Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

2. Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

3. Значение уставного капитала для покупателей жилья

4. Долевое строительство застройщиком в уставной капитал

5. Новый механизм привлечения денег на строительство

6. Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

7. Уставной капитал ООО: сколько и как платим

8. Что должен застройщик по 214 ФЗ

9. Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2021 году

10. Требования к уставному капиталу застройщиков

11. Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости

12. Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

13. Требования к застройщику, органам управления, участникам

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Значение уставного капитала для покупателей жилья

Уставной капитал является основой деятельности компании. Причем не только в финансовом, но и правовом плане. От размера УК зависят возможности фирмы по привлечению дополнительных инвестиций – чем больше компания может дать гарантий, тем более привлекательной для сотрудничества она становится. Также капитал можно использовать для развития – закупать оборудование, сырье, стройматериалы – главное, чтобы к следующему расчетному периоду размер капитала не оказался ниже начального.

Если же застройщик не сможет завершить строительство объекта, при наличии большого уставного капитала дольщики могут рассчитывать на возврат потраченных средств через суд. То есть, капитал выступает своеобразным гарантом для покупателей: даже в случае отсутствия эскроу-счетов они могут вернуть свои деньги.

Величина уставного капитала влияет на многие факторы – в том числе, и на репутацию предприятия. Сегодня у большинства надежных застройщиков уставной капитал имеет высокие значения – у «ЛСР. Недвижимость» это 1,5 миллиарда рублей, у РСТИ показатель равен 270 миллионам рублей, у группы «Эталон» — 2,1 миллиарда рублей, а самый впечатляющий размер уставного капитала у группы компаний «ПИК», он составляет 41 миллиард рублей. Тут важно понимать, что у ГК показатели будут выше, чем у специализированных застройщиков. При проверке можно учитывать величину всех капиталов, входящих в состав предприятия (но при этом помнить, что в случае проблем судиться вы будете именно с застройщиком, который указан в договоре долевого участия).

Небольшой уставной капитал может быть проблемой, но нужно учитывать и другие факторы – как давно компания присутствует на рынке, как она взаимодействует с дольщиками, каковы объемы сданной и строящейся недвижимости. Только учтя все факторы в совокупности, можно принять грамотное решение.

Долевое строительство застройщиком в уставной капитал

С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов. Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями. Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки. А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно.

Новый механизм привлечения денег на строительство

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Уставной капитал ООО: сколько и как платим

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Отдельные нововведения касаются не только застройщиков, но имеют самое непосредственное отношение к покупателям жилья. Если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта, и по этой причине нарушается предус мотренный в договоре передачи объекта срок, застройщик освобождается от уплаты неустойки дольщику (при условии что застройщик выполнил свои обязательства по договору).

Застройщик не несет ответственности за недостатки построенного объекта, если они произошли из-за износа элементов отделки, конструктивных элементов, нарушения требований технических регламентов.

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, он обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, а не от стоимости всей квартиры, как рассчитывался ранее.

При передаче объекта дольщику передается инструкция по эксплуатации объекта.

В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства.

Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья. Средства из него будут поступать на достройку домов.

Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков.

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Что должен застройщик по 214 ФЗ

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
Самостоятельно застраховали свою ответственность;
Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
Составляют договор поручительства с учредителями;
Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно. В дальнейшем норму смягчили. В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ). Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

До получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик должен соответствовать целому ряду требований.

Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика. Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке, который будет контролировать расходование застройщиком средств в соответствии с требованиями 214 ФЗ.

Застройщик должен обеспечить, чтобы его финансовое положение было устойчивым. 214 ФЗ устанавливает требование о размере собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность.

Застройщик вправе получать кредиты для финансирования проекта строительства, но не вправе оформлять какие-либо другие кредиты для других целей. Исключением являются целевые займы, предоставленные владельцем застройщика — их можно получить в размере до 20% от стоимости каждого проекта строительства. Размер процентов по таким целевым займам ограничен ключевой ставкой Центрального банка, увеличенной на 2 процента (т.е. если ставка ЦБ равна 7%, то компания-владелец застройщика может предоставить ему средства по ставке не более 9% годовых). Это ограничение призвано предотвратить нецелевой вывод средств под предлогом процентов за кредит.

Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования (однако на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется).

Застройщик не вправе предоставлять поручительства и гарантии за других лиц , а также не может передавать свое имущество в залог для обеспечения исполнения чужих обязательств. Застройщик также не может передавать свое имущество в обеспечение собственных обязательств, не связанных с проектом строительства.

С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством.

вл��делец застройщика решит его ликвидировать,
будет начато банкротство застройщика,
будет вынесено решение о приостановлении деятельности застройщика (Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает такую меру наказания по многим статьям),
застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков либо реестр недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков.

Если выяснится, что застройщик заключал договоры долевого участия с гражданами и получал оплату, не имея на это прав, дольщик может потребовать немедленно возвратить все уплаченные денежные средства, а также уплатить в двойном размере проценты на эту сумму по ставке, равной ключевой ставке ЦБ РФ. Также гражданин-дольщик имеет право потребовать возместить ему причиненные убытки, но их размер придется обосновать.

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2018 года, застройщик может:

не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, невзирая на их общее количество;
не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2021 году

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство.

К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года, применяются следующие требования:

о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
действует запрет на выпуск ценных бумаг,
запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели,
не допускается наличие недоимок по налогам.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2020 года, применяются следующие требования:

застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2020 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции,
действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта,
запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы,
запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

доля поровну распределяется между всеми учредителями,
один из учредителей выкупает оставшуюся долю,
долю покупает третье лицо и становится участником общества,
учредители отказываются от покупки или распределения доли и уменьшают уставный капитал на размер доли.

права бессрочного пользования земельными участками,
право аренды земли, которая находится в государственной и (или) муниципальной собственности, если арендатором является резидент особой экономической зоны,
арендное право на участок лесного фонда,
право использования имущества, переданного субъекту малого и среднего бизнеса.

По закону, размер уставного капитала (10 000 рублей) должен быть оплачен денежными средствами и составлять не менее 10 000 рублей. Остальные взносы разрешено делать собственным имуществом. Но есть имущество, которое нельзя вносить в УК:

права бессрочного пользования земельными участками;
право аренды земли, которая находится в государственной и (или) муниципальной собственности, если арендатором является резидент особой экономической зоны;
арендное право на участок лесного фонда;
право использования имущества, переданного субъекту малого и среднего бизнеса.

В уставном капитале заключены три функции:

Гарантия для кредиторов. Они получают подтверждение, что вложенные средства вернутся, как минимум, в рамках УК. Кредиторами выступают банки, частные инвесторы и контрагенты, отгрузившие товар без предоплаты.
Стартовый капитал ООО. Средства, внесенные на расчетный счет в качестве уставного капитала, и имущество можно использовать для предпринимательской деятельности.
Распределение долей. УК состоит из номинальной стоимости долей участников общества.

11.12.2017

Сообщается, что Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-Ф3 в часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, устанавливающие обязательные требования к размеру и оплате уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица — застройщика и предоставляющие застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства.

Согласно внесенным изменениям правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, уставный капитал которого полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Иных условий, связанных со способами исчисления суммы площадей жилых и нежилых помещений, в частности, вытекающих из даты регистрации договоров участия в долевом строительстве или начала фактического строительства многоквартирных домов, Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено.

Таким образом, поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ не установлено иное, при определении соответствия застройщика требованиям к уставному капиталу уч��тывается сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Действие положений пункта 1 части 2 и части 2.1 статьи 3, части 3 статьи 12.1, статьи 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона N 304-ФЗ), устанавливающих, в том числе, требования к уставному (складочному) капиталу, уставному фонду застройщика, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 1 июля 2017 года.

