Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Договор доверительного управления имуществом
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.
В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).
Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом
1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».
Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».
В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).
2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.
5.1 Стороны вправе устанавливать особые условия управления имуществом. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.2 Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1 Стоимость аренды Объекта недвижимости устанавливается в размере по договоренности.
6.2 Минимальный срок аренды Объекта недвижимости 7 (семь) суток.
6.3 Доверительный управляющий получает вознаграждение в размере 10 (десять)% от дохода, полученного в результате доверительного управления на длительный срок и 15 (пятнадцать)% от дохода при посуточной сдаче.
6.4 Отдельно оплачиваются: уборка помещения – 1.000 руб., стирка белья – 500 руб.
6.5 Причитающиеся Доверителю суммы должны выплачиваться в течение 3 дней после вселения Арендаторов.
6.6 Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличным или безналичным способом.
6.7 Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, интернета и других платежей осуществляется Доверителем самостоятельно.
6.8 Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, согласованных с Доверителем, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Договор управления наследственным имуществом
Это вид соглашений предусмотрен ст. 1173 ГК РФ и призван обеспечить сохранность и грамотное управление имуществом, входящим в состав наследства. Окончательный состав наследников определяется и переход прав к ним на собственность умершего лица происходит через полгода после смерти наследодателя. Такие же виды имущества, как предприятие, интеллектуальная собственность, недвижимость требуют постоянного контроля. Особенность такого наследственного договора в том, что в его отношении законом установлены прямые нормы:
1) до заключения ДДУ проводится независимая оценка объектов;
2) наследственная собственность передается управляющему по описи;
3) основная цель учреждения — сохранение имущества, а не его приумножение;
4) управляющий не вправе оплачивать из доверенной собственности долги наследодателя;
5) при управлении долей ООО — информация об этом вносится в ЕГРЮЛ.
По заявлению наследников нотариус выступает учредителем договора управления имуществом, входящим в состав наследственной массы. Заявление также могут подать органы местного самоуправления, опеки, а также участники ООО, в уставном капитале которого котором есть доля умершего лица.
Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления
Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:
- обратиться непосредственно в Росреестр;
- предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
- направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
- сдать документы через многофункциональный центр.
Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:
- паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
- документ об уплате госпошлины;
- для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
- договор;
- акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
- нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.
Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления
Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:
- обратиться непосредственно в Росреестр;
- предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
- направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
- сдать документы через многофункциональный центр.
Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:
- паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
- документ об уплате госпошлины;
- для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
- договор;
- акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
- нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.
Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией
В силу статьи 226.1 НК РФ УК ПИФ является налоговым агентом. Налог на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), уплачивает управляющая компания за счет средств ПИФ (п. 2 ст. 378 НК РФ). Применение УСН не освобождает от обязанности по такой уплате (Письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-05-05-01/30 (п. 3), от 16.03.2011 N 03-05-05-01/09, от 16.03.2011 N 03-05-05-01/10), поскольку имущество ПИФ учитывается на отдельном балансе.
Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» вознаграждение УК может быть установлено в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой СЧА ЗПИФ и (или) доли дохода от доверительного управления ЗПИФ. При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.
Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.
Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.
Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.
Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.
ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.
Комментарии к ст. 1017 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи требует, чтобы договор доверительного управления движимым имуществом был совершен в письменной форме. Стороны вправе не составлять единого письменного документа, достаточно, чтобы и оферта (предложение заключить договор), и акцепт соответствовали правилам п. п. 2 и 3 ст. 434, ст. ст. 435, 436 и п. 3 ст. 438 ГК.
Договор вступает в силу в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК).
2. Пункт 2 комментируемой статьи предъявляет специальные требования к форме договора доверительного управления недвижимостью. Она должна соответствовать форме договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК), т.е. быть письменной и составленной в виде одного документа. В соответствии со ст. 7 Вводного закона, впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК (купля-продажа жилого дома, дачи — ст. 239 ГК 1964 г.; в соответствии с информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. «О порядке оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения в г. Москве)» в г. Москве для оформления права собственности на приобретаемые здания, сооружения, нежилые помещения требуется, чтобы договор купли-продажи, мены и т.п. таких объектов был нотариально оформлен // Вестник мэрии Москвы. 1994. N 5. С. 63 — 64).
