Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вывести созаёмщика из ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти
Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:
- coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
- ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
- дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
- бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
- coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
- ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
- чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.
Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.
Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.
Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.
Как избежать раздела ипотеки при разводе и не трепать себе нервы?
Ниже представлены несколько советов по поводу совместной ипотеки и развода. Они помогут избежать споров:
- В первую очередь можно попытаться договориться, заключить соответствующее соглашение. В нем супруги прописывают, за кем остается квартира, кто будет оплачивать остальные платежи. По сути, речь идет о брачном договоре.
Далее заключенный договор нужно показать сотрудникам банка. Кредитора следует поставить в известность о разводе и соглашении, чтобы потом не было претензий по этому поводу. Соответственно, при разводе ипотека уже не будет стоять под вопросом. Но это только при таком развитии событий, когда платежи по кредиту будут вноситься по графику. Если начнутся сбои, то банк имеет право предъявить претензии и к основному заемщику, и к созаемщику по кредиту.
- Найти документы, которые подтверждают участие каждого супруга в сделке. Речь идет о документальном подтверждении, в частности, первоначального взноса. Например, если он был сделан за счет денег супруга, снятых с депозита. В таком случае мужчине потребуется выписка из банка — подтверждение того, что он действительно размещал эти средства на депозите.
Предложите своему супругу оформить нотариально заверенное соглашение на основании представленных документов. В будущем, если супруг откажется, можно обратиться в суд и потребовать нужного раздела, исходя из документальных свидетельств.
Нотариальное соглашение заключается, исходя из пропорций вложений каждого супруга. Например, если в квартиру мужчина вкладывал 80%, а супруга — 20%, то и соглашение заключается в таком же порядке. По документу, мужчине отходит большая часть квартиры. Дополнительно вам тоже придется заключать брачный договор — без этого сделка будет неполноценной.
Наличие брачного контракта требуется по закону, если соотношение в долевой собственности у супругов не 50 на 50. Отметим, что брачный договор лучше заключать заранее, а не перед самим разводом. Например, за полгода до бракоразводного процесса. Это позволит качественнее подготовиться к делу.
Что будет делать банк при разводе заемщика и созаемщика?
Основную роль для банка, выдающего ипотечные кредиты, играет платежеспособность человека. Но он также проверяет семейное положение, наличие детей и, конечно, карьерные возможности. Если заемщик состоит в браке — это положительный фактор для него. Ведь вторым заемщиком, а иногда — поручителем, будет выступать супруг.
Такие пары отличаются дисциплинированностью, стремлением к своевременному погашению кредита. Если вдруг что-то случится с одним человеком или его доходами, то на подхвате есть второй заемщик, с которого тоже можно спросить.
Разводы для банков невыгодны. Ясно, что, принимая такое решение, супруги уже не пытают друг к другу теплых и нежных чувств, поэтому вряд ли они будут спасаться совместно от просрочек. Банк не станет торопиться что-то менять в условиях кредитного договора. Он постарается максимально затянуть сроки, тем самым предоставляя супругам время на размышления.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
Поручитель или созаемщик?
При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.
Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.
Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).
В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).
Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Кого привлекают в качестве созаемщика
Если человек, оформляющий кредит, состоит в браке, то супруг или супруга становятся созаемщиками по умолчанию. При этом возраст и платежеспособность партнера не имеют значения.
СПРАВКА:
| Мужа или жену не добавляют в состав созаемщиков при отсутствии гражданства РФ, либо при заключении брачного договора, согласно которому предусмотрено раздельное владение имуществом (в том числе недвижимостью). |
Как вывести созаемщика из ипотечного договора
При оформлении кредита банк учитывает размер зарплат всех участников сделки. Вывод созаемщика автоматически означает уменьшение общей величины дохода — это риск для финансового учреждения. Поэтому причина должна быть достаточно веской. Чаще всего состав созаемщиков меняют, когда супруги разводятся и делят имущество и обязательства по кредитам.
Предлагаем пошаговую инструкцию:
- Отправьте в банк заявление о намерении исключить созаемщика из числа участников сделки (в свободной форме или по установленному образцу, в зависимости от требований кредитора).
- Созаемщик тоже должен написать заявление о своем согласии на изменение условий.
- Приложите документы: копии паспортов, ипотечного договора, графика выплат. Возьмите справку об остатке долга.
