Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел земельного участка под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Что понадобится для оформления придомовой земли
Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания собственников;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
- постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
- квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
- документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
- документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.
Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.
Кто является владельцем земельного участка под многоэтажкой / Правомер
Теперь посмотрим, какие государственные или муниципальные нужды могут быть основаниями для изъятия. Они установлены в статье 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие земельных участков допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд.
Их перечень на первый взгляд довольно ограниченный, и Проект на него не покушается. В отношении земель, находящихся в частной собственности, перечень включает только такие очевидные нужды, как выполнение международных обязательств России, размещение объектов обороны, энергетических систем, путей сообщения и т.п.
, и только если нет других вариантов возможного размещения этих объектов. Четыре «только»!
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Практически ими могут пользоваться только владельцы квартиры, за которым этот участок закреплен, так как все равно такая земля является коллективной собственностью.
Собственник оспорил отказ Росреестра в суде.
Он указал, что в силу положений статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», статьи 36 Жилищного кодекса РФ, у него как собственника помещения возникло право общей долевой собственности на участок, а у ответчика на основании Федерального закона о регистрации недвижимости – обязанность погасить запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок и одновременно внести запись о государственной регистрации права общей долевой собственности одного из участников участника долевого строительства в отношении участка.
По мнению заявителя, законом не предусмотрена обязанность застройщика или собственников в жилом доме после сдачи жилых домов, расположенных на одном земельном участке, заново формировать земельный участок под каждый жилой дом и только после этого обращаться в регистрирующий орган с заявлением о выдаче в отношении участка под жилым домом документа, подтверждающего право долевой собственности собственников помещений в доме.
Многоквартирные дома, в одном из которых расположена квартира, образуют единый жилой комплекс, расположенный на одном земельном участке, который является неделимым, поскольку предполагает наличие единого дворового пространства, используемого жителями всех домов по назначению в качестве общего имущества (одной детской площадки, одной площадки для отдыха взрослого населения, одной площадки для занятий физкультурой, одной мусорной контейнерной площадки, одной стоянки для автотранспорта).
Это препятствует разделу земельного участка под каждый многоквартирный дом с соблюдением действующих нормативов после завершения строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию.
Как оформить землю у многоквартирного дома в собственность
Чтобы зарегистрировать долевую собственность на землю под зданием, следует придерживаться определенной последовательности действий.
- Участок нужно сформировать. Для этого организуют общее собрание владельцев недвижимости и выносят решение. Затем следует обратиться с соответствующим заявлением и протоколом собрания в районную или городскую администрацию. Сделать это может любой собственник МКД, как указано в ч. 3 ст. 16 Закона 189-ФЗ. Обычно формирование участков является обязанностью Департамента городского имущества. Сначала он проверяет, выполнено ли межевание квартала, в котором дом находится. Если процедура уже проведена, границы созданного участка утверждают на кадастровом плане. При этом проект планировки и межевания местности выносят на публичные слушания, в которых могут принимать участие собственники МКД. Они вправе вносить свои замечания и предложения, для утверждения проекта за него должны проголосовать большинство владельцев.
- При отсутствии межевания данной территории, его необходимо провести.При этом определяют границы участка, его местоположение и площадь в соответствии с требованиями законодательства о земле и градостроительными нормами. Для оформления межевого плана следует обратиться к кадастровому инженеру. Он должен быть членом СРО, проверить это можно в реестре, который размещен на сайте регистрирующего органа. Межевой план можно сформировать в электронном виде и поместить в специальное хранилище. В этом случае получать бумажный вариант не нужно, поскольку регистрирующий орган имеет доступ к таким хранилищам.
- Представить документы в Росреестр.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Участок под МКД и придомовая территория: определение и назначение.
Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:
- прокладку коммуникаций;
- пешеходные зоны;
- подъезд служб спасения;
- места временной стоянки личного транспорта;
- озеленение;
- специально оборудованные объекты санитарного назначения;
- площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.
Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.
