок. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 статьи 131 ГК РФ).

Распоряжение земельным участком. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 статьи 260 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 260 ГК РФ введено ограничение реализации прав правообладателей земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением. Указано, в частности, что «на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением».

Нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).

Исчерпывающий перечень категорий земель по целевому назначению приведен в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ:

1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.

Всевозможные участки земель классифицируются категориями. Юриспруденция рассматривая данное понятие, показывает какая у него цель, назначение.

В сущности категория земель – это и есть краткое изложение стандартных свойств земли.

По ЗК РФ действуют сформулированные категории, с ними можно ознакомиться в XIV-XVIII главах.

Там же можно найти формулировку термина, характеристику, предназначение, порядок и специфичные черты применения угодий сельского хозяйства, земель населенных пунктов, промышленности, энергетики, радиовещания, информатики, транспорта, обороны и безопасности, связи, телевидения, запасных участков, водных, лесных фондов. Есть возможность посмотреть полный перечень в Приказе Минэкономразвития РФ No540 от первого сентября 2014 года.

Земли, надлежащие сельчанам, могут применяться при ведении сельскохозяйственного или другого схожего производства, при проведении научных, исследовательских работ или для других целей, к примеру, для охотничьих целей, либо при рыболовстве. Территории такого рода широко применяются фермерскими хозяйствами с личным подсобным домохозяйством. Они занимаются садоводством, огородничеством либо животноводством. К подобным участкам обычно относят участки с плодородной почвой.

Земли, предназначенные с целью застройки заселенных пунктов, подразделяются на жилые, общественные, деловые, производственные, рекреационные, инженерные зоны.

При покупке участка есть ограничения типа разрешенного применения, сервитутов. Иногда эти ограничения зависят от объектов, рядом находящихся с ними. Потом эти же правоограничения накладываются на близлежащий участок.

К нему закрепляется вид на одобрение её эксплуатации, к примеру, виды земли, предназначенные для личного строительства, для подсобных хозяйств, для персоналистического возведения жилищ.

Разницей меж доступным использованием и формой собственности на территорию считается то, что например, в поселенческих землях содержатся не только частные, но и объекты с многообразной формой собственности.

Видами участков, доступных к пользованию ими, считаются земли для ИЖД и ИЖС, ЛПХ, возведения дачи и для воспроизводства сельских продуктов.

ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство, показывает с какой целью используется площадь.

Если начать строить ИЖС, необходимо собрать документы: договор о постройке ИЖД, акт ввода дома в эксплуатирование, архитектурный проект дома, в конце подписать свидетельство о государственной регистрации.

ИЖД расшифровывается как индивидуальный жилой дом. При ИЖД подготавливается проект дома, условий строительства, необходимо получить разрешения на возведение. Минусом при ИЖД можно считать ограничение в размерах, не более двадцати соток.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – вид некоммерческой деятельности, где производится и перерабатывается сельскохозяйственные товары. Целью ЛПХ является удовлетворение индивидуальных сельскохозяйственных потребностей.

При излишках её можно реализовать на рынке, не платя налоги.

Дача строится с целью организации в нём досуга и для проведения отдыха. В дачах выращивают картошку, ягоды, овощи и бахчевые культуры.

Осведомленность о видах, классификациях использования земель помогает избежать их нецелевое применение, к тому же возможных санкций из-за них.

Перечень классификатора каждый год меняется, в нём содержится только общее определение объектов. У каждого есть возможность сменить вид использования земельного участка, необходимо заполнить бланк заявления, выданного администрацией города, и собирать перечень официально необходимых бумаг.

Если же заявитель является арендатором земли, в срочном порядке нужно согласие хозяина. Процедура смены в основном бесплатная.

Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ

🏠 Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Кpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

🌾 Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. К ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй.

🏦 3eмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa.

🐯 Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. 3aпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Нaxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Нa тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв.

🌳 Лecнoгo фoндa. Учacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.

3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.

🌊 Boднoгo фoндa. Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.