- Отправьте бумаги в финансовое учреждение.
- Дождитесь ответа.
- При положительном решении посетите офис банка и заключите новое соглашение.
- Зарегистрируйте в Росреестре договор.
СПРАВКА:
| Вывести созаемщика в одностороннем порядке, без его ведома, не получится. |
Чем отличается от поручителя
Поручитель – это то лицо, которое перед банком берет на себя ответственность за заемщика и за погашение последним долга по кредиту. Поручитель отличается от созаемщика по целому ряду критериев.
Доход
Доходы созаемщика – это причина, по которой банк привлекает его к процессу оформления ипотеки. Они могут существенно увеличить максимальный размер кредита, который банк может выдать заемщику. В то же время доходы поручителя никак не могут повлиять на сумму ипотечного кредита, которую банк собирается выдать заемщику.
Юридические права на жилье
Подписывая кредитный договор вместе с заемщиком, созаемщик получает право стать владельцем или совладельцем приобретаемой недвижимости. Все права и обязанности по кредиту между созаемщиком и заемщиком распределяются в равной степени. Но поручитель такого права не получает, и претендовать на приобретенную недвижимость не может. Однако теоретически он может получить эту собственность в судебном порядке – в качестве возмещения средств, которыми он расплатился по долгу заемщика.
Обязанность по погашению ипотечного кредита
Стандартный порядок погашения ипотеки таков: сначала платит заемщик, потом созаемщик, и только потом и только по решению суда – поручитель.
Кратко о роли созаемщика в ипотеке
Банк требует созаемщика по ипотечному договору для перестраховки. Если основной заемщик не будет платить за этим обратятся к созаемщику, предложив ему перенять на себя кредит и получить право собственности. Если и созаемщику оно не надо, то банк отчуждает квартиру.
Если берет ипотеку человек, который состоит в официальном браке, то созаемщиком по умолчанию становится второй супруг.
Еще банк может затребовать созаемщика, если у основного заемщика плохая кредитная история. Но, суть та же: кредитору нужно перестраховаться.
В браке жилье, которое покупается в ипотеку, находится в долевой собственности обеих супругов. Даже если по документам собственником выступает только муж или жена – неважно. Так что при разводе квартира будет делиться пополам, если не предусмотрено иное брачным договором – статьи 34 и 39 СК РФ.
Как можно вывести созаемщика из кредита
По факту нужно переоформить кредитный договор. Чтобы это сделать, надо обратиться в банк, где оформлена ипотека, и написать заявление на изменение кредитного договора. В заявлении нужно указать, по какой причине происходит смена действующих лиц.
Кроме заявления банк запросит документы. Какие – зависит от учреждения, у каждого из них своя политика. В большинстве случаев просят показать свидетельство о расторжении брака и паспорта должников, соглашение о разделе имущества.
Для банка такие измены – это риски. Заемщик получает большую финансовую нагрузку, а созаемщика больше нет. Поэтому, могут снова запросить справку о доходах.
Некоторые банки не принимают окончательное решение, пока не поговорят с обоими заемщиками. Это нужно для того, чтобы убедиться в правомерности всех действий: созаемщик действительно добровольно хочет отказаться от жилья и избавиться от обязательств по кредиту.
Если по заявке банк примет положительное решение, то заемщику предложат заключить дополнительное соглашение к кредитному договору или подписать новый.
Отличия ответственности по обязательствам заемщика и созаемщика
Обязательными участниками ипотечного договора являются заемщик и банк. Первый приобретает квартиру за счет кредитных (подчас с добавлением собственных) средств, после чего регистрирует залог на жилплощадь в пользу банка. Регистрация залогового имущества является гарантией на случай возникновения просрочки и отказа вернуть кредит полностью. Еще одной обязанностью основного заемщика будет оформление страховки на квартиру.
Чтобы снизить операционные риски, к участию в договоре могут привлекаться иные лица на стороне получателя кредита — поручители и созаемщики.
Как правило, если получатель кредита находится в зарегистрированном браке, то его созаемщиком обязательно будет жена (или, соответственно, муж). В результате у них возникают одинаковые права на приобретенную квартиру.
