Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чём разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный кодекс разделяет все земли РФ на 7 категорий и одной из них является земля сельхозназначений. Она, в свою очередь, делится на земли, которые находятся в непосредственной близости к населенным пунктам и отданы под нужды сельского хозяйства, и участки, что пока для этих целей не используются. В целом, назначение таких земель сводится к использованию их для ДНП или СНТ, то есть для садоводства и огородничества с возможностью проживания на участке.
Земли сельхозназначения: назначение, плюсы и минусы
Из всех минусов ведения дачного хозяйства на земле сельхозназначения, можно отметить невозможность прописки. На практике сделать это можно, но только если владелец докажет, что созданы все необходимые для комфортного проживания условия. Также перед покупкой участка нельзя выяснить информацию о развитии этой территории, как, например, при приобретении участка на землях поселений.
Преимуществом земли сельхозназначения является небольшой налог на покупку участка, по сравнению с землями, которые находятся в границе поселений. К тому же, эти земли можно использовать по своему усмотрению, например, садоводческого товарищества, дачного поселка и личного подсобного хозяйства. Главное, не забывать, что законодательством РФ уже определено целевое назначение земель, нарушение которых не допустимо.
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
Изменение категории участка
С каждым годом все больше граждан желают проживать за городом в собственном доме, поэтому распространенной процедурой является перевод земель из категории СНТ или ДНП в разряд ИЖС. Порядок действий:
- обращение с заявлением в местную исполнительную службу с ходатайством об изменении категории земельного надела;
- приложение пакета документов о правах собственности, подтверждающих личность, и других стандартных бумаг, список которых дадут в администрации;
- законодательство предусматривает двухмесячный срок для выноса решения, которое оформляется актом соответствующей формы;
- после получения положительного решения владелец самостоятельно регистрирует все изменения в Росреестре;
- отказ администрации в изменении категории участка должен быть мотивированным и выдан в письменном виде, владелец на основании этих документов имеет право обжаловать решение.
Так на чем же остановиться при покупке ЗУ? Давайте подытожим.
|
Критерий |
ИЖС |
ЛПХ
|
СНТ |
ОНТ |
|
Расположение |
В населенном пункте |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
В населенном пункте или за его чертой |
|
Ипотека |
Да |
Да |
Нет |
Нет |
|
Инфраструктура |
Хорошо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
Слабо развита |
|
Строительство |
Разрешено |
Для приусадебных участков – да, для полевых – нет |
Разрешено |
Жилые дома – нет |
|
Стоимость |
Самый дорогой вариант |
Невысокая стоимость |
Дешевле ИЖС |
Невысокая стоимость |
|
Коммуникации
|
За счет государства |
За счет государства |
За свой счет |
За свой счет |
|
Регистрация |
Да |
Да, если участок приусадебный, а не полевой |
Да, но могут возникнуть сложности |
Нет |
С начала нынешнего года сохранятся только два товарищества: огородное (ОНТ) и садоводческое. Иначе говоря, с 01.01.2019 дачные некоммерческие партнерства исчезают. Остаются только те, которые были образован до 2019 года. И правоотношения в данной хозяйственной сфере основываются только на ФЗ №217, изданный 29.07. 2017.
Фактически дачники преобразуются в садоводов и огородников. Упразднение коснётся и земельных некоммерческих партнёрств (ЗНП).
Предпосылки для отмены ДНП таковы:
- Борьба с земельной спекуляцией, сбыту участков по пониженным ценам (строятся коттеджи и хоромы вместо дач) и самостроем.
- Ликвидация равных величин при внесении взносов. При таком раскладе владелец скромного участка и небольшого домика платит столько же, сколько и собственник особняка, занявшего площадь от 1 Га.
- Введение строительного надзора в построенными зданиями и ограничения этажности для них: если в доме живёт одна семья, в нём должно быть максимум 3 этажа.
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.
О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)
Основным предназначением участков СНТ определено выращивание сельскохозяйственных культур, все остальное находится на втором плане. На такой земле можно возводить дома, постройки для хранения урожая, но это не обязательные требования. СНТ всегда располагаются за пределами населённого пункта, иногда вблизи них, и у владельцев земли есть возможности использования имеющейся инфраструктуры.
Среди плюсов можно выделить:
- подобный участок обойдется при покупке заметно дешевле, чем территория под ИЖС, но подороже, чем в ДНП;
- дом построить от вас не потребуют;
- окружающая местность нередко очень привлекательная, с хорошими экологическими характеристиками;
- почва более плодородна, чем на участках для дач.
К минусам отнесем:
- небольшие по площади (часто не превышают 15 соток);
- из-за того, что дом построен вне населённого пункта, в нем сложно оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
- проведение коммуникаций полностью ложится на счет владельца участка;
- каждый дом в СНТ по документам относится к дачным, включая коттеджи для проживания круглый год, поэтому цена его высокая;
- банки с большим трудом заключают ипотечные договоры на такие участки.