Минстроя России от 28.08.2017 N 30640-АМ/07

Ежегодная проверка знаний
Курсы целевого назначения
Программа повышения квалификации
Программа профессиональной переподготовки
Профессии рабочих и служащих
Дистанционное обучение

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Устав строительной компании может содержать и такой специальный раздел, как «Цели и виды деятельности ООО».

В данном блоке можно указать перечень основных видов деятельности, которыми планирует заниматься строительная компания (например, подготовка строительного участка, строительство зданий и сооружений, выполнение функций заказчика и генерального подрядчика и т. д.). Данный список целесообразно составлять на основе:

Общероссийского классификатора кодов экономической деятельности (в данный момент следует пользоваться версией ОК 029-2014 (КДЕС, ред. 2), о чем более подробно рассказано в статье «Порядок изменения кодов ОКВЭД для ООО в 2016 году»);
перечня видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капстроительства, утв. приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (далее — приказ № 624).

Из них следует выбрать подходящие виды деятельности в соответствии со спецификой работы ООО.

В учредительном документе стоит обозначить, планирует ли строительная компания заниматься лишь перечисленными видами деятельности или их перечень, приводимый в уставе, является открытым.

Как указывалось выше, одним из обязательных пунктов устава всякого ООО является полное и сокращенное фирменное наименование юрлица. Обычно в наименование рассматриваемого вида организаций включаются слова «строительная компания» (сокращенно — СК), но это необязательное требование, поэтому выбор учредители осуществляют на свое усмотрение.

Стоит зафиксировать в уставе случаи, когда строительная компания будет должна вступить в соответствующую саморегулируемую организацию (далее — СРО), а также какие обязанности при этом она будет иметь.

Так, допуск СРО нео��ходим, если компания планирует заниматься каким-либо из видов строительной деятельности, поименованных в приказе № 624 (п. 3 приказа № 624, гл. 6.1 Градостроительного кодекса РФ, п. 2.1 ст.

1 закона «О СРО» от 01.12.2007 № 315-ФЗ).

При этом для осуществления видов деятельности, перечисленных в приказе № 624 и отмеченных звездочкой, получение допуска СРО потребуется только в том случае, если объект, на котором будут производиться соответствующие виды работ, упомянут в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ.

Решив начать бизнес, будущие собственники выбирают организационно-правовую форму и чаще всего останавливаются на обществе с ограниченной ответственностью. Чтобы его зарегистрировать, они должны сформировать уставный капитал (УК) за счет своих средств. У него есть несколько назначений:

Служить гарантией для кредиторов. Они могут быть уверены, что получат обратно вложенные в компанию средства по крайней мере в пределах уставного капитала. В данном случае под кредитором понимается не только банк, выдавший кредит, но и любые контрагенты. Например, инвестор или поставщик, отгрузивший партию товар без предоплаты.
Выполнять роль стартового капитала. Деньги, внесенные в уставной капитал ООО, не лежат «мертвым грузом» на счете. Их можно тратить на цели, связанные с ведением деятельности. Имущество, которое внесено в УК, тоже может использоваться по своему назначению.
Указывать на то, какой долей бизнеса владеет каждый из учредителей. УК состоит из номинальной стоимости долей всех участников общества. Например, 3 человека решили открыть ООО и быть равноправными партнерами по бизнесу. Значит, каждый из них будет владеть 1/3 компании и обязан внести 1/3 уставного капитала.

Владение долей компании предполагает, что наряду с правами у участника есть и обязанности. По закону учредители общества несут ответственность своими средствами и имуществом в пределах взноса в уставной капитал ООО.

Например, бизнесмен внес в УК сумму в 10 000 рублей, и формально это все, чем он рискует.

Недаром ООО расшифровывается как общество с ограниченной ответственностью, и ограничена она для учредителя именно размером его вклада в УК.

Итак, по закону уставный капитал является страховкой интересов лиц, перед которыми ООО имеет обязательства. Однако сегодня эта гарантия скорее номинальная.

