Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретательная давность на недвижимое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Что за понятие по закону
Право приобретательной давности возникает, если определенный человек долгое время владел чужим или бесхозным имуществом. По истечении установленного срока такой человек будет иметь возможность вступить в право собственности. Увы, автоматически оно не наступает: для этого в любом случае придется обращаться в суд, чтобы доказать множество факторов. Непрерывность владения имуществом, добросовестность ухода и отношение как к своему собственному. Для недвижимого имущества право приобретательной давности возникает спустя пятнадцать лет непрерывного владения.
Судебная практика показывает, что добиться права собственности даже при соблюдении всех вышеперечисленных условий бывает не так-то просто. Почему это происходит и что делать, чтобы получить недвижимость в собственность? Разберемся ниже.
Требования законодательства едины как для квартир или земельных участков, так и для коммерческой недвижимости. Правда для оформления права собственности на последний вид возникает значительно меньше проблем, так как легче собрать доказательства соответствия требованиям закона в виде необходимых документов.
Для оформления собственности по праву приобретательной давности как для квартиры, так и для земельного участка обязательно требуется сбор и предоставление доказательств того, что вы соответствуете требованиям законодательства. В качестве доказательств могут выступать свидетельские показания соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг, а также согласие собственника, если его удалось установить.
По закону истец должен соответствовать основным принципам владения: открытости, непрерывности и добросовестности. Кроме того, обязательно должен пройти установленный законом срок. Есть и такое понятие как владение имуществом как своим, которое и вызывает основные вопросы у тех, кто собирается оформлять исковое заявление для признания права приобретательной давности. Рассмотрим подробно, что означает каждое из этих требований, как можно их интерпретировать и как доказать соответствие.
Комментарии к ст. 234 ГК РФ
1. Институт приобретательной давности был введен Основами ГЗ и действует в России с 3 августа 1992 г. Этот институт имеет целью придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, служит устойчивости права и гражданского оборота. Нужно полагать, что если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, он смирился с ее утратой, и при отсутствии презумпции государственной собственности (см. коммент. к ст. 225 ГК) целесообразно признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности защищает права настоящего владельца против прежнего.
2. Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, так как права приобретателя не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности обстоятельств, указанных в п. 1: от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности (ст. 302 ГК). Поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. При рассмотрении арбитражным судом конкретного дела об истребовании Комитетом по управлению государственным имуществом нежилого помещения у Райпотребсоюза, последний сослался на право собственности по приобретательной давности, так как владеет этим помещением открыто и непрерывно с 1975 г. Арбитражный суд отклонил требование Комитета. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал документы, свидетельствующие об условиях передачи государственной собственности в кооперативную. При этом суду было предложено выяснить, на каких условиях передавалось спорное помещение, установить наличие у ответчика правовых оснований для его занятия (Вестник ВАС РФ. 1996. N 6. С. 65).
3. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по ст. 234 является длительность и непрерывность владения. В соответствии с п. 3 и ст. 11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 г. Если право собственности на имущество возникает по закону с момента государственной регистрации (п. 4), то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
4. Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи для приобретения чужого имущества, которым лицо владеет и пользуется на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.
5. С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения (см. ст. 301 ГК и коммент. к ней) не препятствовали положения ст. 234, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п. 4, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям, на основании ст. ст. 301, 305 ГК (см. коммент. к ним).
6. Пункт 2 рассматриваемой статьи имеет самостоятельное значение. Им установлена защита владения лица, не являющегося собственником имущества, от необоснованных нарушений его владения третьими лицами. Этот пункт расширяет защиту владения, предусмотренную ст. 305 ГК (см. коммент.). Если положения ст. 305 защищают права только законных, то п. 2 ст. 234 — и незаконных владельцев, которые владеют чужим имуществом как своим собственным. Это объясняется интересами обеспечения порядка и стабильности в обществе, служит устойчивости права и гражданского оборота.
Как оформить приобретательную давность через суд
Если документов, подтверждающих законные права на землю нет, то гражданин обращается в суд, в процессе чего законодательная инстанция вынесет обоснованное решение для установления и признания права собственности на участок.
К исковому заявлению прикладывают справку, из отдела землепользования и землеустройства местной администрации, с указанием точного адреса участка и его описания. Информация о местоположении земли необходима для определения предмета иска в решении суда. После того, как суд вынес решение в пользу владельца участка, и постановление вступило в силу, землю можно оформлять в собственность.
Как показала судебная практика, приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена, если обратиться в суд в срок до трех лет по обнаружению факта незаконного пользования земельным наделом.
Как указывалось выше, оформление возможно только в судебном порядке. Со всеми вытекающими последствиями.
Совет:
Не надо относится к таким делам легкомысленно. Получить отказ гораздо проще, чем добиться положительного решения.