3. Другой особенностью договора доверительного управления недвижимым имуществом является то, что ГК, помимо придания специальной формы самому договору, требует проведения государственной регистрации передачи недвижимости в управление. Такая регистрация должна соответствовать порядку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК). О действующем порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость см. ст. 551 и коммент. к ней.
4. Несоблюдение любой из названных форм договора доверительного управления имуществом влечет признание его недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 167 ГК.
5. К этим же последствиям ведет несоблюдение сторонами требований о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. Если от такой регистрации уклоняется только одна из сторон, другая вправе применить к виновной те меры, которые предусмотрены для аналогичной ситуации п. 3 ст. 551 ГК.
Как составляется договор управления квартирой?
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.
Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.
Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.
Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Вопрос этот спорный, поскольку имеются разногласия по поводу того, имеется ли налогооблагаемая база по НДС в доходах учредителя доверительного управления.
Налог считается установленным только в случае, если четко определены все элементы налогообложения. При этом все неустранимые неясности толкуются в пользу налогоплательщика (п.п.6, 7 ст.3, ст.17 НК РФ).
Глава 21 НК РФ не содержит положений, определяющих налоговую базу по НДС у участников договора доверительного управления.
Согласно п.3.3.3 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, исчисление НДС по договору доверительного управления производится по аналогии с порядком исчисления НДС по договору о совместной деятельности (простого товарищества). Аналогия проводится только в части исчисления налога по имуществу, переданному в доверительное управление. Рекомендации относительно порядка налогообложения доходов учредителя доверительного управления отсутствуют.
Для того чтобы ответить на данный вопрос, проанализируем соответствующие статьи НК РФ.
Договор доверительного управления наследственным имуществом
Доверительное управление наследственным имуществом возможно, как по закону, так и по договору. Например, наследникам в возрасте от 14 до 18 лет может быть назначен доверительный управляющий, без согласия которого, они не могут владеть, пользоваться и распоряжаться наследством. В указанной ситуации нотариус выступает в качестве учредителя управления.
В случае наследования имущества, для управления которого требуются специальные познания, наследник может передать все полномочия собственника другому лицу, оставив себе само право собственности. Для этого необходимо заключить договор доверительного управления наследственным имуществом, после чего все действия с наследуемым имуществом будут совершаться управляющим, но в интересах наследника. Например, договором может быть предусмотрен запрет на совершение сделок по отчуждению имущества.
Законом также предусматриваются гарантии сохранности наследуемого имущества. К ним можно отнести возложение обязанности на управляющего сообщать третьим лицам о том, в чьих интересах он совершат юридически значимые действия.
Договор доверительного управления имуществом не так распространен, как, к примеру, договор купли-продажи или оказание услуг, поэтому, его заключение и дальнейшее исполнение часто вызывает вопросы. Для получения ответов предлагаем Вам обратиться к нашим специалистам за консультацией.
Обязательно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом
Стороны соглашения Договор доверительного управления создается между учредителем (владельцем имущества) и доверительным лицом, управляющим переданным имуществом, так же существует некое третье лицо выгодоприобретатель, которое не участвует в оформлении документа, но получает выгоду от переданного в доверительные руки имущества. Есть исключения относительно того, что учредителем может быть не собственник, а иное лицо. ГК РФ описано, что если имущество требует постоянного его ведения, а учредитель есть недееспособным к этому, управление перенимает служба опеки и попечительства. Нюансы в зависимости от объектов сделки Каждый из видов передачи управления имеет нюансы, которые могут благоприятно повлиять на имущество или привести к убыткам.
Управление финансами всегда достаточно рискованное дело, так как можно совершенно их потерять.
Обязательна ли регистрация доверительного управления?
Образец заполнения Так как нет определенной формы, установленной законом. Используется общая структура документа, которая состоит из таких пунктов:
- Дата и место заключения.
- Персональные данные сторон составления.
- Предмет сделки.
- Что выступает объектом договора.
- Временные рамки действия договора.
- Ответственность и обязанности.
- Заключение.
- Адреса, реквизиты и подписи сторон составления.
Плюсы и минусы Плюсами или положительным в составлении такого документа есть:
- можно получить больше прибыли инвестировав с помощью договора;
- риск убытка менее низок;
- не занимает у вас много времени, так как управление находится у доверителя.
Договор доверительного управления подразумевает разные юридические и фактические действия, которые осуществляются для получения прибыли.