Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:
- Перемещение сантехники.
- Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
- Заделка дверного проема.
- Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
- Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
- Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
- Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
- Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
- Замена газовых плит на электрические.
- Формирование балконов и лоджий.
- Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
- Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
- Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
- Превращение нескольких квартир в одну и так далее.
Что запрещено санитарными нормами
С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:
- Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
- Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
- Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
- Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
- Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
- Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
- Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
- Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
- Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
- Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
- Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).
Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.
Как согласовать перепланировку
По словам адвоката Андрея Мисарова, для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (пункт 2 статья 26 ЖК РФ):
1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме.
4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (если необходимо).
5. Технический паспорт помещения.
6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма.
7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
«Согласовывают процедуру органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы госвласти субъекта РФ. Решение должны вынести за 45 дней, а в Москве — за 20–30 дней», — говорит Андрей Мисаров.
Если квартира куплена с использованием ипотеки, для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:
-
смена газового оборудования на электрическое и наоборот;
-
проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;
-
перенос межкомнатных перегородок;
-
совмещение ванной и туалета;
-
изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;
-
увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Есть виды работ, которые ни при каких обстоятельствах нельзя выполнять, и узаконить их вряд ли удастся.
— Никто и никогда не разрешит на месте ванной комнаты, где вмонтирован стояк, обустроить спальню или гостиную, и наоборот. Помещения с водопроводом и канализацией должны при любой реконструкции находиться в том месте, которое ему определили проектировщики дома.
— Не допускается переустройство помещений, в результате которого они могут быть отнесены к категории непригодных для проживания. Например, вместо кухонной двери сейчас многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор — на здоровье, нет проблем. А если в комнату?
Появление арки превратит ее как раз в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100% случаи утечки газа нельзя. Потому требуется наличие плотной перегородки с дверью.
— Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания. А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный.
— Популярно у краснодарцев и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления. Не во всех случаях это возможно. Но если вам все-таки хочется это сделать, то, прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта.
Дело в том, что в результате увеличится отапливаемая площадь помещений, и специалисты должны посмотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.
— Не разрешается и устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Это объясняется тем, что горячая вода в системе предусмотрена лишь для бытовых нужд.
Использование ее для отопления может привести к понижению температуры в трубах, что вряд ли опять же порадует ваших соседей. Кроме того, стихийно устраиваемые подогреваемые полы чреваты авариями и протечками.
— Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать сушилка.
— Самый распространенный вид перепланировки — это увеличение зоны гостиной за счет присоединения кухни, а также оформление «французских окон» (панорамное окно от потолка до пола) путем сноса части стены. Это все запрещено.
— При перепланировке нельзя проектировать жилые комнаты без непосредственного естественного освещения (то есть без окон).
— Нельзя сносить вентиляционный короб (чтобы сэкономить место и, например, втиснуть туда холодильник). Это приведет к тому, что соседи снизу будут дышать гарью.
Что нельзя изменить внутри квартиры
Проект перепланировки квартиры не может допускать затруднение доступа к общим инженерным коммуникациям или нарушение безопасности здания. В связи с этим незаконными являются следующие изменения:
- перенос санузла или кухни, допускающий их наложение на жилые зоны квартиры снизу, перепрофилирование функциональных помещений не допускается даже в жилье со свободной планировкой;
- расширение балкона путем объединения с комнатой и его обогрев за счет центрального отопления;
- объединение с квартирой части крыши или подвала;
- соединение комнаты с газифицированной кухней;
- создание проходов в несущих стенах и их снос;
- нарушение вентиляционных каналов;
- заливка бетонной стяжки в домах с деревянными или панельными перекрытиями, которые на это не рассчитаны.
Жильцы, которые могут также являться и действующими собственниками квартиры, не могут в самостоятельном порядке принимать решение об осуществлении мероприятий в рамках перепланировки. Актуальные вопросы регулируются Жилищным Кодексом РФ в соответствии с профильным федеральным законодательством.
Требования к переустройству жилых помещений прописываются в положениях, учитываемых в СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91 и СП 54.13330.2011.
Чаще всего требования затрагивают:
- сохранение характеристик устойчивости всего строения;
- характер расположения отопительных систем и вентиляции;
- размещение осветительных элементов;
- санитарные и гигиенические нормы, а также общие требования, предъявляемые к перепланировке.
Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы нормативных актов:
- соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее;
- обеспечение стабильной вентиляции в помещении;
- соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.
Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.
Установлен законодательный запрет на осуществление перепланировки, если вследствие нее:
- ухудшаются эксплуатационные условия многоквартирного дома. Например, затруднение доступа жильцов дома к коммуникациям общего доступа,
- уменьшается число вентиляционных отверстий,
- нагрузка на несущие стены дома превышает установленный предел,
- помещение перестает быть пригодным для проживания,
- будут изменены помещения, которые состоят на учете штаба по чрезвычайным ситуациям. Потребуется разрешение начальника штаба,
- ухудшится степень устойчивости и прочность несущих стен дома. Это чревато обрушением дома,
- на сети общего пользования устанавливаются устройства, которые могут их регулировать или отключать.
Запомните! Если перепланировка проводится в панельном доме, запрещено:
- создавать ниши, проемы,
- штробить в швах дома,
- создавать проемы в панелях дома и смежных по высоте помещениях.
Если перепланировка будет проводиться при отсутствии проекта, потребуется дополнительная экспертиза.
Существует ряд ограничений, которые следует учитывать при проведении данной процедуры:
- в обязательном порядке требуется согласие владельца жилого помещения на данную процедуру,
- если собственников у жилого помещения несколько, потребуется согласие каждого из них,
- недопустимо самовольно создавать балконы и козырьки. Требуется разрешение на данные действия,
- недопустимо самовольно создавать эркеры,
- запрещается осуществление перепланировки, если в ее результате будет изменен архитектурный облик здания,
- запрещается перепланировка, в результате которой будут нарушены законодательные строительные и санитарные нормы,
- недопустимо осуществление работ, для которых установлен порядок оформления как для работ по реконструкции здания.
Если задуманная перепланировка осуществима, изучите соответствующие нормативы и стандарты, проработайте данный вопрос тщательным образом, чтобы избежать проблем в будущем.