🌍 Гocyдapcтвeннoгo зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.

Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.

Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.

Какую ответственность несет собственник земли?

Получая право на землю, владелец получает с ней долю ответственности. При любом раскладе, земельный участок находится на территории государства и является частью общей экосистемы. Поэтому законодатель имеет право наделять собственника земли определенной ответственностью.

Первое, что должен принимать во внимание владелец участка – это права других землепользователей.

Следует отметить, что государство, в лице муниципальных органов власти, выделяет загородные земельные участки под определенные виды использования. Назначение земли зависит:

от географического месторасположения;
специфики выделенных земель;
естественного природного назначения.

Земли промышленности и специального назначения

В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:

промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.

Код категории земель в декларации по земельному налогу – «003003000000».

Нужно ли платить налоги и сколько стоит право пользования землёй

Ст. 388 НК РФ определяет физлиц и организации в качестве налогоплательщиков при обладании ими ЗУ на правах собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

При этом максимальная налоговая ставка земельного налога в размере 0,3% устанавливается для:

ЗУ общего назначения, а также предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества и не использующиеся для предпринимательской деятельности;
участков, которые относятся к земям сельскохозяйственного назначения и используются для сельхозпроизводства;
земли, занятой жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКК;
ЗУ, предназначенных для жилищного строительства, если оно не используется в предпринимательской деятельности;
ограниченные в обороте ЗУ, используемые для нужд обороны, безопасности и таможенных служб.

Все прочие земельные участки подлежат налогообложению в размере 1,5%.

СПРАВКА. Обладатели земельных наделов на правах безвозмездного пользования или по арендному договору от налога освобождаются.

Категории земель: виды разрешенного использования участков

3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.

🌍 Гocyдapcтвeннoгo зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.

Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.

Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.

📁 Гocyдapcтвeнный кaдacтp нeдвижимocти;

📁 дoкyмeнты o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaв нa зeмeльныe нaдeлы;

📁 aкты o пpeдocтaвлeнии зeмeльныx yчacткoв, кoтopыe выдaют фeдepaльныe и peгиoнaльныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти, a тaкжe opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния;

📁 дoгoвopы и дpyгиe дoкyмeнты, кoтopыe oфopмляютcя в пpoцecce cдeлoк, пpeдмeтoм кoтopыx являютcя зeмeльныe yчacтки.

Пoнятиe paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния дaeт бoлee тoчнoe oпиcaниe кaтeгopии зeмeль в PФ пo цeлeвoмy нaзнaчeнию. Paздeлeниe вcex oбъeктoв oднoй кaтeгopии нa виды paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния пoзвoляeт пpoвecти дeтaльнoe зoниpoвaниe тeppитopий вcex cyбъeктoв PФ.

Нecмoтpя нa тo, чтo в poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe cyщecтвyeт двa тepминa — “кaтeгopия” и “цeлeвoe нaзнaчeниe” зeмeль, знaчeниe этиx двyx пoнятий идeнтичнo, тaк кaк измeнeниe кaтeгopии вeдeт зa coбoй cмeнy цeлeвoгo иcпoльзoвaния тeppитopии.

Чтoбы пpивecти пpимep тaкoй pacшиpeннoй клaccификaции, paccмoтpим xapaктepиcтики yчacткa в caдoвoм нeкoммepчecкoм тoвapищecтвe. Кaтeгopия/цeлeвoe нaзнaчeниe зeмли CНT — для вeдeния ceльcкoгo xoзяйcтвa, вид paзpeшeннoгo иcпoльзoвaнии — для вeдeния caдoвoдcтвa и oгopoдничecтвa;

Baжнo! Paзpeшeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльныx нaдeлoв и фopмa coбcтвeннocти — этo двa coвepшeннo paзныx пoнятия. Нaпpимep, в paмкax oднoгo нaceлeннoгo пyнктa мoгyт paзмeщaтьcя oбъeкты, кoтopыe нaxoдятcя в чacтнoй, фeдepaльнoй или мyниципaльнoй coбcтвeннocти. Taкжe, cлeдyeт пoмнить, чтo мeждy oтдeльными cтpoeниями и нaceлeнными пyнктaми cyщecтвyeт paзницa. Дoм лecникa, пaceкa, пpoизвoдcтвeнныe и жилыe пoмeщeния нa гopнoдoбывaющиx пpeдпpиятияx, нe oтнocятcя к кaтeгopии зeмeль нaceлeнныx пyнктoв.