Обращение в суд будет:
- Если у объекта спора есть собственник и он известен, то в порядке искового производства, путем предъявления иска о признании права собственности. Ответчик – собственник.
- Если собственника нет, он не известен и не должен быть известен, то в порядке особого производства, путем подачи заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Заинтересованное лицо – местный Росреестр.
Перед обращением в суд обязательно надо продумать правовую позицию, что и как говорить, побеспокоится о доказательствах.
Государственная пошлина уплачивается:
- Если обращение в исковом производстве, то иск имущественный и государственная пошлина оплачивается исходя из стоимости объекта (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
- Если обращение в порядке особого производства, то 300 рублей в суды общей юрисдикции, и 3 000 рублей в арбитраж.
Иски и заявления подаются в суд по месту нахождения земельного участка или объекта недвижимости (исключительная подсудность).
Срок рассмотрения дел разный. Как правило, суды до последнего ищут собственника или его наследников. Обычно такие дела рассматриваются от двух месяцев до полугода.
Последовательность действий:
- Определяемся с правовой позицией;
- Получаем согласие свидетелей на дачу показаний;
- Собираем возможные и доступные доказательства;
- Подготавливаем иск или заявление и приложения к ним;
- Оплачиваем государственную пошлину;
- Подаем готовые документы в суд;
- Участвуем в судебных заседаниях;
- Получаем положительное решение суда.
Признание права в порядке особого производства
Если прежний собственник участка неизвестен, а также отсутствует спор о праве, то для признания права собственности в силу приобретательной давности необходимо обращаться в суд в порядке особого производства.
При этом, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства будет установлено наличие спора о праве, то суд оставит заявление без рассмотрения. В этом случае спор можно разрешить в порядке искового производства.
На первом шаге составьте заявление об установлении факта
Заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком как своим собственным составьте в соответствии с общими требованиями, установленными для искового заявления.
Укажите в заявлении следующие сведения:
- наименование суда общей юрисдикции, в который подаете заявление;
- сведения о вас как о заявителе: ваши ФИО, дату и место рождения, место жительства или пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, или водительского удостоверения), а также контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается вашим представителем, то надо указать сведения о нем (в частности, ФИО и один из идентификаторов представителя;
- сведения о заинтересованных лицах (в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается Росреестр);
- информацию о том, для какой цели вам необходимо установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения участком, и об обстоятельствах, на которых вы основываете свои требования, а также доказательства, подтверждающие невозможность получения вами надлежащих документов или восстановления утраченных документов;
- перечень прилагаемых к заявлению документов.
Приобретательная давность не применима к самовольно занятой государственной земле
Конституционный Суд вынес Определение № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности.
Ранее заявитель жалобы Владимир Афанасьев обращался в суд с иском к администрации Дмитровского городского округа Московской области о признании права собственности на земельный участок с жилым домом по давности владения.
В обоснование своих требований истец сослался на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется им и его правопредшественником более 15 лет, собственниками смежных участков являются физические лица и споров с соседями о границах этого участка не имеется.
Три судебные инстанции отказались удовлетворять иск, отметив, что большая часть спорного земельного участка находится в муниципальной собственности, сам он не был поставлен на государственный кадастровый учет, а его границы на местности не установлены.
При этом первая инстанция сочла, что приобретательная давность может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки нельзя считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли являются государственной или муниципальной собственностью. Кроме того, суд отметил, что сам по себе факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 г. не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно ст. 234 ГК РФ, поскольку он не порождает право собственности на землю.
Какие сложности могут возникнуть
Признание права собственности в силу приобретательной давности — достаточно редкая для судебной практики процедура. В большей степени такой способ приобретения прав носит исключительный характер, так как применяется тогда, когда у владельца нет других оснований для признания имущественных прав. По этой причине дела с такими требованиями достаточно редко встречаются в судебной практике. Даже опытные юристы нечасто встречаются с подобным способом защиты прав.
Чтобы выиграть дело в суде, необходимо доказать все признаки давностного владения (открытость, непрерывность, добросовестность и т. д.). Кроме того, нужно подготовить исковое заявление и необходимые для суда документы. Сделать это без наличия юридических знаний и практики участия в судебных процессах нелегко. Поэтому перед обращением в суд нужно обязательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищных правоотношениях. Получить профессиональную консультацию можно на нашем сайте.
Основания для отказа в признании права собственности
Длительного владения бесхозной или чужой землей еще недостаточно для признания права собственности по ПДнЗ. Суд обязан удостовериться в соблюдении всех условий давностного пользования землей, и при наличии хотя бы одного несоответствия откажет в признании права собственности.
