Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.
В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:
- Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
- Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
- Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.
Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.
Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:
- Граждане – до 5 тысяч рублей.
- Организации – до 300 тысяч рублей.
- Должностные лица – до 50 тысяч рублей.
Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.
Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.
Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.
Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.
Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.
ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Законное перепланирование помещения проходит в несколько этапов:
- Сначала собирается комплект документов на квартиру, которым подтверждается законность и принадлежность владения. Для собственников это выписка из ЕГРН, для жильцов муниципальных квартир – договор социального найма. Кроме этого, в БТИ заказывается поэтажный план здания и технический паспорт на переустраиваемую квартиру.
- После того, как все бумаги будут собраны, владельцу жилья необходимо определиться с теми изменениями, которые он планирует внести во время ремонта. Если эти изменения не носят существенный характер (не затрагивают несущие стены, мокрые зоны, не изменяется инсоляция и вентиляция комнат), то тогда нарисовать предполагаемое переустройство можно в виде эскиза, на копии поэтажного плана. Если же во время ремонта планируется затронуть вышеуказанные детали, тогда необходимо обратиться в проектную организацию. Там будут проведены строительные расчеты и получено заключение и технический план в случае, если такая перепланировка возможна.
- На этом этапе собственник квартиры или уполномоченное лицо обращается в тот государственный орган, который отвечает за перепланировку. Проектная организация может самостоятельно заняться этим вопросом, если это указано в договоре работ. Чаще всего документы подаются в управление архитектуры, но могут быть и дополнительные нюансы.
- Одобренный проект вместе с остальным комплектом документов подается в районную администрацию, и в течение 30 дней ожидается ответ от чиновников. Если он положительный, то можно начинать непосредственный ремонт в той части, что относится к перепланировке.
- После того, как все строительные работы будут завершены, владелец квартиры приглашает к себе комиссию, в задачи которой входит проверка и оценка выполненной работы. Если реальность совпадает с планом, то комиссия подписывает акт о перепланировке.
- С этим актом и другими документами собственник обращается в МФЦ (или напрямую в БТИ) и получает обновленный технический паспорт на квартиру, соответствующий реальной перепланировке.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Почему нельзя самостоятельно перестраивать помещения
Ответственность за незаконную перепланировку отражена в Кодексе об административных правонарушениях, как нарушение правил пользования помещениями или самоуправство. Как бы ни хотелось избежать хождений по инстанциям, чтобы заверить перепланировки, сделать это необходимо.
Особенно часто пренебрегают регистрацией перепланировок владельцы частных домов — считается, что это — отдельная территория, и отсутствие соседей позволяет хозяевам без опаски переделывать дом по своему усмотрению.
На самом деле это вовсе не так: самовольные переделки грозят штрафами, кроме того, они не позволят домовладельцам продать дом, передать его в наследство и т. п.
Для того, чтобы узаконить переделку, необходимо представить в БТИ план изменений и разрешение жилищной комиссии на то, чтобы их внести.
Нелегальная перепланировка не позволит владельцу квартиры ее продать, пока она не будет узаконена, и не будут выплачены все штрафы.
Поправки не решат проблему перепланировок до конца
Поправки подразумевают, что проблема будет решена благодаря некоторому расширению полномочий региональных органов жилищного надзора. Впрочем, опрошенные эксперты настроены достаточно скептично.
«Чтобы у жилищной инспекции появилось обоснованное желание попасть в какую-либо квартиру нужны сведения, что там была перепланировка, подтвержденные чем-то, кроме слухов. Когда перепланировка видна без визита в квартиру — очень редкий случай. Разумный хозяин внутрь не пустит, а значит, не будет доказательств для обоснованного решения суда, что инспектора нужно впустить», — считает ведущий аналитик ЦИАН.
Кроме того, если хозяин не хочет общаться с инспекциями, только решение суда тут не поможет. Попасть в квартиру можно будет только с судебными приставами, у которых в работе много более серьезных исполнительных производств, полагает эксперт.
Ужесточение контроля за перепланировками на обыденной жизни никак не скажется, соглашается ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее мнению, трудности могут возникнуть только при перепродаже квартиры, так как возникнет необходимость оформления всех изменений, а также оплата штрафа.
«Если планировка не была вовремя узаконена, а покупатель собирается брать ипотечный кредит, то банк не одобрит кредит на такую квартиру. В таком случае необходимо подготовить заранее весь пакет документов, в том числе и узаконить перепланировку», — отмечает Юлия Дымова.
Помимо этого, шквал нарушений может увеличить нагрузку на суды, добавила Мария Понаморева.
Однако если квартира покупается на собственные деньги, то обычно на перепланировку не обращают внимание. Далее согласование ложится на плечи нового владельца. Если перепланировка не поддается согласованию, то практически в 90% случаев покупатели отказываются от сделки, отмечает Пыпин.
Что делать, если переустройство нельзя согласовать
Иногда даже после выписанного инспектором предписания вернуть жилью первоначальный вид не получается. Например, если в ходе работ в несущей стене был проделан новый дверной проем, самовольно вернуть все «обратно» нельзя. Это чревато обрушением здания, жизни других проживающих подвергаются опасности. В этом случае после оплаты штрафа проектировщики разрабатывают для нарушителя новый проект. Подобная услуга дорогостоящая, как и восстановительные работы по схеме. Все расходы понесет хозяин дома, который решил самовольно выполнить столь опасную перепланировку.
