Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик не выполняет гарантийных обязательств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Согласно ФЗ-214, гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Это распространяется на несущие конструкции, целостность стен, фасада, стеклопакеты, кровлю и прочее. Что касается инженерного и технологического оборудования, срок гарантии составляет три года. К ним относятся системы отопления, вентиляции, электро-, водо- и газоснабжения, лифты, мусоропроводы и прочее. По желанию застройщики могут увеличить этот срок, но обычно они этого не делают.
Михаил Бузулуцкий сетует, что даже IKEA дает большую гарантию на приобретенный диван, чем застройщики – на строящееся из бетона и камня жилье. Многие эксперты уверены, что гарантийный срок на квартиры должен быть на порядок больше.
Важно отметить, что отсчет гарантийного срока начинается не со дня ввода дома в эксплуатацию, а с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Таким образом, срок гарантии для разных жителей одного и того же дома будет истекать в разное время, если даты подписания актов не совпадают.
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
Срок гарантии от застройщика
По общему правилу минимальный срок гарантии не может быть меньше года. Однако действующее градостроительное законодательство, а также нормы гражданского права устанавливают единый срок гарантийного обязательства застройщика – 5 лет. При этом срок гарантии начинает течь с момента передачи готового помещения от застройщика собственнику. Факт передачи подтверждается передаточным актом, составленным в не менее чем двух экземплярах для каждой из сторон за подписью каждого участника сделки.
Отдельно предоставляется гарантия на технологическое оборудование, находящееся внутри дома. Ее срок составляет 3 года. Отсчет этого периода начинается со дня подписания передаточного акта от застройщика к управляющей компании, кооперативу.
На определенные элементы здания гарантийный срок может быть увеличен.
Акт приемки квартиры в новостройке
Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, обращает внимание на то, что выявить основные дефекты проще всего еще на этапе передачи объекта дольщику. При этом обязательно подписывается акт приемки-передачи. Покупателю нужно тщательно осмотреть все коммуникации, сантехнические приборы, оконные системы, элементы отделки и т.д. Необходимо сравнить реальное состояние квартиры с данными в проектной документации, уточнить выполнение установленных норм и регламентов.
Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group, уточняет, что при передаче объекта дольщику застройщик обязательно передает ему и инструкцию по безопасной эксплуатации жилья. В документе также перечисляются элементы, относящиеся к передаваемому объекту, сроки их службы и правила использования. Также должны быть указаны недостатки или поломки оборудования, которые являются гарантийными.
Важно! Инструкции, о которых говорит Юлия Симановская, должны выдаваться не только на квартиру в новостройке, но и на отдельные элементы в ней, включая и радиаторы или, например, оконные системы. Однако на практике это правило соблюдается лишь формально, девелоперы не слишком тщательно выполняют это требование, и инструкции для владельцев квартир предоставляются в самый последний момент, причем они стандартные, зачастую просто скачанные в Интернете. На это обратил внимание Александр Сидоренко, заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли».
И хотя эти инструкции воспринимаются как простая формальность, при исполнении гарантийных обязательств они имеют решающее значение. Если владельцем жилья были допущены неточности в выполнении инструкции, что стало причиной поломки или неисправности оборудования, в гарантийном ремонте ему будет отказано. Именно поэтому при приемке квартиры важно внимательно изучить все документы, включая и формальные инструкции, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.
Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?
Только если выявленные после подписания акта приема-передачи дефекты будут считаться гарантийным случаем. Необходимо отметить, что далеко не всегда в рамках осмотра перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность осмотреть свою квартиру и найти все недостатки.
Например, если новостройка сдается в летнее время, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, которые должны защищать квартиры от проникновения холодного воздуха.
На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.
К сожалению, далеко не сразу можно уловить запах аммиака или формальдегида, которые свидетельствуют о нарушении технологии строительства. Такие ситуации встречаются не часто, однако петербургский рынок новостроек знает несколько подобных случаев.
В среднем на осмотр квартиры покупателю дают не больше полутора часов. Если владелец не имеет опыта приемки квартир и не прибегает к помощи экспертов, специализирующихся на выявлении брака в новостройках, выделенного на осмотр времени для обнаружения всех дефектов может не хватить.
Поэтому важно заранее узнать, что входит в гарантию на новую квартиру, а в ходе приемки сфокусироваться на выявлении негарантийных дефектов, чтобы после подписания акта не пришлось исправлять их за свой счет.
На какие дефекты гарантия не распространяется?