Различия между землями под ИЖС и для ведения дачной или садово-огородной деятельности
Проведем сравнительный анализ различных видов земельных наделов, чтобы наглядно продемонстрировать чем отличаются земли ИЖС от СНТ и ДНП. Также включим сюда не менее популярные огороднические объединения.
Полученные данные представим в следующей таблице:
| Показатель | ИЖС | ДНП | СНТ | Огородническое объединение |
| Группа земель | земли поселений | с/х, земли поселений | с/х земли, земли поселений | с/х земли, земли поселений |
| Разрешенная деятельность | строительство жилого дома и подсобных помещений | возведение дачного домика, разбивка сада и огорода | выращивание с/х культур, строительство садового дома | выращивание овощей и плодово-ягодной продукции, строительство только некапитальных хозяйственных строений |
| Что можно строить | жилой дом + хоз. постройки; подробнее | жилой дом дачного типа + хоз. постройки; подробнее | небольшое строение + хоз. постройки; подробнее | небольшое строение + хоз. постройки; подробнее |
| Необходимость составления проектной документации и ее согласования | да | нет | нет | нет |
| Наличие объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры | да | редко | редко | редко |
| Оформление регистрации по месту жительства | да | да, в случае расположения в черте населенного пункта | нет | нет |
| Сравнительная стоимость | высокая | низкая | низкая | низкая |
Данная таблица кратко характеризует земли СНТ и ИЖС и в чем разница между ними.
ЛПХ — личные подсобные хозяйства
Земли ЛПХ – младший брат земель ИЖС. Эти земли предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Другими словами, на них разрешено не только возвести индивидуальный жилой дом, но и заниматься разведением скота и птиц.
Эти земли больше соответствуют представлениям о сельской жизни. Они более удалены от города и располагаются на ближайших пригородных территориях или на территориях поселков и сёл. Земли ЛПХ так же обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за государственный счет, однако, социальная среда в них куда скромнее, чем в городе.
Так же, эти земли уступают землям ИЖС в обеспечении общественным транспортом. Земли ЛПХ стоят немного дешевле земель ИЖС и являются их провинциальным аналогом, однако, существует тенденция к росту территории городов за счет ближайшего пригорода, что практически приравнивает земли ЛПХ к землям ИЖС.
Аббревиатура СНТ расшифровывается, как садовое некоммерческое товарищество. Обслуживанием и обеспечением участков электричеством, водоснабжением занимается управляющая компания, которая утверждается на общем собрание землевладельцев. Ежегодно хозяевами участков уплачиваются членские взносы для обеспечения деятельности этой управляющей компании, направленной на обслуживание земли в пределах СНТ. На общих собраниях так же решаются вопросы о проведении коммуникаций (газоснабжение), обустройстве подъездных дорог, охране и т. п.. Все положительные решения, принятые владельцами, и в дальнейшем работы по благоустройству СНТ оплачиваются из денежных средств, собранных со всех хозяев участков.
Право собственности на землю в СНТ появляется после ее покупки, дарения, передачи по наследству. Хотя во времена Советского Союза зачастую участки раздавались бесплатно работникам предприятий.
В законодательстве четко закреплено расположение участков для огородничества на землях с/х назначения. Предназначены они для ведения садово-огороднической деятельности для личных нужд хозяина. На садовом участке разрешается строительство небольшого дачного домика. Статус участка для садоводства и огородничества не дает привилегий безвозмездно пользоваться услугами имеющейся поблизости инфраструктуры (больницы, детские сады, школы).
Преимущества СНТ:
-
Небольшая цена за участок по сравнению с ИЖС (ниже на 20-30%).
-
Нет необходимости согласовывать проект дома с местными региональными властями, соблюдать при строительстве все СНИПы и вводить готовое строение в эксплуатацию.
-
Участки находятся на плодородных землях, что гарантирует высокий урожай.
Отрицательные стороны СНТ:
-
Все коммуникации придется проводить за свои деньги. Местная администрация не обязана обеспечивать СНТ дорогами, газом, канализацией и.т.д. В ряде случаев, проведение коммуникаций, из-за удаленности от города, невозможно.
-
Сложность процедуры, позволяющей зарегистрироваться в доме, и жить в нем круглый год. Регистрация в строение возможна после признания помещения жилым и присвоения ему определенного адреса.
-
Ни один банк не согласует оформление ипотечного кредитования для сделки с землями в СНТ. Владелец не получит налоговый вычет.
Отличия земель СНТ от других объединений
Земли ИЖС располагаются на территории населенных пунктов с инфраструктурой, поэтому ценятся выше на рынке недвижимости. Их приобретают для строительства жилья. В соответствии со статьей № 284 ГК РФ владелец должен начать возведение дома в течение 3 лет, иначе участок могут изъять. На садовой земле дом строить необязательно.
В некоторых случаях местные органы власти разрешают изменить назначение земли СНТ на ИЖС. Для этого необходимо:
- Подать заявление в муниципалитет с обоснованной просьбой отнести участок к землям ИЖС. К заявлению надо приложить правоустанавливающие и удостоверяющие личность документы.