Coбcтвeнники yчacткoв, кoтopыe oтнocятcя к кaждoй из кaтeгopий, дoлжны coблюдaть пpaвoвoй peжим — кoмплeкc oгpaничeний, paзpeшeний и oбязaннocтeй.

Нaпpимep, влaдeльцы ceльcкoxoзяйcтвeнныx зeмeль:

🔸 oбязaны: иcпoльзoвaть yчacтки пo цeлeвoмy нaзнaчeнию — для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции; нe дoпycкaть cнижeниe плoдopoднocти пoчвы; пpидepживaтьcя пpaвил мeлиopaции;

🔸 имeют пpaвo: пpoдaть, пoдapить, oбмeнять, пepeдaть в нacлeдcтвo cвoй yчacтoк; бecплaтнo пoлyчить или кyпить y гocyдapcтвa дoпoлнитeльныe тeppитopии, кoтopыe oтнocятcя к дaннoй кaтeгopии; пoдaть пpoшeниe o cмeнe кaтeгopии зeмeль, кoтopыми oни влaдeют.

3a нapyшeниe или нeвыпoлнeниe coбcтвeнникoм eгo oбязaтeльcтв пpeдycмoтpeнo нaкaзaниe: штpaф, выплaтa кoмпeнcaций или aннyлиpoвaниe пpaвa coбcтвeннocти. Cepьeзнocть нapyшeния и cooтвeтcтвyющee нaкaзaниe oпpeдeляют мecтныe opгaны yпpaвлeния.

Baжнo! B 2016 гoдy был yпpoщeн пopядoк изъятия зeмли, кoтopaя нe иcпoльзyeтcя или иcпoльзyeтcя c нapyшeниями. Пocлe внeceния тaкиx измeнeний в зaкoнoдaтeльcтвo, бoльшe 120 000 гeктap были вoзвpaщeны в cвoбoднoe oбpaщeниe.

B cooтвeтcтвии c зaкoнoдaтeльcтвoм PФ, вoзмoжeн пepeвoд тeppитopии из oднoй кaтeгopии в дpyгyю и cмeнa ee нaзнaчeния. Пopядoк пpoцeдypы peглaмeнтиpyeт зaкoн № 172-Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».

К pacпpocтpaнeнным пpичинaм измeнeния кaтeгopии зeмeльнoгo yчacткa oтнocят:

📌 pacшиpeниe нaceлeннoгo пyнктa зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy зeмeль ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния;

📌 пepeвoд пpoмышлeнныx oбъeктoв в дpyгиe кaтeгopии пo пpoeктy peкyльтивaции;

📌 тeppитopии, кoтopыe paнee oтнocилиcь к зaпoвeдникaм, yтpaтили cвoи иcключитeльныe xapaктepиcтики;

📌 лeca и зeмли вoднoгo фoндa мoгyт пepeвecти в кaтeгopию oxpaняeмыx зoн или иcпoльзoвaть пoд oбъeкты гocyдapcтвeннoгo знaчeния.

Пoдaйтe xoдaтaйcтвa в opгaны мecтнoгo yпpaвлeния или иcпoлнитeльнoй влacти. B пpoшeнии yкaжитe:

📜 кaдacтpoвый нoмep oбъeктa;

📜 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк;

📜 к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя зeмля;

📜 в кaкyю кaтeгopию cлeдyeт пepeвecти yчacтoк;

📜 пpичины и ocнoвaния для пepeвoдa.