Ведь минимальный размер уставного капитала в общем случае составляет всего 10 000 рублей. Именно такая величина прописана в статье 14 закона 14-ФЗ от 8 февраля 1998 года.

И с момента принятия этого правового акта она ни разу не менялась.

Понятно, что такая незначительная для бизнеса сумма не может выступать в роли какой-либо серьезной гарантии. Поэтому сейчас уставный капитал является практически формальным требованием.

Среди законодателей периодически возникает вопрос о поднятии размера УК, но пока какой-либо определенной информации по этому вопросу нет. Таким образом, уставный капитал ООО с 2019 года изменен не будет.

Исключение составляет только деятельность страховых компаний — их УК увеличится в середине года (подробности в таблице ниже).

Чтобы обеспечить финансовую устойчивость организаций, в отдельных отраслях бизнеса действуют гораздо более высокие лимиты УК. Как видно из этой таблицы, почти все эти сферы так или иначе связаны с выплатой денежных средств.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Размер капитала	Площадь всех объекто�� долевого строительства
2,5 млн рублей	Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей	2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей	10 тыс. кв. метров
40 млн рублей	25 тыс. кв. метров
80 млн рублей	50 тыс. кв. метров
400 млн рублей	250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей	Более 500 тыс. кв. метров

Требования к уставному капиталу застройщиков

Срок, в который необходимо подать документы на регистрацию, законодательно не установлен. Можно встретить мнение, что документы лучше подать после истечения срока на предъявление кредиторами своих требований, так как это снизит риск отказа в регистрации. Однако мы полагаем, что документы можно подать сразу после опубликования второго уведомления, так как требования кредиторов не приостанавливают процесс уменьшения уставного капитала и даже неисполнение таких требований не является основанием для отмены решения об уменьшении уставного капитала. Такой вывод можно сделать на основании буквального толкования положений п. п. 5 и 6 ст. 20 Закона об ООО. Кроме того, согласно ст. 23 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП представление документов на госрегистрацию уменьшения уставного капитала ООО ранее истечения срока предъявления кредиторами своих требований не является основанием для отказа в госрегистрации.

Для удостоверения подписи на заявлении Р13014 нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации компании, решение о назначении руководителя, актуальный список участников и протокол общего собрания (решение учредителя), новый устав. Кроме того, необходимо при подписании заявления у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за заявление). Подписывается заявление непосредственно при нотариусе, подписывать ранее его не нужно.

Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:

Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.

Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:

В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.

Наличие базового УК является одним из главных условий для начала деятельности предприятия и ключевым требованием для учредителей ООО. Размер уставного капитала определяется на собрании участников, после чего решение находит отражение в учредительных бумагах новоиспеченной организации.

Известно, что в роли учредителя общества может выступать как обычный гражданин, так и другая компания, поэтому УК одного ООО может перейти во владение другого общества (частично или полностью). Но стоит помнить о лимитах в использовании налоговых режимов. В частности, доля других компаний в уставном капитале не должна превышать 25%.

Порядок формирования УК общества подразумевает выполнение следующих шагов:

Определяется число участников общества.
Принимается решение, касающееся размера УК, а также объема доли каждого владельца. Привлекается независимый оценщик для определения стоимости неденежной части.
Вносится минимальная величина уставного капитала (от 10 000 рублей). Средства зачисляются на накопительный (специальный) счет, открытый компанией, или в кассу ООО. Формируется объем УК, который необходим для прохождения процедуры регистрации. Для начала достаточно внести от 75% УК компании, но при наличии такой возможности лучше оплатить 100%. Если капитал передается в виде имущества, оформление производится с помощью актов, а если деньгами — с применением кассовых ордеров.

Как только рассмотренные мероприятия выполнены, происходит регистрация общества, после чего деньги с накопительного зачисляются на расчетный банковский счет, открытый для дальнейшей деятельности общества. Если в момент регистрации была внесена не вся сумма в УК ООО, требуется погасить оставшуюся задолженность с последующим предоставлением подтверждения. Это может быть справка из финансового учреждения о передаче необходимой суммы с подписью бухгалтера или руководителя банка. В роли подтверждающих бумаг могут применяться акты передач или первичные платежные бумаги.