Основание для перехода земли под МКД в собственность владельцев помещений.
Законодательство РФ предлагает добровольно оформлять в собственность землю под жилыми зданиями. Зачастую не оформленная территория удобна муниципальным органам. Власть получает возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, не считаясь с интересами жильцов.
Но и владельцам квартир выгодно приватизировать землю и распоряжаться ей на свое усмотрение. Это даст возможность построить на своей территории парковку, детскую площадку, снести старые и непригодные сооружения. Кроме того, они будут защита от самовольного захвата и точечной несогласованной застройки.
Необходимо понимать, если человек является собственником помещения в МКД – это уже веское основание стать законным собственником земли под домом. При этом надо знать, что любая недвижимость требует оформления и должна учитываться в кадастровом реестре. Каждый из владельцев квартир может обратиться с заявлением о формировании участка.
Зачем нужна собственность на прилегающую к дому землю
Жильцы дома становятся полноправными владельцами земельного участка, следовательно, они могут им распоряжаться. Юристы отмечают, что права собственности на землю не ограничиваются. Они имеют право по общему решению и в соответствии с законом построить на участке дополнительное сооружение или передать его часть в аренду.
По словам Марии Литинецкой, владельцы квартир могут поделить между собой землю и организовать во дворе стоянку для автомобилей, снести или построить элементы благоустройства, оградить территорию дома, установить шлагбаум на въезде во двор или сдать часть участка в аренду. Кроме того, это позволит исключить точечную застройку в окрестностях дома, поскольку муниципалитет может отдать часть земли, находящейся в его собственности, под строительство, а это не в интересах жильцов.
Однако, кроме прав, у собственников помещений в МКД возникают и обязанности: в частности, им придется самостоятельно решать все вопросы, связанные с обслуживанием имущества (парковочные места, досуговые зоны, тротуары и дороги), добавляет эксперт.
Как оформить землю под МКД в собственность
Землю под МКД и прилегающий к нему участок можно оформить в общую долевую собственность хозяев квартир. Михаил Кюрджев отмечает, что зарегистрировать право можно на основании решения собственников МКД и кадастрового паспорта земельного участка.
По публичной кадастровой карте можно проверить, сформирован ли участок под Вашим МКД. Если сформирован и Вам известен его номер, необходимо на сайте Росреестра запросить данные о земельном участке. Затем нужно получить выписку с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо документа выдают выписку из ЕГРН), предварительно оплатив услугу. Далее необходимо подать документы в Центр предоставления государственных и оплатить государственную пошлину в размере 600 рублей. Выписка о праве на долю в общедолевой собственности на земельный участок будет готова в течение трех дней.
Если земельный участок под МКД не сформирован, жильцы занимаются регистрацией права самостоятельно. Как правило, необходимо провести общее собрание владельцев помещений, подписать договор с кадастровым инженером, оплатить услуги подготовки межевого плана и назначить представителя, который составит заявление и подаст документы в Росреестр.
Как рассказывает Михаил Кюрджев, чтобы оформить кадастровый паспорт на участок, нужно провести его межевание. Проект межевания готовит кадастровый инженер. Затем нужно согласовать границы участка с владельцами соседних территорий (если такие есть) либо с московским правительством (если окружающая земля является муниципальной собственностью).
Михаил Кюрджев говорит, что обычно кадастровый инженер берет сведения об обслуживаемом участке у эксплуатирующей организации (то есть в учет берется та территория, которую фактически содержат владельцы квартир в доме, оплачивая услуги по уборке и эксплуатации).
Межевой план утверждается московским департаментом городского имущества и после этого выносится на публичные слушанья, где владельцы помещений в МКД голосуют в поддержку либо против проекта межевания. Для утверждения проекта за него должно проголосовать абсолютное большинство собственников. Эта процедура определена в статье Гражданского кодекса. Ее цель – ознакомить владельцев помещений с межевым планом, а также позволить им узнать все нюансы у проектировщика и внести свои предложения. Когда проект утвержден, начинаются межевые работы, стоимость которых для одного МКД составляет порядка 30-40 тысяч рублей.