Кроме того, основанием для отказа станет:
- неправильное исчисление срока давностного владения, в том числе непринятие к сведению 3-летнего срока исковой давности, в течение которого законный собственник мог обратиться в суд для истребования участка;
- владение участком на основании титула, например, по праву бессрочной безвозмездной аренды, бессрочного доверительного управления или по иному соглашению;
- недобросовестное владение – использование участка посредством самовольного занятия с осознанием того, что он принадлежит третьим лицам;
- сокрытие факта владения землей от законных собственников и от контролирующих органов;
- наличие длительных перерывов во владении, не связанных с передачей имущества во временное пользование третьим лицам;
- претензия со стороны законного собственника об истребовании участка из незаконного владения при условии, что до подачи давностным владельцем иска в суд тот не знал о таком владении.
В каких случаях не применяется
ВНИМАНИЕ! Не признается добросовестным приобретателем тот, кто в момент завладения имуществом мог выяснить, является ли отчуждатель собственником.
Получить положительный вердикт суда по делу о приобретательной давности сложно. Это связано с установленной длительностью периода пользования и нелегким процессом обоснования.
Приобретательная давность неприменима:
- если право на собственность можно оформить только при особых условиях (например, приватизация);
- если имущественный объект занят самовольно, без информирования собственника;
- если недвижимость находится в долевом владении;
- для легализации самовольно построенного здания.
Каким образом возникают права в силу приобретательной давности
Самые простые примеры возникновения имущественных прав в силу положений ст. 234 ГК РФ связаны с устным дарением или разрешением на бессрочное пользование. Увольняется некий сотрудник и на вопрос о том, что сделать с каким-то оборудованием, ранее предоставленным ему работодателем, слышит ответ, который не содержит никаких чётких указаний, лишь намёк «да забудь, это уже списали давно».
В таком случае начинается процесс добросовестного использования вещи, которая не покупалась и не дарилась формальным образом. Только по прошествии 5 лет, если бывший собственник или лицо, считающее себя его правопреемником, не истребует вещь себе, то она юридически становится полноценной собственностью того, кто являет является её фактическим обладателем.
Основная сложность порождается п. 2 данной статьи, который позволяет фактически владеющему имуществом лицу защищать его от всех третьих лиц, которые не являются собственниками или не имеют прав на владение в силу предусмотренного законом основания.
Доказательство чего-либо во внесудебном порядке в таком контексте становится практически нереальным. Но и судебные решения, которые не содержат чётких и явных указаний на то, какое лицо является собственником в таком случае, ничего не меняют. В основном в силу того, что прибретательная давность не прерывается, поскольку законодательство не содержит перечня того, что могло бы её прервать. В случае с вещами, которые требуют государственной регистрации прав и сделок с ними, судебное решение, способное признать лицо собственником, должно содержать директиву о проведении регистрации.
Непременным атрибутом давностного владения является добросовестность, что вытекает уже из п. 2 ст. 6 ГК РФ. Устанавливается общее правило, согласно которому все действия лиц в области имущественного права считаются добросовестными, пока не доказано обратное. При этом добросовестность может являться критерием возможности защиты прав, что вытекает из п. 3 ст. 10 ГК РФ. Однако добросовестность остаётся довольно условной категорией, в том смысле, что различные люди могут трактовать её различным образом.
Существует довольно большое число вариантов развития событий, способных породить некие «пограничные состояния». Они связаны с приобретением имущества от неправомочного отчуждателя, изготовлением вещей из чужих материалов, вступлением в наследство посредством использования вещей из наследственной массы и некоторыми другими обстоятельствами. Во всех этих случаях субъект должен иметь твёрдую убеждённость в том, что он не нарушает ничьих прав, не создаёт никакого зла, которое на юридическом языке может трактоваться в качестве аномального положения вещей в хозяйственном пространстве.
Продолжим пример с появлением вещи у лица, которое не вернуло его при увольнении. От представителя работодателя бывший работник услышал некоторую расплывчатую формулировку, которая ближе не к дарению, а к разрешению на бессрочное использование. По прошествии какого-то срока ему может позвонить другой сотрудник и заявить о том, что всё это неправомерно и вещь нужно вернуть. Далеко не факт, что отказ фактического владельца в таком случае следует трактовать в качестве события, прерывающего добросовестность и срок давностного владения.
Допустим, что таким образом менеджеру был передан ноутбук или сварщику сварочный аппарат. Вполне возможно, что вещь на самом деле не рассматривалась в качестве ценной для субъекта хозяйственной деятельности, а теперь про это узнал другой сотрудник и просто хочет стать владельцем сам, в силу того, что имущество списано, но досталось не ему, а кому-то другому. А может быть всё обстояло совсем иначе, и титул самовольно присвоил то, что так и находится на балансе предприятия.
Выявление таких индивидуальных особенностей ситуаций и становится основой принятия законных решений судов.