Как только проведено учредительное собрание, и прошла регистрация ООО, бухгалтер может приступать к выполнению работы. Для начала он должен изучить учредительные бумаги, после чего отобрать документы, по которым делаются выводы о расходах учредителей на ООО и размерах фактической оплаты участников.

Полученной информации достаточно для указания сделок, связанных с движением средств и созданием собственного капитала. При отражении в бухучете применяются счета класса 4 Плана счетов. Размер УК ООО показывается в учете проводкой Дт46 «Неоплаченный капитал», а т��кже Кт40 «Уставной капитал». К слову, счет Дт 46 применяется для отражения задолженностей в УК компании (по кредиту) и на счетах 31, 14, 30, 12, 20 (в зависимости от формы пополнения) — по дебету.

Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.

Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.

Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.

Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.

Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.

В ГК РФ (ст. 67) прописано право участников компаний на получение части имущества (пропорционально собственной доли) в случае ликвидации ООО. Но подобное разделение возможно только после покрытия задолженностей перед контрагентами организации.

В законе об ООО (ст. 58) указывается, что после завершения расчетов с партнерами начинается раздел имущества между владельцами при участии ликвидационной комиссии. При этом последовательность действий будет следующей:

Учредители получают выплаты распределенного дохода.
Производится разделение остатков имущества между учредителями с учетом отраженных в уставе долей.

Осуществить возврат УК ООО при ликвидации можно путем направления платежного поручения в финансово-кредитную организацию или посредством выплаты средств через кассу компании.

Орган управления обществом, который принял решение о необходимости ликвидации, определяется с составом ликвидационной комиссии. Последняя перенимает на себя все функции, связанные с управлением процессом распределения средств, после чего об этом информируется ФНС.

Следующим шагом является объявление о факте ликвидации в СМИ, а также информирование контрагентов. У кредиторов имеется три месяца в распоряжении, чтобы сформулировать и предъявить требования к ликвидируемой компании. В ряде случаев, если ООО имеет много имущественных обязательств, представители ликвидационной комиссии вправе выделить больший период для прохождения процедуры прекращения деятельности.

Максимальный срок законодательством не оговаривается. На практике процесс ликвидации и погашение обязательств может занять от 2-3 месяцев до нескольких лет. Здесь много зависит от типа, объема задолженности и прочих факторов.

Очередность покрытия финансовых обязательств прописана в ГК РФ (ст. 64). С учетом требований этой статьи стоит учесть следующие моменты:

В первую очередь выплаты производится в отношении физлиц, которым был причинен вред (здоровью или жизни) по причине ликвидации компании.
Далее производится расчет с работниками ООО. Сюда входят выходные пособия, оплата труда сотрудников, а также выплата других премий.
На третьем этапе осуществляются выплаты в бюджетные, а также во внебюджетные фонды.
В завершении процесса на свои средства вправе рассчитывать кредиторы.

Требования каждой последующей очереди могут покрываться лишь в том случае, когда полной мере произведены выплаты по очереди предыдущей. Стоит отметить, что участники ООО не имеют права выступать в роли кредиторов. Это значит, что они могут рассчитывать только на то имущество, которое остается после погашения остальных обязательств.

Если после проведения основных расчетов у предприятия осталось имущество, наступает черед оплаты задолженности перед участниками ООО. Выплаты производятся с учетом размера долей владельцев компании. При распределении средств оформляется специальный акт, где отражаются особенности и принципы распределения имущества. Этот документ должен быть подписан всеми владельцами ООО.

Если исходить из требований статьи 63 ГК РФ, по завершении расчетов с кредиторами предполагается оформление ликвидационного баланса, который является последним официальным отчетом компании. В документе отражаются все активы ООО, которые остаются после завершения расчетов при ликвидации. Итоговый баланс может быть двух типов — убыточным или доходным. В первом случае долги покрываются за счет средств из уставного капитала.

