Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила пожарной безопасности в домах: что запрещает закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой владелец квартиры в многоквартирном доме может попросить в пользование подсобное помещение в подвале. Вопреки сложившемуся мнению, у жителей первого этажа нет каких-то специфических прав на подвальную площадь.
Покупка и продажа кладовки в МКД
Не в каждой многоэтажке можно приобрести место в подвале. Идеальный вариант, это когда кладовая была куплена с квартирой по принципу инвестирования. Тогда продавец может выставить ее на продажу вместе с жилым помещением. В этом случае согласие других жильцов не нужно. В других случаях нужно разбираться, к какому типу относиться конкретное помещение.
Общее имущество дома не может быть куплено или продано. К нему относятся лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы. Но кладовые не относятся к общему имуществу. Так как по ДДУ продается жилое помещение, по нему реализуется и нежилое. Квартиру можно приобрести вместе с нежилым помещением по договору соинвестирования, в результате чего в будущем возможна продажа такого имущества.
Технические помещения многоквартирного дома могут стоить очень дорого. Это дополнительная площадь, к тому же в очень ограниченном количестве. Спрос на такие помещения высокий.
Цена будет зависеть от площади и времени покупки. В Москве эта цифра будет варьироваться от 40 до 80 тыс. руб. Разница за квадратный метр по сравнению с площадью квартиры – в 2-3 раза. Если покупать кладовку вместе с квартирой прямо у застройщика, то она обойдется дешевле. Приобрести подвальное помещение на вторичном рынке будет намного сложнее.
Как определить назначение
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Обследования для перевода технического этажа в обычный этаж
Без обследований не обойтись при проектировании любого вида строительных работ, в том числе для реконструкции здания. Обследования будут включать:
- изучение исходных документов и сведений на здание, технический этаж и инженерное оборудование;
- проведение визуальных осмотров, инструментальной диагностики конструкций и коммуникаций;
- обследование системы вентиляции, других инженерных систем;
- расчеты нагрузок, которые возникнут после проведения работ;
- обследование мест, куда будет перенесено инженерное оборудование и коммуникации по новой схеме;
- обследование этаже выше и ниже места проведения работ, так как могут увеличиться нагрузки на конструкции;
- иные обследования и проверки, необходимые для правильного проектирования и соблюдения норм безопасности.
Результаты обследований указываются в технических заключениях и отчетах, актах. Если фактическое состояние конструкций требует их замены или улучшения характеристик, это отражается в дефектных ведомостях.
Требования к помещению
Главное требование к техническому этажу заключается в том, что достаточно только одного такого помещения, если мы говорим о 5-этажном доме. Если же в доме большее количество этажей (от 16 и выше), то техэтаж должен располагаться через каждые 50 метров: поэтому встает необходимость его размещения между жилыми этажами.
Однако существует и ряд иных требований, без которых нельзя размещать какое-либо оборудование в помещениях такого типа:
- Высота. Высота потолков — важнейший показатель в данном случае. Если речь идет про технический чердак, то здесь высота потолка должна быть не менее 1,6 метров. В подполье этот минимальный показатель несколько ниже, он составляет 1,4 метра. В подвале, где обычно размещаются такие коммуникации, как канализационные трубы и т.д. минимальная высота потолка должна составлять 1,8 м.
- Вентиляция. Санитарно-эпидемиологические нормы устанавливают обязательным требованием к техэтажам наличие качественной вентиляции. Отсутствие доступа свежего воздуха может стать причиной поломок техники, но наиболее серьезную проблему это представляет в ситуации, если помещение предусматривает жильцом в нем.
- Звукоизоляция. Так как технические помещения часто могут мешать жильцам из-за создания избыточного шума (ведь здесь работает оборудование и действующие коммуникации), то обязательным условием становится разработка и установка качественной шумоизоляции.
