Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Как оформляется сделка

При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:

• Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
• Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
• Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.

Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.

Нюансы использования доплаты

Наиболее часто осуществляется обмен квартиры на квартиру с доплатой, так как обычно у родственников имеются квартиры, обладающие разной площадью и другими параметрами. Размер доплаты оговаривается двумя сторонами самостоятельно. При этом учитываются нюансы:

• Информация о доплате обязательно включается в составляемое соглашение.
• Если процесс выполняется на основании дарственных, то в эти документы не получится включить пункт о перечислении некоторой суммы средств, поэтому родственники должны доверять друг другу.
• Обмен квартиры на квартиру с доплатой предполагает, что у одного участника сделки появляется значительный доход. Чаще всего родственники стараются не афишировать информацию о доплате.

В договор дополнительно рекомендуется включать пункт, имеющий отношение к выбранному способу расчетов.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Документы, которые понадобятся родственникам

Чтобы обменяться квартирами, родственники заключают договор. Обычно он содержит:

• персональные данные сторон сделки;
• данные о каждом из объектов. Если речь идёт об обмене квартирами, то это будет кадастровый номер, полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, особенности каждой из квартир. При обмене на автомобиль указываются технические данные о транспортном средстве: свидетельство о регистрации, номер двигателя, марка и модель, цвет, объём двигателя и другие параметры;
• условия сделки: права и обязанности каждой стороны;
• обстоятельства оформления свидетельства о праве на объект;
• прочие условия: договорённости, возможная компенсация, доплата и тд.

Чем более полно будет отражена информация об обмене, тем спокойнее будет каждой из сторон.

Законодательство, регулирующее обмен жилья

Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:

• Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
• Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
• Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
• Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.

Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Требования к договору мены

---

ГК РФ в статьях 153-162 определяет правила оформления сделок, влекущих за собой изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта договоренностей. Если родственники договорились обменяться имуществом, стоимость которого в 10 раз выше установленного на текущий момент минимального размера оплаты труда, они обязаны заключить договор в простой письменной форме, указав в нем:

1. Наименование, отражающее суть сделки: продажа, мена, дарение.
2. Персональные, паспортные и контактные сведения о сторонах.
3. Права, обязанности и ответственность, возникающие в результате сделки.
4. Детальное описание жилья, являющегося предметом мены. Описание должно позволять однозначно идентифицировать объекты.
5. Условия обмена, включая указания на необходимость оформления свидетельства о собственности или требование о наличии в объекте мебели и техники.
6. Момент перехода права владения, если он оговаривается особо.
7. Размер выплачиваемой денежной компенсации, если объекты не равнозначны по цене.
8. Дата составления договора и подписи обеих сторон.

---

Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.

Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:

1. Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
2. Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
3. Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
4. Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
5. Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
6. Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
7. Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.

🔥 Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным.

В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

• Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
• Право на использование жилья оговаривается в суде.
• Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
• В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
• Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

• Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
• Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
• При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
• Заверенное заявление об обмене квартир.
• Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
• Саправка из домовой книги.
• Документ о состоянии жилого помещения.
• План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

🔥 Обмен квартир между родственниками

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Рекомендуем прочесть: Кража куда обратиться

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

1 ст. 74 ЖК РФ предписывает, что оригинал договора об обмене должен быть передан каждым его участником в местные административные органы (представителям наймодателя) для получения одобрения мены. Отказать в санкционировании обмена администрация имеет право только в исключительных случаях, указанных в статье 73 ЖК РФ.

Юридическая природа обмена жилья социального найма, согласно тексту в ч. 5 ст.

Подготовительный этап

До начала активных действий перед искателем нового жилья возникает много вопросов — с чего начать размен, где и как оформлять соглашение, обязательно ли подписание бумаг в нотариальной конторе, цены на услуги. Важно правильно составить документы и выполнить все требования закона, поскольку сделки с недвижимостью предполагают определенную специфику. Первое, что необходимо сделать, — подыскать подходящую квартиру. Кроме того, следует уладить все формальности относительно собственного обмениваемого объекта.

Оба помещения, в отношении которых проводится бартер, признаются предметом ДМ. Поэтому такая недвижимость должна быть приведена в соответствующее юридическое состояние перед непосредственным составлением документации и фактической передачей. Перечень подготовительных действий следующий:

1. Проверка дома на наличие банковских ипотек, запретов, обременений, наложенных судом или государственным исполнителем. Наличие ареста не позволяет провести регистрацию отчуждения имущества.
2. Проверка наличия правоустанавливающей документации на обмениваемую собственность — свидетельство, выписка из ЕГРН.
3. Оплата задолженности по коммунальным услугам и получение справки из ЖЭКа или расчетного цента об отсутствии долга.
4. Снятие с регистрационного учета прописанных лиц.
5. Если по адресу прописаны несовершеннолетние, предварительно следует получить разрешение на отчуждение у органа опеки и попечительства.

Важно! Если обменивается жилище, которым владеют несколько субъектов, все совладельцы должны предоставить свое письменное согласие. Фактически все они признаются равноправными сторонами правоотношений. Наличие доли за несовершеннолетним лицом требует вовлечения в процесс опекунского органа, который должен одобрить отчуждение недвижимости.

Государственная регистрация смены собственника недвижимости — обязательный этап. Именно с момента фиксации волеизъявления сторон лицо теряет права на старую квартиру и приобретает статус владельца относительно нового жилища. Зарегистрировать переход собственности следует, лично обратившись в Росреестр. Допускается еще вариант почтовой пересылки, но в таком случае обязательно нотариальное удостоверение подписей и самой письменной договоренности. Соответствующую заявку можно направить через многофункциональный центр.

Документы, которые понадобятся заявителю, стандартные — договор, паспорта контрагентов, свидетельства о рождении и разрешение от попечительского совета, если среди прописанных или совладельцев есть несовершеннолетние, согласие второго супруга. Обязательно нужно подготовить всю имеющуюся документацию на квартиры — свидетельство о праве собственности, выписки из ЕГРН, технический паспорт, акт приема-передачи имущества, а также заключение о его оценке, если такое проводилось.

Это отличный вариант, если необходимо устранить споры, связанные с местом проживания супругов и детей. Сложности возникают в любом случае. Не важно, речь идёт о выделенных, или не выделенных долях.

Допустим обмен выделенной доли, к примеру, 1/3 от квартиры. А вот невыделенные доли в таких процедурах участвовать не могут. Даже обращение к судебному органу не изменит данной ситуации.

Родственный обмен выгоден тем, кто желает разъехаться, освободиться от других членов семьи. Такие процедуры часто проводятся между родителями и детьми, достигшими совершеннолетия.

Но данный вариант популярен и среди тех, кто, наоборот, стремится объединить всех общей площадью. Тогда можно продать всю недвижимость в собственности, а взамен купить один большой дом.

Но покупка персонального жилья всё ещё остаётся более подходящим вариантом, который несёт с собой меньше рисков по сравнению с обменом. Без сложностей можно обойтись только в том случае, если обе стороны уверены в соблюдении всех правил и нюансов.

О плюсах обмена квартир смотрите в данном видео:

Похожие записи:

• МРОТ для больничного листа в 2022 году
• В 2023 году в России увеличат максимальный размер выплат по больничным листам
• Изменение суммы ЕДВ с 2023 года. Кому сделают прибавку – и на сколько