Перед завершающим этапом распределения активов учредители должны принять решение о выплате УК в процессе ликвидации. Если в ООО имеется только один владелец, платежи осуществляется на базе его решения.

Отдельного внимания заслуживает процесс списания уставного капитала в случае, когда идет процесс ликвидации. В зависимости от результатов ликвидационного баланса возможно два варианта. Если операция прибыльная, она отражается в корсчетах, как прибыль, полученная за отчетный период (Дт 99 Кт84), а также увеличение УК за счет нераспределенного дохода (Дт 84 Кт 80).

В случае если результат работы ООО является отрицательным, а предприятие имеет убыток, покрытие долга производится за счет средств, имеющихся в УК компании. Операция находит отражение в бухсчетах, как списание убытков (Дт 80 Кт84). Как только эта операция произведена, видна реальная величина УК, которая может быть разделена между владельцами.

На бухучетныхсчетах эта проводка отражается, как выплата участникам их долей УК (Дт 75 Кт 50 (51)), а также отражение суммы, которая подлежит распределению (Дт 80 Кт75). В ситуации, когда полученный баланс оказался нулевым, учредители общества не могут рассчитывать на получение доли.

Отдельный подход имеет место, если компания признается банкротом. В такой ситуации весь уставной капитал идет на покрытие имеющихся долгов предприятия. При этом учредители не могут рассчитывать на получение этих средств. Процесс передачи денег (имущества) из УК организуется в процессе конкурсного производства, которое курирует специально назначенное лицо — арбитражный управляющий.

Задача управляющего в том, чтобы контролировать процедуру банкротства, а также взять на себя продажу активов ООО, составляющих конкурсную массу для получения денег. При этом преимущественное право покупки теряется. Средства, которые получены в процессе продажи имущества, идут на выплату судебных затрат, оплату работы арбитражного управляющего, а также покрытие долгов, имеющихся перед контрагентами.

Если после завершения расчетов перед кредиторами с учетом порядка, прописанного в Законе о банкротстве и ГК РФ, остаются деньги, они могут быть распределены между владельцами компании, но с учетом имеющихся долей.

Ситуация, которая сложилась вокруг ООО, никоим образом не устраивает потенциальных учредителей. Многие заявляют о необходимости увеличения минимального размера УК для повышения уровня гарантий для контрагентов. Цифры звучат разные, но дальше разговоров дело пока не заходит. Это один из ключевых моментов, ведь принятие такого решения позволило бы убрать множество компаний-однодневок. Остается надеяться, что в будущем ситуация изменится к лучшему.

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2020 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
платежи за подготовку градостроительной документации
оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
оплата в компенсационный фонд
возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2020. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средст�� на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

обеспечивать обязательства третьих лиц;
совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
предоставлять займы и ссуды;
приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2020 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости

Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.

У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ. В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом. Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.

Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.

Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

Требования к застройщику, органам управления, участникам

Если на дату направления застройщиком проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти, застройщик и (или) его основное общество или дочернее общество такого основного общества допускало нарушение срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации ДДУс первым дольщиком, на 3 и более месяца, это является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ. Как видно, норма не учитывает случаи переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию, когда «нарушения» не возникает.

Ужесточаются требования к владельцам, в том числе физическим лицам, которые в конечном счете прямо или косвенно владеют более чем 5% в капитале организации (ранее – более чем 25%), руководителям и главному бухгалтеру компании-застройщика:

отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
отсутствие административной дисквалификации;
в случае привлечения к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло не менее 5 лет (в действующей редакции закона – 3 лет);
в течение 5 лет до даты направления проектной декларации (в действующей редакции закона – 3 лет) лицо не являлось руководителем организации, которая была признана судом несостоятельным (банкротом);
в течение 3 лет до даты направления проектной декларации лицо не являлось прямо или косвенно владельцем более 5% акций (долей) застройщика (в действующей редакции закона – 25%), который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).