Bмecтe c xoдaтaйcтвoм пoдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв:

📒 выпиcкy из EГPН или кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;

📒 ecли зaявитeль физичecкoe лицo — кoпию пacпopтa, ecли юpидичecкoe — выпиcкy из peecтpa юpлиц, ecли ИП — выпиcкy из гocpeecтpa ИП;

📒 дoгoвop, cпpaвкy, или дpyгиe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa нeдвижимocть, или coглacиe нa пepeвoд пpaвooблaдaтeля;

📒 пpи нeoбxoдимocти, зaключeниe экoлoгoв.

Baжнo! Ecли зeмли пepeвoдят в кaтeгopию oxpaняeмыx пpиpoдныx тeppитopий, coглacиe пpaвooблaдaтeлeй нe тpeбyeтcя. B тaкoм cлyчae yчacтки нe изымaютcя y coбcтвeнникa, a лишь мeняютcя пpaвилa пoльзoвaния. Пoдoбнaя пpoцeдypa пpoвoдитcя и пpи измeнeнии гpaниц нaceлeнныx пyнктoв.

Opгaны мecтнoгo или цeнтpaльнoгo yпpaвлeния paccмaтpивaют xoдaтaйcтвo oт 1 дo 3 мecяцeв, cpoки вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт иcxoдныx xapaктepиcтик yчacткa и cлoжнocти cитyaции. Ecли пpoшeниe yдoвлeтвopяют, зeмeльный yчacтoк cтaвят нa гocyдapcтвeнный кaдacтpoвый yчeт в дpyгoй кaтeгopии. Taкaя пpoцeдypa пo зaкoнy дoлжнa зaнимaть 12 днeй, нo нa пpaктикe зaтягивaeтcя нa бoлee длитeльный cpoк. Пocлe пepeвoдa нe нyжнo пepeoфopмлять пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa yчacтoк.

Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.

Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс.

Принадлежность к определенной категории определяет:

правовой режим участка;
его назначение;
разрешенные виды использования внутри самой категории: основные и дополнительные.

Собственник не может самовольно их изменить. Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.

Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса. Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:

сельскохозяйственные;
населенных пунктов;
промышленного и иного специального назначения (транспорта, разных видов связи, обороны и безопасности и т. д.);
особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
лесного фонда;
водного фонда;
земли запаса.

Рассмотрим их для наглядности не в виде таблицы, а на диаграмме.

Главным назначением земель сельхозназначения является:

производство разнообразной сельхозпродукции;
размещение необходимой для этого инфраструктуры;
ведение учебной и научной работы в сфере сельского хозяйства.

Основная ценность участков сельскохозяйственного назначения заключается в их плодородии.

По этому качеству они подразделяются на:

пашни;
многолетние насаждения (например, плодовые сады или виноградники);
сенокосы;
пастбища;
дороги и скотопрогонные полосы;
лесополосы, не относящиеся к землям лесного фонда;
площади под дворами и хозпостройками;
неиспользуемые наделы.

Данная категория включает в себя, прежде всего, участки, занятые различными промышленными предприятиями, а также другими объектами, в том числе:

транспортными магистралями;
линями связи и электропередач;
трубопроводами;
объектами оборонного комплекса и т. д.

Их основное назначение — обеспечение деятельности наиболее важных отраслей хозяйства.

Согласно ст. 87 ЗК РФ эти земли не входят в состав земель поселений и выделяются в самостоятельную категорию.

Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, имеет уникальный код, которым зашифрованы его категория и целевое назначение. Существует специальный справочник, оформленный в виде таблицы, где каждая категория и подкатегория обозначена соответствующим цифровым кодом:

Так, земли сельхозназначения имеют код 003001000000. Для того, чтобы выделить внутри этой категории отдельные виды, вместо двух последний нулей ставится номер подкатегории.
Пашни, сенокосы, сады и прочие сельхозугодия имеют код 003001000010.
Земли поселений скрываются за обозначением 003002000000. А участки, выделяемые под жилищное строительство гражданам (ИЖС) зашифрованы как 003002000050.
А вот такой код как 003002000100 обозначает прочие земельные участки, не отнесенные явно к одной из своих категорий.
Используются коды, в частности, при налогообложении. Для земель разных категорий предусмотрен разный размер земельного налога.
Зная к какой категории относится участок, можно определить его код, равно как и наоборот.