Ответственность по ипотечным обязательствам есть у всех участников договора. Но порядок привлечения их к ответственности отличается:
- На основного заемщика возлагается полная ответственность, в том числе по внесению платежей точно в срок. Как только начнётся неуплата, банк будет в первую очередь взыскивать деньги именно с основного заемщика. Что вполне логично.
- По аналогичным правилам наступает ответственность созаемщика, т.е. требования ему могут предъявить одновременно с основным получателем кредита — при возникновении просрочки судебное и внесудебное взыскание зачастую начинается с обоих сразу либо с каждого из них отдельно.
- У поручителя возникает дополнительная ответственность — взыскание на него обратят только в случае, если основной заемщик откажется или не сможет погасить долг.
У поручителя не возникает никаких прав в отношении ипотечной квартиры. Но если дело дойдет до взыскания, то ему придется отвечать своим имуществом, в том числе личной недвижимостью. Активы поручителя могут реализовать приставы в рамках исполнительного производства.
Когда может понадобиться вывод созаемщика?
Ссуда долгосрочная, за период выплаты ситуации могут меняться, поэтому вопросы о том, как вывести созаемщика из ипотеки, порой появляются. Стоит сразу отметить, что сам участник сделки не может в одностороннем порядке просто написать заявление и выйти из сделки. Он взял на себя обязательства и должен несет ответственность по договору.
В каких случаях можно обращаться в банк с вопросом, как выйти из созаемщиков, и получить положительное решение:
- замена созаемщика на другого человека. Это допускается. Если тот второй человек соответствует требованиям банка, он пойдет на это;
- развод супругов, которые выступали титульными созаемщиками. Это один из вариантов решения споров с разделом ипотечного имущества: один выходит из сделки, второй получает единоличную обязанность платить и объект только в свою собственность.
Законные права, обязанности созаемщика
Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру при условии, что после оформления жилищной ссуды он становится владельцем доли приобретаемого объекта недвижимости. Его данные вносятся в договор купли-продажи. Наряду с главным заемщиком он является покупателем недвижимости. Если созаемщик будет иметь имущественные права, то это прописывают в договоре ипотечного кредитования.
Рассмотрим, какие права на квартиру у созаемщика по ипотеке возникнут после получения кредита. Законные права созаемщика по ипотеке на квартиру появятся, если между основным кредитополучателем и этим гражданином достигнуты договоренности по поводу владения квартирой. Им потребуется заключить соглашение, положения которого будут предусматривать передачу в собственность созаемщика части приобретаемого жилья.
Обязательства созаемщика прописаны в ипотечном договоре. Прежде чем соглашаться на участие в сделке, этому гражданину нужно узнать из надежного информационного источника, какую ответственность несет созаемщик по ипотеке и каковы последствия нарушения обязательств. Если он будет твердо знать свои права и обязательства, то это убережет от неизбежных финансовых расходов, потери личного времени и имущества.
Вот базовые правила:
- Созаемщику необходимо выплачивать задолженность по ипотечному кредиту, если финансовое положение титульного заемщика пошатнулось, и он испытывает проблемы с обслуживанием ипотеки.
- Если сроки оплаты по ипотечному договору систематически нарушаются, или длительность просрочки превышает 3 месяца, то банк может отобрать квартиру за долги.
- В соглашении о залоге может фигурировать пункт, что главный плательщик вместе с созаемщиком должны погашать ипотеку каждый месяц, в одинаковых долях.
Документы для вывода созаемщика
Для изменения состава участников ипотечного договора необходимо подать кредитору заявление об изменении условий ипотеки по установленному банком образцу или в свободной форме от всех заемщиков, указанных в кредитном договоре. Дополнительно при подаче такой заявки требуется предоставить:
- Оригинал и копии всех страниц паспортов всех заемщиков: основного, выводимого/вводимого.
- Оригиналы и копии документов о семейном положении, в том числе свидетельство о смерти, заключении или расторжении брака, брачный договор, свидетельство о рождении детей (при наличии).
- Копию трудовой книжки, заверенную в установленном порядке работодателем
- Справку о доходах за последних 6 месяцев (как основного заемщика, так и всех тех, кто будет предположительно указан в новых условиях кредитного договора).
Коммерческие банки и кредитные организации, в том числе Сбербанк, ВТБ, рассматривают подобные обращения в течение 10 рабочих дней.