Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вначале необходимо сказать о том, что режим общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество не прекращается после расторжения брака3. Также режим общей совместной собствен ности сам по себе не преобразовывается в режим общей долевой собственности (есть обратное мнение4). Данный вывод следует из анализа статей 38 и 39 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), этой же позиции придерживается Верховный Суд РФ5.
Как признать сделку недействительной
Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Составьте исковое заявление
В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).
Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им.
Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 N 88-1821/2021 по делу N 2-1398/2020).
В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
• документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
• копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;
• иные документы, подтверждающие исковые требования;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде).
Подайте исковое заявление в суд
Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.
Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Исковое заявление и документы к нему можно подать на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).
Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда
Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.
После вынесения решения суда его копия на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке (ч. 1 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона N 440-ФЗ).
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Что нужно сделать перед составлением договора купли-продажи
Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.
- Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
- Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
- Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
- Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
- Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
- Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.
Акт приёма-передачи как часть ДКП
Акт приёма-передачи квартиры, который ещё называют передаточным актом, — документ, без которого ДКП не зарегистрируют в Росреестре! В нём указывают, что расчёт между сторонами договора произведён в полном объёме или в договорной форме — например, если участники сделки выбрали рассрочку.
Бланк акта, как и ДКП, должен соответствовать следующим правилам:
- быть юридически грамотным;
- содержать полную информацию о сторонах договора;
- иметь подробное описание передаваемого объекта (наличие мебели, техники, счётчиков, техническое и косметическое состояние квартиры);
- отображать все условия договора.
В каких случаях согласие второго супруга обязательно
Законом предусмотрены особые правила по совершению сделок касательно видов имущества особой ценности, имеющих принципиально важное значение для семьи. При заключении подобных сделок интересы не участвующего в ней супруга требуют дополнительной защиты. Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривается необходимость получения нотариального согласия супруга для реализации сделки по распоряжению имуществом или сделки, которая требует регистрации или нотариального удостоверения в законодательно установленном порядке.
Таким образом, нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым в таких ситуациях:
- при совершении сделки, которая предусматривает процедуру обязательной государственной регистрации;
- при совершении сделки, которая требует нотариальное удостоверение;
- при совершении сделки о распоряжении недвижимостью.
Оспорить сделку в суде можно, если она мнимая: когда сделка заключается сторонами только для вида, без желания принимать на себя правовые последствия, отметили в ФНП. Например, в рамках банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы ликвидное имущество, спрятать его от кредиторов. «Нотариус всегда проверяет, не находится ли человек в статусе банкрота, если да — сделка невозможна», — добавили там.
Еще один вариант оспаривания — когда сделка будет признана притворной. Речь идет о ситуации, когда одной сделкой прикрывают другую (например, дарение вместо купли-продажи). Нотариус разъясняет все правовые последствия и риски, часто люди передумывают на этом этапе.
По словам Андрея Мисарова, оспаривание сделки в преддверии банкротства — одна из самых распространенных сегодня ситуаций. Это связано с развитием самого института и информированностью людей. Потенциальные банкроты хотят, чтобы им списали долги в рамках закона, но и одновременно сохранить свои активы.
Например, у человека есть три квартиры, он их продает до начала процедуры банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы. Такая сделка может быть впоследствии оспорена судом, особенно если она была совершена за год и менее до начала процедуры. Покупатель в данной ситуации может не знать о предстоящем банкротстве продавца.
«Проверить информацию можно, когда такая процедура уже начата. О возможном банкротстве можно судить только по косвенным признакам. Например, запросить выписку из кредитной истории. Если у продавца квартиры есть долги и просрочки по кредитам, лучше от такой сделки отказаться. Не исключено, что он может быть признан банкротом», — предупредил адвокат.
Но не каждая такая сделка может быть отменена. Например, если суд сочтет покупателя добросовестным приобретателем — он купил квартиру по рыночной цене, заплатил за нее по безналичному расчету и может подтвердить свою платежеспособность. В таком случае права покупателя будут защищены, добавил он.
Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной при банкротстве продавца утрачивают единственное жилье.
Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2020 года по делу № 2-5234/19 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о признании договора купли-продажи автомобиля недействительным. Степанова А.А. обратилась в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что в период брака они с мужем приобрели автомобиль Хонда Пилот, 2008 года выпуска. Супруг совершил мнимую сделку купли-продажи, чтобы вывести имущество из совместной собственности. Степнова А.А. о сделке не знала, согласие на нее не давала, денежные средства за проданную машину не получала. В процессе судебного разбирательства суд установил, что Степанова А.А. не представила достаточных доказательств, подтверждающих, что она не давала согласия на сделку и покупатель знал об отсутствии такого согласия. Бремя доказывания таких обстоятельств лежит на истце.
Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2020 года по делу № 88-10017/2020, 2-2641/2019 оставлено без изменений определение апелляционной инстанции, которым признан ничтожным договор купли-продажи автомобиля. Колесникова Я.Ю. обратилась в суд с иском о признании недействительной сделки по отчуждению машины, приобретенной бывшим мужем в период брака на общие средства. Обосновала требования тем, что договор фактически не был исполнен, сделка совершена с целью сокрытия машины от истца. Решением суда первой инстанции в иске было отказано, апелляционный суд принял новое решение, которым исковые требования удовлетворил. В процессе рассмотрения дела в апелляционном суде было установлено, что до настоящего времени автомобиль зарегистрирован за бывшим супругом. Договор купли-продажи подписан без согласия Колесниковой Я.Ю. Суд пришел к выводу, что действительная воля участников сделки не была направлена на переход права собственности и передачу транспортного средства. Автомобиль не был передан покупателем и не оплачен им.
Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2020 года по делу № 88-2458/2019 оставлено без изменений апелляционное решение, которым проданный автомобиль признан совместной собственностью супругов, в пользу жены взыскана компенсация, равная доле в общем имуществе. Николаева А.А. обратилась в суд иском, в котором указала, что в период брака вместе с мужем приобрела автомобиль «Форд Фокус» 2007 года выпуска стоимостью 250 000 руб., который был зарегистрирован на супруга. После расторжения брака он продал автомобиль за 200 000 руб. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Апелляционный суд отменил решение в связи с тем, что ответчик не представил доказательства приобретения имущества за счет личных средств. В пользу Николаевой А.А. было взыскано 125 000 руб., составляющие половину стоимости автомобиля на день его приобретения супругами.
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
Нотариальное заверение
С 2017 года все сделки с недвижимостью, находящиеся во владении нескольких человек, должны проходить при наличии нотариального заявления. Это необходимо для сокращения случаев мошенничества.
При подаче заявки нотариус проводит соответствующую проверку по документам и только потом выносит свое решение. При обнаружении лжи со стороны дольщиков сделка зарегистрирована не будет. Если супруга предоставила поддельные документы и обманным путем продала квартиру, на нее будут наложены штрафные санкции.
Если недвижимый объект находится в собственности супруги, но в процессе брака в него были внесены значительные изменения из семейного бюджета, мужчина имеет право претендовать на компенсацию половины потраченных средств на благоустройство жилья.
Если женщина продаст жилье без соглашения супруга, то он может обжаловать процедуру в суде и присвоить себе долю в квартире, равную затратам на обустройство объекта. После этого партнер вправе обжаловать незаконную процедуру продажи и потребовать материальную компенсацию.
Продажа квартиры, находящейся в общем владении супругов, — серьезный процесс, который может обернуться неприятными последствиями. Чтобы их избежать, необходимо в обязательно порядке предъявлять документ о согласии сторон. Это поможет продать квартиру в короткие сроки и без последующих проверок.
Что делать если муж, жена продает квартиру без моего согласия
В данном случае, квартира была куплена супругами, находящимся в официальном браке, поэтому собственность является совместной. Она должна быть реализована — продана по обоюдному согласию, независимо от того, на чье имя была оформлена. Поэтому для регистрации любых сделок с квартирой бывший муж должен был получить письменное согласие.
Бывшая супруга может подать в суд о признании сделки недействительной, ведь муж не спросил разрешения на продажу жилья. Она может потребовать разделить квартиру поровну, исключить из Росреестра запись о новом собственнике и вернуть судебные издержки.
В суде супруга восстановит нарушенные права. Но как скоро она сможет вернуть свои деньги? Скорее всего, бывший супруг предусмотрительно избавился от любой собственности.
Наиболее вероятно, что бывшему мужу присудят отчислять часть официальной зарплаты в счет компенсации, равной 1/2 стоимости квартиры.
Какое имущество считается общим
Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).
Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:
- недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
- соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
- если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.
Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.
Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.
Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры
Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:
- Сделка признана ничтожной;
- Сделка оспорена в суде;
- Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
- Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
- Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.
Согласие супруга на продажу квартиры: а ВАМ оно нужно?
Чем больше узнаешь, тем яснее понимание, что знаешь очень мало. В моем случае эта фраза очень хорошо описывает большую тему сделок с недвижимостью, которой посвящен этот блог.
Вот вы, например, знали, что нужно брать нотариально заверенное согласие на сделку с супруга, который собственником квартиры не является? Хорошо, я это тоже знала. Но как-то не задумывалась, зачем. Ну надо и все.
Чтобы проблем не было. А тут наткнулась на одну статейку, заинтересовалась. И начала «рыть».
И столько нюансов вылезло из простого, казалось бы правила! Так что, всем вступившим в брак, посвящается… Вы еще холостой и свободный? Читайте всё равно! Хорошо, если не пригодится, но в жизни случается всякое…
Вот, например, надо ли брать согласие, если уже 10 лет в разводе, а «бывший» или «бывшая» неизвестно где? А если эта квартира в свое время была нынешнему продавцу подарена? Или он ее на свои деньги исключительно купил? И чем, собственно, и кому, грозит проведение сделки без согласия благоверного?
Как оно обычно бывает? Вот встретились двое, поженились. По любви, конечно. Или по расчету, из-за машины. Купили квартиру — первую.
Или побольше той, что была. А потом решили продать, что тоже не редкость. Вот тут-то, собственно, и начинается «веселье».
Маленькое или большое, в зависимости от обстоятельств.
КАКОВ ЗАКОННЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРП указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ). Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга.