Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Порядок покупки дачного участка

Для того чтобы приобрести садовый участок, можно воспользоваться следующей общепринятой пошаговой инструкцией:

Этапы:

подбираем подходящий участок;

договариваемся с продавцом о его осмотре;

знакомимся с документацией на объект (выпиской из ЕГРН, кадастровым планом, правоустанавливающими бумагами и др.);

проводим визуальный анализ земли;

обговариваем с продавцом условия сделки;

заключаем договор купли-продажи;

передачу имущества оформляем актом приема-передачи (не обязательно);

регистрируем переход права собственности.

3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.

Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.

3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.

ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.

3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).

Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.

Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты

СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.

Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:

• производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
• приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.

Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:

• заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
• подписывают основной ДКП;
• производят расчет;
• регистрируют право нового собственника;
• вносят плату по НДФЛ.

Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

С чего начать оформление покупки дачи с земельным участком?

Приступая к процедуре оформления покупки дачи, в первую очередь следует определиться, будет ли оформляться в собственность исключительно земельный участок или же отдельно будет регистрироваться недвижимость, находящаяся на нём. Это зависит как от желания покупателя, так и от наличия и формата построек:

• если на территории участка есть только небольшой дачный домик и некоторые хозяйственные постройки (сарай, гараж, летняя кухня, беседка и т.д.), которые не оформлены как недвижимость, такая дача может быть оформлена как земельный надел. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, поскольку существенно упрощает процедуру, однако новый владелец лишается некоторых прав: по сути, ему принадлежит только земля, а постройки нигде не учтены. В самом худшем случае строения могут быть вообще признаны самостроем (если капитальные здания возведены на участке, целевое назначение которого не предусматривает таких построек);
• если на территории участка есть недвижимость, которая официально оформлена в собственность и введена в эксплуатацию, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на дом. В этом случае процедура оформления является несколько более сложной, однако покупатель становится полноправным владельцем дачи.

Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.

Что нужно знать при покупке

При покупке земельного участка нужно знать ряд переменных, характеризующих его:

• Границы приобретаемого надела. Выбирая участок, лучше отдавать предпочтение тем, которые проходили процедуру межевания. Все потому, что именно межеванием определяются четкие пределы участка земли и никаких посягательств со стороны третьих лиц быть не может. Если же приобретается земельный надел не проходивший такую процедуру, стоит быть готовым к возникновению споров в собственниками соседних участков, которые урегулировать вероятнее всего придется по суду. Все потому, что без межевания границы надела размыты, и не исключено, что фактически они выходят за установленные по нормам.

За проведением межевания прибегают к услугам организаций, которые аккредитованы на проведение соответствующей деятельность. После процедуры организация выдает: межевой и кадастровые планы, топографический план, где, в том числе, отражены подземные коммуникации.

• Ландшафтные особенности участка, влияющие на его качество. Например, он может находиться в низине и в период весеннего паводка затапливаться, либо угол наклона участка очень велик, что создаст затруднения в строительстве и т.д.
• Категория земли. Отнесение участка к той или иной категории накладывает отпечатки на его использование. Так, если ваша цель: строительство жилого дома, то на участке, назначение которого осуществление сельского хозяйства, строительство недопустимо. Поскольку земли данной категории не предполагают жилищное строительство, и возведение на нем дома будет незаконным.
• Коммуникации. Не для всех, отсутствие воды, электросети и газоснабжения, критично, но, если же значение блага цивилизации имеют, об их наличии требуется узнать.
• Инфраструктура. Чем больше требуется пребывать на участке (например, при строительстве дома для постоянного проживания), тем более развитая инфраструктура требуется (магазины, банки, аптеки, транспорт общественный и прочее).
• Документы на землю, которыми располагает продавец, а также определенные документы требуются от покупателя.
• Подводные камни. Таковыми могут быть: долевая собственность на отчуждаемый участок, расположения на территориях, являющихся особо охраняемыми, участок находится не на праве собственности, а на праве бессрочного пользования, по плану подпадает под изъятие на гос.нужды.

Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

• Гражданский кодекс РФ;
• Земельный кодекс РФ.

Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

• при покупке земли у юридического лица;
• в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
• при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.

Как оформить участок в садоводстве в собственность?

Если же участок в СНТ на нынешнего владельца не зарегистрирован, сначала нужно заняться его оформлением. Для этого надо иметь любой документ, свидетельствующий о том, что эта земля когда-то выдавалась. Например, постановление городской или районной администрации о предоставлении земельного участка.

Все действующие на территории города садоводства были созданы еще в советское время. Обычно участок для ведения садоводства предоставлялся какому-то предприятию. А в 90-е годы отдельные земельные наделы закреплялись уже за конкретными членами садоводства – физическими лицами. Кого-то из садоводов при распределении участков могли не включить в реестр, поэтому сегодня у него нет документов на дачу. По закону до 2022 года у него есть возможность оформить земельный участок в собственность.