Затем собственники обращаются в Росреестр с межевым планом, чтобы земельный участок поставили на кадастровый учет, добавляет Мария Литинецкая.
Прекращение прав предыдущего правообладателя
Статья 16 Вводного закона не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов. Получается, что земля должна стать собственностью владельцев помещений в любом случае, даже если право собственности (или бессрочного пользования) на землю зарегистрировано на другое лицо. Тем не менее из разъяснений Минфина следует, что до тех пор, пока право предыдущего правообладателя не будет прекращено (и это должно быть зарегистрировано в установленном порядке), собственники помещений не могут претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность. Именно до этого момента прежний правообладатель будет плательщиком земельного налога.
Так, в Письме Минфина России от 16.11.2006 N 03-06-02-05/57 рассмотрена ситуация, когда правоустанавливающие документы на земельный участок оформлены на товарищество собственников жилья (право бессрочного пользования или собственности). Согласно указаниям финансистов до переоформления права на земельный участок налогоплательщиком земельного налога признается именно ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо. Но с момента перехода права пользования на земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (прекращение права у ТСЖ и возникновение права собственности у собственников помещений) плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка будут признаваться собственники квартир.
То же самое касается и организаций-застройщиков, построивших на собственных земельных участках многоквартирные дома. До государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком (Письма Минфина России от 02.11.2006 N 03-06-02-04/152, от 27.10.2006 N 03-06-02-04/149). По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, следует обратиться в территориальные органы Росрегистрации. Попробуем разобраться с этим вопросом самостоятельно.
Есть учет, да не тот…
Итак, собственники помещений в многоквартирном доме должны пройти определенную процедуру для получения земли в собственность. При этом муниципальные образования вправе разработать порядок, регламентирующий перечень документов, алгоритм действий заявителей и обязанности муниципалитета . Наибольшую трудность, пожалуй, может вызвать необходимость слаженных действий всех собственников многоквартирного дома.
Подобный порядок, например, был утвержден Решением Совета депутатов Бокситогорского муниципального района Ленинградской обл. от 25.04.2007 N 188.
Однако и это еще не все. Повторим, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок собственники помещений должны приложить кадастровую карту (план), если она есть (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). В противном случае орган местного самоуправления в месячный срок со дня подачи заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Но даже наличие кадастрового плана в некоторых случаях может стать препятствием на пути к получению права собственности. В частности, загвоздка — вид разрешенного использования. Если, например, в кадастровом плане указано «для строительства многоквартирного дома», а не «для эксплуатации дома», Управление Росрегистрации обычно отказывает в регистрации права общей долевой собственности. Пример тому — Постановление ФАС ДВО от 16.02.2007 N Ф03-А73/06-1/5487. Товарищество собственников жилья обратилось в городскую администрацию с просьбой издать распоряжение о передаче в собственность домовладельцев земельного участка с приложением кадастрового плана. Однако в плане было указано в качестве назначения использования «под индивидуальный жилой дом, надворные постройки, плодово-ягодные насаждения и огород». Как указали судьи, участок предоставлялся не только для эксплуатации дома, но и под зеленые насаждения и огород, что противоречит порядку проведения работ по формированию земельного участка под объект недвижимости. В этом случае нужно было сначала обратиться с заявлением о формировании земельного участка.
Какие документы нужны
Согласно закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года и другими законодательными нормами, для государственной регистрации прав на землю под МКД нужны следующие документы:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- удостоверяющие личность заявителя документы (заявление может подавать уполномоченное им лицо – тогда также потребуется доверенность, удостоверенная нотариусом);
- решение общего собрания владельцев помещений в МКД о формировании участка, на котором возведен дом;
- документы о формировании участка под МКД (межевой план и прочие;
- решение или протокол общего собрания владельцев помещений в МКД об определении долей земельного участка;
- правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие прав владельцев помещений в МКД, возникших до 31 января 1988 года.