Очевидно, что если и в суде согласились с ответчиком, то появляются все основания считать добросовестность сохранившейся. Характерно, что в таком случае истец должен быть заинтересованным лицом, т. е. являться собственником вещи на легитимных основаниях. Отстаивание сторонами своих интересов позволяет им самим поведением, остающимся в рамках здоровой состязательности, отстаивать свои права, чем и доказывать то, кому спорная вещь более нужна и должна принадлежать.
Существует лишь один критерий, способный прервать течение давностного срока, — это совершение давностным владельцем поступков, которые говорят об утрате им доброй совести. К их числу относится препятствование принятию судом справедливого решения или совершение различных угроз. Они могут быть направленными не непосредственно против того лица, что подало иск, но самого имущества. К примеру, когда давностный владелец угрожает, что уничтожит имущество, если суд признает, что он не может им пользоваться.
Одним из источников владения имуществом может быть использование бесхозных вещей или тех, чей собственник неизвестен владельцу, при условии попадание имущества к лицу тем способом, который не противоречит законодательству, хотя и не отражен в сделках. К примеру, забытые кем-то у давностного владельца вещи переходят в собственность к нему, если собственник не воспользовался никакими способами истребовать их назад. Считается, что в таком случае не было и конфликта интересов лиц, поэтому «владение до истребования» может плавно перейти �� установление вещного права в силу положений рассматриваемой статьи.
Некоторые юристы считают, что приобретательская давность распространяется на ситуации, когда имеется конфликт интересов, хотя это весьма спорно. К таким ситуациям относится приобретение имущества по ничтожным или оспоримым и признанным недействительными сделкам, когда не удалось применить механизмы реституции.
Тогда естественным образом получается, что приобрести право на имущество можно только путём давности владения. Хотя это мнение несколько противоречит позицией ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 25.02.1998 № 8. Его п. 18 указывает на то, что нормы ст. 234 ГК РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени происходило в силу договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Невозможность применить нормы о возврате состояния, как оно было до совершения сделки, признанной судом недействительной, точно такое же «зависание» вещей между правом владения и реального использования, поэтому очень сомнительно, чтобы к таким ситуациям можно было применить правила этой статьи.
Есть общие правила для составления данного документа, нужно обязательно следовать им.
Можно составить иск о признании права собственности или об установлении факта приобретательной давности. Если использовать первый вариант, при регистрации не будет проблем по поводу претензий на участок.
В иске указываются такие данные, как сведения о судебном органе, сведения о заявителе, ответчике. Также нужно написать цену иска, грамотно изложить все обстоятельства конкретного дела, выложить суть искового требования.
Важно, чтобы в заявлении была приведена ссылка на нормативные положения по данному вопросу. В конце указываются приложенные документы, дата составления, подпись. Для чего нужна цена иска? По ней определяется размер пошлины, установление подсудности.
ВНИМАНИЕ! Дела с ценой иска до 50 000 рублей рассматривает мировой судья, а с более высокой ценой – районный суд. Цену можно взять из документов на недвижимость, оформленных в БТИ.
Признание права собственности происходит через судебные органы, так как у граждан отсутствуют документы, являющиеся основанием для регистрации этого права. По закону владелец имеет право обратиться в суд. После того, как в отношении дела будет вынесено решение и вступит в силу, у владельца появится основание для госрегистрации.
Для того, чтобы зарегистрировать право собственности, нужно, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет. Без проведения этой процедуры вам будет отказано в регистрации права собственности, поскольку идентификация участка невозможна.
По закону №221 «О госкадастре недвижимости» деятельность, связанную с подготовкой необходимой документации, осуществляют в нашей стране кадастровые инженеры.
С 2021 года все вопросы, связанные с кадастровой деятельностью, были учтены в ФЗ РФ №218 «О госрегистрации недвижимости».
Участок после процедуры межевания, произведенной кадастровым инженером, ставится на кадастровый учет. Ему присваивается номер. В кадастровых документах указывается также адрес и площадь участка, его категория, разрешенное использование. Все сведения об объектах недвижимости хранятся в Росреестре.
Это важно знать: Что такое придомовая территория по Жилищному кодексу
С документами можно обратиться:
- отделение Росреестра по месту нахождения вашего участка;
- сайт Росреестра;
- МФЦ (многофункциональный центр);
- портал Госуслуги;
- выслать заявку по почте.
Среди перечисленных способов последний — менее распространенный. К нему прибегают в особых случаях, когда нет возможности воспользоваться другими. В настоящее время все больше людей используют онлайн-заявки при подаче документов в государственные учреждения.
Росреестр не является исключением. Заполнить заявление электронным способом можно как на сайте Росреестра, так и на портале Госуслуги. Это не потребует много времени, к тому же оформить заявку можно в любое время суток.