Изредка сами хозяева отказываются от возможности узаконить работы. В такой ситуации Жилищная инспекция подает в суд на владельца квартиры. Вариантов выхода из подобной ситуации есть три:
- Принудительное выселение по решению суда, недвижимость продают на аукционе;
- Прекращение права собственности;
- Взыскание с нарушителя полной стоимости восстановительных работ.
В судебной практике подобные случаи единичны, но все же их наступление возможно.
Что понимают под незаконной перепланировкой квартиры
Если жильцами проводятся значительные изменения в перепланировке своей квартиры без получения согласия от Жилищной инспекции, то их действия расцениваются как незаконные или самовольные. Однако, каким образом Жилищная инспекция выявляет факты незаконного изменения в перепланировке? В основном информация может поступать от соседей перепланировщиков. Например, когда ими обнаруживаются последствия самовольных изменений, такие как, трещины на потолках, стенах своих квартир, либо возникающие перебои в работе обогревательной и канализационной системы.
Под незаконной перепланировкой понимают не только внесение таких самовольных изменений как расположение стен квартиры или узлов коммуникаций, но и иные отступления от проекта, даже частичные.
Ответственность за самовольную перепланировку предусматривается статьей 7.21 КоАП, а также законом №195-ФЗ. Чтобы избежать ответственности, все изменения внутри квартиры следует выполнять только после согласования с Жилищной инспекцией. Получив от инспекции согласие также необходимо придерживаться проекта, в противном случае также может грозить штраф, а также обязанность вернуть квартиру к ее исходному состоянию.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры
Важно! Штраф за самовольные изменения в квартире предусматривается п. 2 ст. 7.21 КоАП и составляет 2 000 – 2 500 рублей.
Такое наказание предусмотрено за перепланировку квартиры в многоквартирном жилом доме. Кроме того, помимо наказания в виде штрафа и обязанности вернуть квартиру в исходное состояние, Жилищная инспекция может применить и более радикальные меры. Например, выселить жильца из этого дома, а его квартиру выставить на торги.
За нарушение в виде несанкционированного переоборудования квартиры наказание грозит в виде штрафа 1 000 – 1 500 рублей (п. 1 ст. 7.21 КоАП), либо просто объявление предупреждения. В том случае, если изменения будут расценены в качестве самоуправных действий, то штраф составит 300 рублей (19.1 КоАП).
Штраф, указанный выше за незаконную перепланировку в размере 2 000 – 2 500 рублей предусмотрен для физических лиц. Если речь идет о юридических лицах, а также о должностных лицах, допустивших перепланировку, то размер штрафа будет иным.
Чтобы вникнуть в глубину вопроса, давайте сначала разберемся, что же подразумевает под собой понятие «незаконная перепланировка». Итак, перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда относится перенос кухни из положенного помещения в другое, снос каких-либо стен, изменение формы как оконных, так и дверных проемов или создание новых, возведение дополнительных перегородок и так далее. Словом, сюда относятся все действия, так или иначе меняющие утвержденную при строительстве дома планировку квартиры.
Важно! Любые изменения планировки квартиры должны быть согласованы со специальным органом — так называемой жилищной инспекцией — и внесены в паспорт объекта, план БТИ.
Незаконной будет называться та перепланировка, когда любые из перечисленных работ не были согласованы с контролирующими органами и все же выполнены. Незаконные изменения помещения нарушают существующее жилищное законодательство, могут нарушить СНиПы и в некоторых случаях даже становятся угрозой для всего жилого дома.
Как избежать штрафов за незаконную перепланировку
В первую очередь необходимо найти проектировщика, дизайнера, в котором точно уверены. На практике бывает, что дизайн-проект, используемый при перепланировке, неграмотно составлен относительно правил и норм переустройства жилых, нежилых помещений. Нарушаются запреты, и, как следствие, собственник в дальнейшем не сможет зарегистрировать данные изменения, например:
- Разрушение несущих конструкций или их частичное видоизменение;
- Использование технического этажа для увеличения площади квартиры;
- Строительство конструкций, которые затрудняют доступ к инженерным сетям;
- Устройство тёплых полов за счёт горячего водоснабжения;
- Совмещение кухни с жилой комнатой.
Последнее нарушение можно исправить с помощью монтажа двери между кухней и жилой зоной. Остальные перечисленные действия не удастся зарегистрировать. По этой причине рекомендуем согласовать проект до начала строительных работ. Таким образом, сэкономите денежные средства и время. В противном случае избежать штрафа не получится. Более того, из-за просроченного платежа собственника могут обязать заплатить штраф в двойном размере либо направят на обязательные работы до 50 часов.
Юристы и проектировщики ГКИ «Недкадастр» регистрируют перепланировку, формируя предварительно проект. Подготавливают документы для согласования строительных работ и взаимодействуют с администрацией, Мосжилинспекцией. Помогают получить разрешение на перепланировку от банка, если квартира находится в залоге. После регистрации получают выписку из ЕГРН с изменёнными сведениями, которая подтверждает права собственности. При необходимости регистрируем перепланировку через суд, если вынесен неправомерный отказ Росреестра.
Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки
Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:
- если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
- если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
- если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
- если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.
Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.