Негарантийными признаются следующие ситуации:
— Естественный износ, старение материалов
— Поломка, спровоцированная неправильной эксплуатацией помещений и имущества
— Дефект, появившийся в результате нарушения правил пользования электроприборами и сантехникой
— Поломки коммуникаций, канализации, системы отопления и других систем, обеспечивающих жизнедеятельность, в которых виноваты сами собственники
— Квартира, в которой выявлен дефект, использовалась не по назначению
Если собственник успел выполнить ремонт в новой квартире, добиться от застройщика работ по гарантии будет сложнее. И практически невозможно воспользоваться гарантийным обслуживанием после проведения перепланировки, особенно неузаконенной.
Если компания-застройщик признана банкротом, добиться от нее исполнения обязательств невозможно, даже если выявленный дефект будет признан гарантийным.
Отличительные особенности обеспечения гарантийных обязательств от обеспечения исполнения контракта
Помимо тех отличительных особенностей, которые были указаны выше, следует отдельно выделить еще две:
1) Требование об обеспечении гарантийных обязательств может быть установлено заказчиком даже в тех случаях, когда предоставление обеспечения исполнения контракта не требуется. Например, при закупке компьютерного оборудования способом запроса котировок в электронной форме заказчик вправе не установить требование об обеспечении исполнении контракта (ч. 1 ст. 96 Закона № 44-ФЗ), но вправе установить требование о предоставлении обеспечения гарантийных обязательств, т.к. при закупках оборудования обязан определить требования к гарантийным обязательствам в техническом задании.
2) От предоставления обеспечения гарантийных обязательств не освобождаются казенные учреждения и СМП (ч.ч. 8 и 8.1. ст. 96 Закона № 44-ФЗ).
Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома
В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:
- Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
- Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
- Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.
При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по ГК РФ
Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.
- Стоимость приобретаемого жилья.
- Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
- Площадь и иные характеристики объекта.
- Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.
Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации.
- Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
- ФЗ № 214 от 30/12/2004.
Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.
По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:
- Принятый технический регламент.
- Установленные градостроительные акты.
- Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.
Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст.
7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.
Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:
- Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
- Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.
В первом случае имеется ввиду следующий перечень:
- Система вентиляции.
- Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
- Общедомовая отопительная система.
- Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.
Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:
- Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
- Появление подтеков и трещин на стенах.
- Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
- Явные строительные ошибки.
- И пр.
Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет.
Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.
Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин.
Если застройщик не торопится устранять недостатки
Бывает и такое: вы составили дефектную ведомость, подписали ее с представителем застройщика, а недочеты не устраняются.
В этом случае выход один — идти в суд. Помимо того, что вы можете добиться устранения недостатков, вы можете претендовать на выплату неустойки и компенсацию морального вреда.
Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» и Закону «О защите прав потребителей», в случае игнорирования требования дольщика и необходимости в связи с этим обратиться в суд, застройщик должен будет уплатить дольщику неустойку в размере 1% от стоимости объекта за каждый день игнорирования требования. Данное условие работает, если вы приобретали объект, как физическое лицо для личных нужд. Это легко работает с квартирами, машиноместами, кладовками, но не всегда с апартаментами и еще сложней с нежилыми помещениями первых этажей. Также в пользу потребителя подлежит взысканию штраф в размере 50% от всей удовлетворенной судом суммы и моральный вред. Иными словами, немного терпения, желания и можно не только компенсировать стоимость устранения недостатков, приведя все в идеал, но и неплохо заработать сверху.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:
- естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
- несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
- пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
- выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
- аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Разница между обеспечением гарантийных обязательств и обеспечением исполнения контракта
Обеспечение исполнения контракта — это тоже своего рода гарантия, которую поставщик предоставляет заказчику. Её цель — снижение возможных финансовых рисков, которым подвергается заказчик при некачественном исполнении договора поставщиком или отсутствия исполнения как такового.
Обеспечения исполнения тоже можно выполнить только двумя способами: либо залогом денежных средств на депозит заказчика, либо получение банковской гарантии. В этом два обеспечения, о которых идёт речь, схожи.
Сумму обеспечения исполнения контракта заказчик обычно выставляет от 5% до 30% от НМЦК — начальной максимальной цены контракта. В исключительных случаях она может составлять и 50%, и даже 100%. Сумма гарантийного обеспечения, напомним, не будет больше 10% от НМЦК.
Обеспечение контракта вносится в период подписания контракта, а обеспечение гарантии вносится в момент поставки товара. В этом ещё одно различие этих двух обеспечений.
Стоит также упомянуть, что заказчик может выставить требование к обеспечению гарантийных обязательств, даже когда не устанавливает требование к другому обеспечению.