Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек не собственник?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, несовершеннолетним ребенком / Юридические Советы
Последнее обновление Март 2019
Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.
Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название того регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Как выписать отказавшегося от приватизации Судебная практика снятия с регистрационного учёта
Вопрос о том можно ли выписать отказавшегося от приватизации задаются многими собственниками квартир, которые прибрели право собственности в порядке приватизации.
Если ещё 3-5 лет назад это было фактически невозможно, то сейчас судебная практика позволяет избавиться от довеска к квартире, в виде прописанного человека, который отказался от приватизации, но не проживает в ней.
СМОТРЕТЬ ПРАКТИКУ: Решение о признании утратившим право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета отказавшегося от приватизации
После того, как Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года (утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 сентября 2014 года), в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г.
по делу № 46-КГ13-6 указал на то, что в случае выезда в другое место жительство право пользования приватизированным жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации — это лицо имело право пользования данным жильём с приватизированным его лицом, стало возможным выписать отказавшегося от приватизации в квартире.
Для того, чтобы выписать отказавшегося от приватизации необходимо признать его утратившим право пользования квартирой, по основаниям ст. 83 ЖК РФ.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:
1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с учета и указать сроки.
3. Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей. Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех. Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.
Важно!Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:
К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.
К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.
Поэтому покупая квартиру с прописанными гражданами, следует взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и только тогда принимать решение.
Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.
Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.
Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.
Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.
Можно ли выписать из квартиры человека отказавшегося от приватизации
Верховный суд РФ подошел к изучению вышеуказанного дела (отец против сына) со всей серьезностью и судей ВС можно понять&hellip, проблема вот таких &ldquo,вечных жильцов&rdquo, как сын уже стала большой социальной проблемой. Недобросовестные родственники и знакомые, оказавшиеся в момент приватизации прописанными в квартире и отказавшиеся от приватизации в пользу других, со временем понимая свое исключительное положение &ldquo,вечных жильцов&rdquo,, ни под каким предлогом не желали и не желают выписываться из квартиры добровольно, такие горе родственники еще набравшись наглости грозят заехать в квартиру и устроить собственникам квартиры настоящий ад&hellip, Не правда ли знакомая ситуация? При этом иногда у таких &ldquo,родственников&rdquo, есть и где жить, и главное они там и живут&hellip, но Вашу квартиру держат как бы &ldquo,про запас&rdquo,.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан
Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?
Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.
Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.
Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.
Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.
Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.
Что лучше подарить или продать квартиру родственнику?
При близком (первой степени) родстве участники при сделках по дарению налоги не платят.
- Если недвижимость дарится близкому родственнику, договор дарения выгоднее дарителю, поскольку при продаже ему придется заплатить 13% НДФЛ. Но только, если даритель владеет имуществом до 3 лет.
- Если вы родственник второй и дальше степени, то налог на подарок — те же 13%, придется платить. Также обязательно надо оценить квартиру, и надо учитывать дополнительные расходы на нотариуса.
- Продавец имущества может нести расходы: налоги, услуги эксперта-оценщика, нотариуса, оформление договора, оплата государственной пошлины, а покупатель платит лишь за оформление права собственности.
Вывод: договор дарения выгоден только между родственниками первой степени. Для остальных:
- при продаже значительные расходы несет продавец
- при дарении — одариваемый.
Еще до заключения договора следует ознакомиться с выпиской из домовой книги. Все прописанные в квартире лица в ней указываются обязательно. Лучше всего воспользоваться расширенной выпиской, предоставляющей исчерпывающую информацию.
Законом предусмотрено, что всем прописанным жильцам следует немедленно выписаться по завершению сделки. Выписываться человек может исключительно по желанию.
Если гражданин отказывается это сделать, тогда останется лишь направить суду соответствующий иск. Регулируется данная процедура Гражданским кодексом (ст. 549-558).
Информацию о регистрации прав в подобных случаях можно почерпнуть и из Федерального закона от 21.01.1997 г.
И продавцам, и покупателям следует знать, что:
- Прописанные в договоре условия часто нарушаются;
- Прописанные жильцы, не осведомленные о сделке, часто пытаются отстоять свои права в судах.
Юристы советуют учесть некоторые нюансы гражданам, решившим продать неприватизированную недвижимость:
- Приватизировать недвижимость могут только граждане Российской Федерации.
- Без согласия муниципалитета продать неприватизированную недвижимость можно только самому близкому родственнику — супругу(-ге), родителям, детям, бабушке и дедушке.
- Перед началом приватизации обязательно надо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указана обязанность продавца заключить сделку после окончания приватизации.
- Очень четко прописывать права, обязанности и ответственность сторон.
Лучший способ защиты своих интересов – обращение к опытным юристам за помощью в проведении сделки.
Правовой статус прописанных лиц
На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:
- временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
- постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.
Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.
В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.