Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно Ли Разменять 3 Комнатную Квартиру На 2 И 1 Комнатную». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Размен трехкомнатной квартиры
Размен 3-х комнатной квартиры – серьезный и ответственный шаг, на который, даже если это необходимо, трудно решиться человеку. Свадьба, развод, стремление сменить место жительства – причин разменять жилье множество.
В этом отношении особенно повезло обладателям «трешек», если нет нужды в таком просторном и комфортном жилье, его можно наиболее выгодно обменять.
Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.
Другая сложность – недостаточно просто продать свое жилье, а затем купить себе новое, иначе так Вы временно останетесь без крыши над головой, если нет в запасе другого объекта недвижимости. Договоры купли-продажи на старую и новые квартиры необходимо заключить одновременно.
Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости. А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.
Можно ли разменять трехкомнатную жилплощадь?
Многих интересует вопрос, как можно разменять 3х комнатное жилье и на сколько это сложно? Люди, далекие о знаниях законодательства нашей страны и вовсе сомневаются, возможно ли такое действие, и спешат на консультативный прием к юристам и риелторам.
А между тем, закон напрямую допускает и разрешает размен недвижимости, при этом, количество комнат и метраж никак не влияет на то, можно ли или нельзя осуществлять сделку по бартеру.
Практика договора мены началась достаточно давно. Еще во времена Советского Союза, когда все квартиры были по большей части однотипными, людям было намного проще менять свои жилые помещения во время переезда. Такой тип обмена применялся даже в случае, если граждане переезжали из города в город.
Со времен существования Советского Союза, практика меня недвижимости претерпела ряд изменений. Сегодня подобная процедура регламентируется совсем иными нормативными актами и требует соблюдения ряда правил.
О том, как обменять жилье с доплатой, а также о том, как осуществляется принудительный размен жилплощади через суд, можно узнать из наших статей.
Как разменять квартиру: 4 способа
- «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
- «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.
Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.
Размен 2-комнатной квартиры
Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.
Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:
- на две «однушкии» с доплатой или без;
- на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
- на 3 комнаты в общежитии;
- на 2 однокомнатных квартиры.
Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.
Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.
Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:
- общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
- квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
- «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
- в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.
Каждый из вариантов содержит в себе массу нюансов. Обмен 3-комнатной квартиры на две однокомнатные скорее всего повлечет за собой доплату, также он может быть равноценным. Обмен на две двухкомнатные или на частный дом непременно потребует доплаты с Вашей стороны. А вот обмен на одну однокомнатную или на одну двухкомнатную, скорее всего, помимо новой жилплощади, еще и принесет Вам определенную денежную сумму. Также такой обмен может быть равноценным, все будет зависеть от состояния Вашего жилья, количества квадратных метров и многих других факторов. В случае если Вы хотите переехать в другое место поближе к работе или учебе, Вы можете обменять свою квартиру на точно такую же, но в другом районе, это не потребует никакой доплаты ни с той, ни с другой стороны.
Варианты размена трехкомнатной квартиры
Очень многих, желающих разменять свое жилье интересуют варианты, на которые они могут рассчитывать при обмене. То есть, какую квартиру или квартиры они могут получить взамен своей. Разобраться в этой проблеме, а также предложить массу различных вариантов Вам могут специалисты агентства «Центр Обмены Жилья».
Для того чтобы установить сумму доплаты или понять, что возможен равноценный обмен нужно знать точную рыночную стоимость жилья каждой из сторон. Стоит напомнить, что самостоятельно грамотно установить точную рыночную стоимость вряд ли получится. Скорее всего придется прибегнуть к помощи специалистов, только они смогут учесть все факторы, а именно:
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
Решение о выкупе акций принимают органы управления – общее собрание акционеров или совет директоров. Перечень возможных случаев, когда общество вправе выкупить акции у своих членов, приведен в пп. 1 и 2 ст. 72 Закона. В том случае, когда для выкупа будет предоставлено большее количество акций, чем может приобрести общество, их выкуп происходит пропорционально заявленным требованиям.
Квартира приватизирована, в собственности у двух человек в равных частях. Или проще продать ее и купить однокомнатные самостоятельно? В любом случае (сами или риэлтеры) путем продажи вашей квартиры. Покупать только лично у владельца (никаких по доверенности) , от продавца справка из псих- и нарко- диспансера обязательно — чтоб не могли опротестовать сделку.
Преимущества и недостатки
На законодательном уровне конкретно об этом виде сделок ничего не сказано, и статьи с названием «Обмен квартиры на дом» вы не найдете. Однако здесь все подчиняется общим положениям, прописанным в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.
Технически вся процедура выглядит, как будто два объекта одновременно меняют своих владельцев, то есть происходит две независимые сделки купли-продажи. Главное, чтобы впоследствии все было отражено в Росреестре. Тогда сделка будет считаться правильной и владельцы будут довольны.
Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.
У этой сделки есть свои преимущества:
- она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
- возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
- отсутствие соседей в пределах одного дома;
- возможность возводить дополнительные постройки на участке;
- благоприятная экология;
- экономия на коммунальных расходах.
Размен 2-комнатной квартиры
Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.
Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:
- на две «однушкии» с доплатой или без;
- на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
- на 3 комнаты в общежитии;
- на 2 однокомнатных квартиры.
Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.
Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.
Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:
- общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
- квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
- «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
- в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Когда люди хотят обменять трехкомнатную квартиру?
Вариантов может быть несколько. Если вы решили воспользоваться помощью риелтора, назовите ему причину обмена. Так, основными обстоятельствами являются:
- Развод. Наиболее частая причина. Обычно у одного из бывших супругов нет времени сначала на продажу жилья, а затем на поиск. Неприятными факторами здесь могут стать неудобства и затратность.
- Взрослые дети, которые хотят жить отдельно.
- Квартира досталась в наследство нескольким людям, каждый из которых хочет получить собственное жилье.
- Квартира находится в долевой собственности, и собственники по каким-либо причинам хотят ее разменять.
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
Сделки регистрируются в местном филиале Росреестра.
Для обмена нужны:
- Паспорта всех участников сделки.
- Согласие на осуществление сделок от супругов и сособственников всех участников сделки.
- Разрешения от отдела опеки, если на обмениваемых площадях постоянно зарегистрированы несовершеннолетние.
- Техпаспорты всех квартир.
- Кадастровые паспорта всех квартир.
- Выписки из Росреестра по всем квартирам.
Договоры и указанные выше документы подаются в региональную регистрационную палату Росреестра.
При сдаче пакета документов выдается справка об их принятии, в которой будет указана дата выдачи свидетельства о собственности.
- Госпошлина в РФ при регистрации договора мены жилья 200 рублей.
- Госпошлина в РФ при регистрации собственности на жилье 500 рублей.
Отказать в оформлении могут, если:
- на одну из квартир наложен арест;
- нет хотя бы одного из требуемых документов или хотя бы один из них не отвечает установленным требованиям, или просрочен;
- есть сомнения в дееспособности участников сделки.
- Сделка мены регистрируется дважды: договор мены, затем право собственности.
- При сделке купли-продажи обязательна регистрация только права собственности.
Сделки мены и купли продажи имеют разный порядок регистрации, при их сочетании для безопасности при такой сложной сделке желательно участие риэлтора и нотариуса (хотя по закону это и не обязательно). Пытаясь провести сделку самостоятельно, сэкономите проценты, а потерять рискуете все.
Только собственники могут обмениваться жильем. Недвижимость должна быть приватизированна. Не допускается обмен между приватизированным жильем и жильем, используемым по договору социального найма. Неприватизированные объекты можно разменять по договору обмена в соответствии со статьями , , , Жилищного Кодекса РФ.
Для обмениваемого имущества должны соблюдаться условия равноценности. В соответствии со ст. 568 Гражданского кодекса РФ, если обменивается недвижимость не равная по цене, то собственник более дешевого жилья оплачивает разницу в ценах второй стороне.
В договоре мены могут участвовать только две стороны. Если трехкомнатная квартира обменивается на две однокомнатные, то у однокомнатных должен быть один собственник. В противном случае оформить договор мены нельзя.
Например, у обмениваемых квартир разные собственники, которые хотят съехаться. Такая сделка оформляется взаимными договорами купли-продажи, в которых прописывается оценочная стоимость недвижимости. Если предполагается обмен без доплаты, то физическая передача денег не происходит. Получается, что фактическая мена квартир прикрывается купле-продажей.
Параметры сравнения недвижимости:
- район;
- метраж;
- состояние квартир;
- этаж;
- год и материал постройки дома;
- рыночная и кадастровая стоимость.
Справка: чем меньше комнат в квартире, тем дороже в ней стоит квадратный метр.
Равноценность обмена и размер доплаты определяют сами стороны договора. В качестве оплаты могут выступать не только деньги, но и другие объекты движимого и недвижимого имущества: гараж, автомобиль, мотоцикл и т.п.
Вот на что можно обменять трехкомнатное жильё:
- На 2 однокомнатные или на одну, но с доплатой. Трехкомнатную квартиру можно обменять на одну или несколько однокомнатных. Проще всего будет найти обмен на одну 1-комнатную квартиру с доплатой. Обмен на два 1-комнатных жилья, скорее всего, потребует доплату со стороны собственника 3-комнатного имущества, ведь рыночная стоимость 1-комнатных квартир выше при пересчете на квадратные метры.
- На 3 однокомнатные. Обменять трехкомнатную квартиру на три однокомнатные будет довольно сложно. В этом случае 3-комнатное жилье должно находиться в более престижном районе, хорошем доме, иметь улучшенную планировку и большой метраж. Такая сделка будет возможна, если трехкомнатная квартира находится в центре города, а однокомнатные в пригороде или провинции.
- На 2-комнатную. Трехкомнатное жилье можно поменять на 2-комнатное с доплатой, если имущество обладает примерно равными параметрами стоимости и площади. Поменять 3-комнатную недвижимость на 2-комнатную можно и без доплаты, если двухкомнатная квартира находится в более престижном районе, имеет улучшенную планировку или находится в новостройке, а трехкомнатная квартира в более старом доме.
- На 2-х и 1-комнатную. Обменять трехкомнатное имущество на двухкомнатное и однокомнатное сложно. Здесь потребуется доплата собственника 3-комнатного жилья, поскольку суммарная рыночная стоимость 2-комнатной и 1-комнатной квартиры будет значительно выше. Возможен вариант и равноценного обмена, но в этом случае трехкомнатная квартира должна значительно превосходить по многим параметрам жилье, на которое производится обмен.
- На 3-комнатную. Менять можно объекты и с одинаковым количеством комнат. В этом случае наличие доплаты будет зависеть от того, насколько отличается друг от друга обмениваемая недвижимость по параметрам цены, района, площади, ремонта, качеству дома.
- На дом. Трехкомнатную квартиру можно обменять на дом. Скорее всего, потребуется доплата от собственника квартиры, хотя возможен и равноценный обмен. Здесь все зависит от параметров сравниваемого жилья. Квартира может находиться в центре мегаполиса, а дом в пригороде. Важна также площадь обмениваемого жилья, его состояние, ремонт, материалы постройки и т.д.
Равноценный и неравноценный размен
Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).