Условия для оформления дачного участка в собственность:

• собственник дачи должен являться членом садоводства,
• земельный участок должен быть сформирован из отведенной садоводству территории,
• в отношении такого участка не должно быть зарегистрировано каких-либо ограничений и обременений, а также не должно быть принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Пошаговый порядок покупки участка

1. Надо встретиться с председателем товарищества. Запросите у него все документы на интересующий участок. Обязательно попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Если плана нет, то скорее всего садовое товарищество не в праве эксплуатировать участок. Это значит, что вы не сможете стать полноправным владельцем земли, а будете лишь членом товарищества.
2. Заключите договор купли-продажи. Нередко председатели заверяют, что договор необязателен. Однако, не нужно их слушать. Во избежание неприятностей, договор лучше заключить.
3. Выплатите стоимость участка. Желательно, чтобы оплата была произведена наличными средствами с предоставлением расписки о полученной суммы от председателя.
4. Надо создать акт приема земельного участка.
5. Затем надо оформить членство в садовом товариществе и внести свое имя в членскую книжку.
6. После этого вы еще не являетесь владельцем участка. Для того, чтобы это сделать, надо провести приватизацию. Стоит учесть, что приватизация не всегда бесплатная и быстрая процедура.

Недвижимые объекты СНТ не являются частной собственностью какого-либо отдельного физического лица. Они принадлежит юридическому лицу (муниципальной организации и товариществу). Гражданину предоставляется исключительно право целевого использования объекта недвижимости. Принадлежность недвижимости СНТ подтверждается садовой книжкой.

Поэтому покупка участка в СНТ не считается юридической продажей. В данной ситуации покупателю предоставляется членство в организации и право применения земли по предназначению. При этом собственником остается государство. Чтобы оформить такой объект в личную собственность, его надо приватизировать.

Документы, которые понадобятся физическому лицу для совершения покупки земли с домом, являющимися собственностью СНТ:

• паспорт гражданина;
• кадастровый паспорт;
• садовая книжка;
• документ от садового товарищества, который подтверждает права собственности;
• документы на жилой дом;
• акт оценки недвижимого имущества государственным экспертом;
• письменное разрешение на приватизацию объекта от муниципального органа.

После сбора всех необходимых бумаг и разрешений можно переходить к оформлению сделки купли/продажи.

Нюансы и возможные проблемы

Документации на дачный дом нужно уделять не меньше внимания, чем документам на саму землю. Часто собственником земельного участка является один гражданин, а на дом имеют права собственности несколько физических лиц.

Оформление членства в СНТ не является противозаконным действием, но и официального статуса такая сделка не получает. Земеля остается государственной собственностью, так как переход прав владения в Росреестре не регистрируется. Сделку можно оспорить после ее заключения на протяжении 10 лет. Суд принимает сторону оспаривающего участника судебного процесса. Поэтому сразу после оформления членства рекомендуется осуществлять приватизацию приобретенного объекта недвижимости, собственником которого является СНТ.

Отсутствие четких границ между земельными участками может затруднить постановку на учет. Для этого предварительно придется делать межевание.

При заключении сделки купли/продажи объекта недвижимости, продавец, если это не государство, обязан уплатить подоходный налог в размере 13%. На покупателя налоговые обязательства при совершении купли/продажи не накладываются. А за владение купленным участком он уплачивает налог на землю, размер которого устанавливает муниципальный орган. При этом налоговая сумма не должна быть больше 0,3% кадастровой стоимости участка.

Если продавец владеет объектом вместе со второй половинкой, то для проведения сделки потребуется письменное согласие супруга/супруги. Одобрение на отчуждение нужно получить со всех совладельцев. Если в числе собственников есть несовершеннолетние лица, необходимо согласовать процедуру с органами опеки.

На заметку! За СНТ сохраняется право затребовать с бывшего хозяина и члена Товарищества уплату задолженности по взносам, даже если Председатель не знал о продаже недвижимости. Чтобы новый владелец не столкнулся с проблемами, ему нужно лишь предъявить справку из Росреестра.

Основание для владения земельным участком

В соответствии с ФЗ от пятнадцатого апреля девяносто восьмого года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определение СНТ следующее: некоммерческое сообщество, созданное гражданами страны на добровольной основе для оказания помощи своим членам в вопросах хозяйственных и общественных нужд, относящихся к огородничеству и садоводству.

Земельные наделы, располагающиеся в садоводческом некоммерческом товариществе, называют садовыми. У них есть свои определенные особенности. С ними связаны детали, определяющие, как правильно купить участок в снт.

На данных участках разрешено:

• Выращивать различные сельскохозяйственные продукты, от плодово-ягодных до овощных, либо бахчевых культур и картофеля;
• Строить жилой объект и иные хозяйственные сооружения, в которых, по закону, нельзя зарегистрироваться и проживать круглогодично. Здесь есть один нюанс – известным Постановлением от тридцатого июня две тысячи одиннадцатого года Конституционный суд признал ограничение или запрет на регистрацию по месту жительства на таких участках – неконституционным.

Чтобы купить участок в снт что нужно знать:
Приобретать земельный надел можно только у человека, который обладает правом собственности на основании пожизненного владения по наследству, бессрочного – постоянного пользования, свидетельства собственности.

Как купить дачу и не быть обманутым

Когда вы покупаете дачу в садоводческом товариществе – вы становитесь полноценным членом СНТ, приобретаете на дачу не только права, но и обязанности.

Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Поэтому многие дачные участки в СНТ на кадастровом учете не стоят. Как купить дачу и при этом не быть обманутым?

Подводные камни при покупке дачи в СНТ:

• Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
• Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
• Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
• Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
• Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
• После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
• Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.

Похожие записи:

• Оклады сотрудников полиции по должностям и званиям
• Новые меры поддержки для многодетных семей: что изменится с 2023 года
• Сроки подачи заявления в загс: правила, законы, нюансы