- Дождаться решения органов власти и получить соответствующий акт.
- Зарегистрировать изменения в Росреестре, если получен положительный ответ.
Дачное некоммерческое партнерство — это вид земли, позволяющий строить загородный дом в рамках дачного товарищества. Оно организуется для облегчения обслуживания общих земель, и создать его можно с нуля. Сейчас такой категории земли уже нет, она зафиксирована в старых документах.
«Статус ДНП дает право на организацию водопровода и подведения газа в поселке. В отличие от СНТ, земля категории ДНП разрешает собственнику возвести любое строение: хоть садовый или жилой дом, баню или сарай. Участки ДНП могут располагаться как за пределами населенных пунктов, так и внутри их. В последнем случае появляется возможность признать частный дом жилым и сделать в нем прописку согласно постановлению Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 года №7-П», — сказал Сергей Бондарь.
Категории земель СНТ и ДНП
Стоит отметить, что некоммерческое дачное партнерство может быть образовано непосредственно на территории населенного пункта или же его создают на землях, относящихся у сельскохозяйственным, которые находятся вне населенных пунктов.
Необходимо помнить, что абсолютно для любого дачного строительства необходимо требуемое разрешение.
В связи с тем, что партнерство подобного рода представляет собой сообщество, основанное на некоммерческих началах, то при его создании придется учитывать все правила, которые прописаны в законах относительно подобных объединений.
Согласно российскому законодательству данное партнерство подпадает под понятие юридическое лицо. Для создания аналогичного партнерства должно собраться минимум три человека и установить, где именно оно будет располагаться.
Кроме того, они должны сразу же определить еще целый ряд моментов:
- Цель, для которой создается эта организация;
- Решить, как она будет называться;
- Заплатить государственную пошлину;
- На руках должна быть копия устава.
У этой организации должен иметься свой собственник контролирующий орган, под которым понимается собрание его членов. Также имеет специальная ревизионная комиссия, которая будет заниматься проверкой деятельности данного партнерства.
Люди, входящие в данное партнерство, имеют право решать целый ряд вопросов:
- Могут выбирать исполнительный орган;
- Проводить реструктуризацию;
- Пользоваться и организовывать все имущество;
- Приобретать или реализовывать участки;
- Вносить определенные изменения в устав.
Скрытая стоимость СНТ и ДНП
Этот момент является общий для обеих этих категорий. Они обычно реализуются на условиях, что платят только за участок земли, если же туда подведено хотя бы электричество или иные виды коммуникаций, то цена будет значительно выше. Для прокладки электричества и дорог нужно будет сделать целевой взнос. Для прокладки водопровода придется, скорее всего, забыть о центральном водопроводе, и копать колодец либо бурить скважину.
Вкладывать в электричество придется до 200 тысяч рублей, изготовление скважины обойдется приблизительно в 150 тысяч, еще порядка 300 тысяч придется потратить на прокладку газовой линии. Получается, что скрытая стоимость участка составит около 650 тысяч рублей.
Аббревиатура СНТ расшифровывается, как садовое некоммерческое товарищество. Обслуживанием и обеспечением участков электричеством, водоснабжением занимается управляющая компания, которая утверждается на общем собрание землевладельцев. Ежегодно хозяевами участков уплачиваются членские взносы для обеспечения деятельности этой управляющей компании, направленной на обслуживание земли в пределах СНТ. На общих собраниях так же решаются вопросы о проведении коммуникаций (газоснабжение), обустройстве подъездных дорог, охране и т. п.. Все положительные решения, принятые владельцами, и в дальнейшем работы по благоустройству СНТ оплачиваются из денежных средств, собранных со всех хозяев участков.
Право собственности на землю в СНТ появляется после ее покупки, дарения, передачи по наследству. Хотя во времена Советского Союза зачастую участки раздавались бесплатно работникам предприятий.
В законодательстве четко закреплено расположение участков для огородничества на землях с/х назначения. Предназначены они для ведения садово-огороднической деятельности для личных нужд хозяина. На садовом участке разрешается строительство небольшого дачного домика. Статус участка для садоводства и огородничества не дает привилегий безвозмездно пользоваться услугами имеющейся поблизости инфраструктуры (больницы, детские сады, школы).
Третий тип владения – ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилое строительство. Статус участка ИЖС означает, что это земля предназначена для возведения на нем полноценного жилища, построенного для постоянного проживания и регистрации. Участки ИЖС находятся на категории земель населенных пунктов с четко регламентированной инфраструктурой и доступом к благам цивилизации в виде обеспечения всеми возможными коммуникациями.
Право собственности на землю в ИЖС приобретается через сделки купли-продажи, передаются по наследству, получаются от владельца в дар. Также участки могут предоставляться в аренду. Например, в последнее время как на государственном уровне, так и местной администрации утверждаются законы, предоставляющие право аренды на землю в ИЖС для льготных категорий граждан (инвалиды, многодетные семьи, ветераны ВОВ). Между этими льготниками распределяются бесплатные участки в определенной местности, специально выделенной региональной властью для подобных целей.