Чтобы узнать, к какой именно категории отнесен каждый конкретный участок, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать в Росреестре кадастровую выписку на интересующий земельный участок.

Земли можно переводить из одной категории в другую.

Сделать это может не сам собственник, а только компетентный орган власти, и только если в законе нет прямого запрета на такое действие. Например, как случае с землями ООПТ.

Одним из моментов определяющих государственную стратегию является присвоение определенному участку земли категории. Категория земли представляет собой закрепленное законодательством описание ее стандартных свойств. В дальнейшем она предопределяет, для чего будет использоваться та или иная территория.

СПРАВКА! Категория земель и их целевое назначение являются равнозначными понятиями.

Согласно ст. 7 Земельного Кодекса существует семь категорий земель, к ним относятся:

Населенные пункты или земли поселений;
Земли запаса, находящиеся в резерве государства;
Сельскохозяйственные земли;
Водный фонд, представляющий собой территории рек, прудов, морей, озер, а также земли возле них;
Лесной фонд, необходимый для ведения и восстановления лесного хозяйства;
Земли, используемые для производственных целей, на которых расположены различные предприятия и здания вспомогательного назначения;
Охраняемые территории.

Каждая представлена категория может предусматривать особенные условия использования для того, чтобы сохранить все свойства земли.

Признание права собственности на земельный участок

Глава 5.1 ЗК рассматривает предоставление территории, которая является собственностью государства или муниципалитета, а также регламентирует основания и порядок передачи такого рода земельных угодий в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное или в пользование на основании договора аренды.

Подробнее о порядке предоставления земельного участка мы рассказывали тут.

В ст. 39.14 ЗК поэтапно описан процесс по предоставлению участков, которые находятся в собственности муниципалитета или государства без проведения торгов:

Если планируется произвести преобразование земли, то нужно подготовить схемы ее расположения. Если территорию необходимо образовать или уточнить границы, то гражданину или юридическому лицу следует подать заявление о предварительном согласовании предоставления территории.
Затем принимается решение о предварительном согласовании на предоставление земельного участка.
Выполнение кадастровых работ обеспечивается для того, чтобы участок соответствовал проекту межевания территории, схеме расположения участка или проектной документации лесных участков либо кадастровых работ, с помощью которых можно уточнить границы угодья.
Реализовывается государственный кадастровый учет земли для уточнения ее границ.
Подается физическим или юридическим лицом заявление в уполномоченный орган о возможности предоставления участка земли.
Заключается договор купли-продажи, договор безвозмездного пользования территорией или договор аренды.
Принимается решение о предоставлении территории.

Несмотря на то, что в ЗК указан порядок всех действий, которые следует выполнять — это не означает то, что нужно четко следовать этому списку. Необходимость того или иного этапа зависит от целого ряда факторов.

Причины отказа в пользовании землёй со стороны муниципального органа, должны быть обоснованными. Они могут быть связаны как с неправомочностью притязаний со стороны граждан, так и с объективными причинами.

Решение об отказе принимается комиссией, уполномоченной принимать решение по вопросу пользования. При условии, что решение принято не в пользу, указанных в заявлении притязаний, это будет подробно внесено в записи протокола заседания. На основании выписки из протокола, составляется решение об отказе.

В таком случае, в назначенный день, вместо готового договора, будет выдано решение об отказе, с регистрацией в получении документа под роспись. Внимательно ознакомившись с пунктами и причинами отказа, гражданин может:

принять решение и отказаться от оформления пользования участком;
устранить причины отказа и вновь подать заявление, с учётом предыдущих ошибок;
опротестовать выданное решение в суде в срок 10 дней со дня его подписания.