Обратите внимание, что ежегодно проводятся проверки на предмет пригодности помещений для дальнейшего использования. В случае несоответствия площади элементарным нормам проблемы могут возникнуть как у жильцов, так и у управляющей компании.
Правда что нельзя продавать подвальные помещения в многоэтажных жилых домах?
Независимая юридическая консультация от риэлторов и жилищных юристов по вопросам сопровождения и самостоятельного бесплатного оформления сделок с недвижимостью. Множество подфорумов по самым актуальным аспектам купли-продажи всех типов недвижимости.
Константин Че писал(а): 1. Реально ли такое? 2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?
Технические помещения — помещения в здании для размещения технического и вспомогательного оборудования: тепловых узлов, бойлерных, электрощитовых, венткамер, коммутаторов, радиоузлов, машинных отделений лифтов, холодильных установок и др.
Есть строительные материалы, без которых не обходится ни одна стройка. К таким материалам по праву можно отнести незаменимый пенопласт, или пенополистирол.
Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).
Жители многоквартирных домов не имеют права загромождать любые места общего пользования или использовать их не по прямому назначению. Нарушение может привести к возникновению пожара и затруднениям при эвакуации. Внутри квартир нельзя делать ничего, что повлияет на систему вентиляции или эвакуации, может спровоцировать пожар.
Болезненная тема – размещение колясок, лыж, самокатов вне квартир. Да, соседи договариваются друг с другом, что оставляют эти предметы в тамбурах или на лестничных клетках. Но таким образом они нарушают закон! После проверки виновников оштрафуют. Предметы, которые не хочется держать в квартире, складывайте в специально предназначенных для этого местах или кладовых специализированных сервисов, которые предоставляют пространство в аренду.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Каким требованиям должны отвечать присоединяемые помещения
Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», в соответствии со статьей 40 Жилищного кодекса присоединить части общего имущества многоквартирного дома разрешено только к квартирам, которые примыкают к подвальным, чердачным или другим общим помещениям – то есть к присоединяемому помещению должно примыкать одно из перекрытий квартиры.
Также в выбранном помещении не должно быть общедомовых инженерных коммуникаций. К примеру, при намерении присоединить к квартире чердак нужно, прежде всего, удостовериться, что это именно чердак, а не техэтаж.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая поясняет, что чердак разделяет крышу и перекрытие верхнего этажа, а технический этаж – это помещение для инженерных коммуникаций, которое может располагаться под крышей либо в цоколе. Получить технический этаж в собственность практически невозможно, поскольку его предназначение – управление инженерными коммуникациями в многоквартирном доме. Часто проход по техническому этажу идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Если перекрыть его в одном месте, это отрежет доступ в другую часть помещений. Кроме того, на техэтаже находится вентиляционная шахта, откуда поток воздуха выходит за пределы здания. Соответственно, никто не разрешит построить стену, которая перекроет вентиляцию.
Разберемся в определении
Определение технического этажа многоэтажного жилья можно без труда найти в разных источниках. Наиболее простое из определений утверждает, что технический этаж многоквартирного дома — это помещение в виде отдельного этажа, которое используется в общих целях для хранения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. В рамках многоквартирного дома такое помещение может занимать не один, а сразу несколько этажей. Однако чаще всего сюда относятся техническое подполье, подвал и технический чердак.
На площади такого типа могут размещаться следующие коммуникации:
В зависимости от нужд и потребностей собственников в жилом доме данный этаж может размещать на себе и различные другие коммуникации. Для хранения общего имущества может быть использован как один этаж, так и несколько этажей. В том числе дополнительно оборудуются промежутки между жилыми этажами, если существует необходимость.
Что относится к производственным помещениям в правовом аспекте
Отправной точкой для всех них можно принять выдержку из норматива СанПиН:
«Производственные помещения — замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей»
Разумеется, полным такое определение не будет, так как под него попадают в том числе и офисные здания, и торговые точки, и вообще практически любая недвижимость, кроме жилья. Немного ближе к привычному большинству взгляду будет определение, содержащееся в градостроительной документации. Согласно Градостроительному кодексу РФ все земли, входящие в состав города, делятся по видам разрешенного использования. Один из таких видов – земли промышленности … и иного специального назначения. Таким образом, чтобы определить относится ли к производственным помещениям конкретный, интересующий вас объект, можно проверить при помощи, например, публичной кадастровой карты, на то к какому типу относятся земли, на которых он построен. Однако здесь возможны ошибки. К примеру, при крупных гипермаркетах часто имеются склады. Сам гипермаркет может быть построен на землях, предназначенных для объектов торговли, склад будет теоретически относиться к производственным помещениям, однако вряд ли перед вами нарушение градостроительных норм, так как большинство участков имеют, помимо основного, вспомогательные виды разрешенного использования.
Обязанности собственников нежилых помещений
По закону собственник нежилого помещения несет за него ответственность. Он должен выполнять обязательства, предусмотренные законами:
- Использовать объект по целевому назначению. Если документы оформлены на продуктовый магазин, нельзя вместо него открыть кафе.
- Соблюдать местный закон о тишине. В регионах разные часы тишины, но в большинстве случаев организации в МКД должны закрываться не позднее 23.00 и открываться не раньше 07.00 час.
- Установить счетчики на водоснабжение, электричество, газоснабжение.
- Своевременно оплачивать коммунальные услуги.
- Заключить с организацией договор на вывоз мусора, и своевременно его утилизировать.
- Соблюдать требования пожарной безопасности к нежилым помещениям, санитарно-гигиенические требования.
- Не нарушать интересы жильцов МКД.
- Обеспечивать сохранность общедомового имущества.
- Заключить договор о поставке коммунальных услуг с ТСЖ или ресурсоснабжающими организациями.
- Согласовывать перепланировку, переустройство, реконструкцию с жильцами и администрацией.
Могут быть и другие обязательства в зависимости от региона и вида деятельности.
Обследование жилых ветхих сооружений и зданий
Ветхое и аварийное жилье. В чем разница и почему одно подлежит отселению, а другое – нет? На самом деле понятие аварийного жилья описано в ПОСТАНОВЛЕНИИ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», где указано: «4. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
Кроме того, имеется ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 4 июня 2007 года № 344 «Об утверждении Правил предоставления из федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на проведение мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа», где указано: В целях реализации мероприятий подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы Правительство Российской Федерации постановляет: 1.Утвердить прилагаемые Правила предоставления из федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на проведение мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и (или) жилищного фонда с высоким уровнем износа (пункт в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 27 января 2009 года N 36 — см. предыдущую редакцию).
Отличие техподполья от подвала
Подвал классифицируется как этаж и учитывается при кадастровой оценке дома. За счёт подвала можно расширить жилое помещение или сделать в нём кладовую. В отличие от техподполья, подвальное помещение многоквартирного дома разрешается сдавать в аренду для бизнеса при условии согласия всех жильцов.
Техническое подполье может быть совмещено с подвалом или же строится само по себе. В СНиП даётся определение техподполья, согласно которому это помещение в нижней части здания, которое предназначено исключительно для оборудования и коммуникаций.
В редакциях СНиП 31-06-2009 для общественных зданий указывается, что высота подполья должна быть не меньше 1,8 м в проходе для обслуживающего персонала. Для соблюдения правил противопожарной безопасности высота пространства, где размещаются электросети и трубы, должна быть не менее 2 м.
Однако, если оценивать помещение согласно нормам СНиП 31-01-2003 для жилых домов, техподполье высотой до 1,8 м не считается этажом и не облагается налогом. Такой пункт следует учесть застройщикам малоквартирных и частных домов, не объединённых с общественными зданиями общим подвалом.
При строительстве технический этаж со сложным крупногабаритным оборудованием можно разместить в подвале и сделать техподполье для коммуникаций.