Нужно учитывать, что уполномоченный к принятию решений, орган, основывается на законодательной системе землепользования и постановлениях федерального и муниципального значения и противоправных решений не принимает.

У каждого участка земли, относящегося к той или иной категории, существует свой правовой режим эксплуатации земель, который не должен противоречить законодательству.

Если говорить о территориях, которые находятся в городских населенных пунктах, то стоит указать такие нюансы:

не допускаются нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при эксплуатации;
все мероприятия, проводимые на земле, должны соответствовать генеральному плану города;
наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком.

В соответствии с п.12 ст. 85 ЗК к земельным участкам общего пользования относятся участки, которые заняты:

автомобильными дорогами;
бульварами;
площадями;
набережными;
скверами и другими объектами.

Земли общего пользования не подлежат передаче в личную собственность. Тем не менее, некоторые объекты могут быть переданы во временную эксплуатацию.

Таким образом, может быть только 2 варианта использования общих земель:

аренда;
безвозмездное бессрочное пользование.

Если одной стороной сделки является юридическое лицо, то будет применяться аренда. А если речь идет о взаимоотношениях физического лица и государства, то вариантом получения угодья будет выступать заключение договора на право постоянного бессрочного пользования.

Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Данное право представляет своего рода «право безысходности», невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, ее субъектов, нормативным правовым актом органа местного самоуправления без изъятия земельных участков.

Например, согласно ГрК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами (ст. 64).

Сейчас любое право на пользование землей заверяется внесением соответствующих данных в Росреестр. Основанием для подачи заявления в данный орган является получение каких-либо прав на землю, включая сервитут или аренду. Базовая схема оформления выглядит следующим образом:

Подача заявления в Росреестр. Сейчас это сделать можно и дистанционно через портал Госуслуг (но потребуется электронная подпись). Заявление вправе подавать только собственник или лицо, которое претендует на получение прав.
Оплата государственной пошлины.
Отправка пакета документов, подтверждающих получение права пользования (также необходимо добавить удостоверение личности).
Предоставление выписки из кадастрового плана (если ранее не проводилось межевание).
Предоставление документов на отчуждение (со стороны того, у кого участок отчуждается). Как правило, это свидетельство о праве собственности.

Определение порядка пользования земельным участком

По общему правилу, установленному в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Данное правило применимо и к земельным участкам.

Так, если земельным участком владеют несколько собственников, то пользование таким участком должно осуществляться по соглашению между ними. И лишь при отсутствии общего соглашения сособственников или наличии между ними спора установить порядок пользования земельным участком необходимо в судебном порядке.

Следует обратить внимание, что даже при судебном определении порядка пользования земельным участком и определении, какая часть участка и в каком размере передается в пользование тому или иному сособственнику, сам участок остается неизменным и неделимым и у него остается прежний и единственный кадастровый номер.

Если земельный участок принадлежит лицам на праве собственности, то единственный критерий, которым будет руководствоваться суд, это размер долей в праве собственности на земельный участок. При этом установленный судом порядок пользования государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, для определения порядка пользования земельным участком (при отсутствии добровольного соглашения между сособственниками) необходимо подготовить и предъявить в суд по месту нахождения земельного участка исковое заявление об определении порядка пользования участком, ответчиками по которому будут другие собственники.

Сумма государственной пошлины по данному иску составит 300 рублей (пп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ).

В исковом заявлении следует указать, что истец является сособственником земельного участка, однако при отсутствии добровольного соглашения с другими сособственниками не имеет возможности пользоваться своей частью земельного участка или его права нарушаются. Также в исковом заявлении следует попросить выделить в пользование конкретную часть земельного участка.

Помимо способа определения порядка пользования земельным участком, указанного выше, существует еще один способ, связанный с переходом права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам. В этом случае порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).

В любом случае при наличии споров о порядке пользования земельным участком следует обращаться с исковым заявлением в суд.