Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Взыскание половины всех доходов должника и арест его ценного имущества могут осуществляться судебными приставами в принудительном порядке. Но процесс взыскания долга часто затягивается. Срок на отправку исполнительного листа в ФСПП составляет три дня, затем в течение трёх дней судебным приставом выносится решение по исполнительному производству. Срок возврата долга застройщиком в добровольном порядке составляет пять дней.
Как ускорить взыскание долга в случае затягивания этого процесса судебными приставами
При нарушении этого срока приставом отправляются запросы на имущество, имеющееся у должника. В результате процесс затягивается. При этом убытки несут не пристав и застройщик, а заявитель. Ускорить этот процесс можно путём подачи жалобы в суд или в прокуратуру. В случае доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей судебными приставами сумма долга может взыскиваться из государственной казны. Нодля запуска такого процесса лучше обратиться к квалифицированному юристу.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Разбирательство в суде
Если принято решение обратиться в суд для взыскания неустойки, нужно выбрать инстанцию, где по данным спорам наработана лучшая практика, и определить подсудность по иску.
Верховный суд РФ не исключает возможности снизить размер неустойки, но лишь в некоторых случаях. Как показывает судебная практика сумма снижается в 99% случаев за просрочку по ДДУ при соответствующем заявлении истца. Если раньше арбитражные суды старались не снижать размер неустойки, то сейчас и они стараются снизить ее в подавляющем большинстве случаев. На сколько будет снижена неустойка по ДДУ определяет судья, который опирается на каждый конкретный случай, исходя из нарушения застройщика. Статистика показывает, что в среднем сумма неустойки снижается на 50%.
Для расчета суммы неустойки учитывается:
- фактическая дата передачи дома в эксплуатацию;
- условная дата, обозначенная в договоре;
- цена договора;
- отношение размера неустойки к ставке рефинансирования (%).
Существующая практика демонстрирует негативную тенденцию в этом вопросе. Судьи усматривают несоразмерность заявленной суммы причиненному ущербу (ст. 333 ГК РФ). Во время слушания дела доказывать несоразмерность приходится ответчикам. В то же время по закону инвесторы не обязаны предоставлять доказательства ущерба, хотя имеют право это делать. В таких обстоятельствах лучше выстраивать грамотную юридическую стратегию.
Юристы, специализирующиеся на делах по долевому строительству, условно делят суды на «лояльные к дольщикам», которые не сильно урезают размер неустойки (значительно меньше 50%) и «нелояльные к дольщикам», значительно снижающие размер неустойки. По этой причине важно сделать анализ на предмет практики судов по этой категории дел и обратиться в ту инстанцию, которая имеет лучший исход из всех возможных вариантов подсудности.
После подачи в суд искового заявления дается 5 дней на принятие его в производство и вынесение определения, которое может иметь следующий вид:
- принять в производство и начать подготовку к судебному разбирательству с определением даты заседания;
- отказать в рассмотрении заявления;
- вернуть истцу заявление;
- приостановить движение документа.
Как только заявление будет принято к производству, оно должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев. По факту этот срок всегда затягивается и судебные процессы, связанные с взысканием неустойки, тянутся 3 месяца и более в одной инстанции. Принятое по делу решение может быть обжаловано не только истцом (дольщиком), но и ответчиком (застройщиком), вследствие чего судебный процесс в апелляционной инстанции затянется минимум на 5 месяцев.
Суд может прибегнуть к своему исключительному праву и назначить предварительное заседание или сразу же рассмотреть дело в первом заседании. Обычно для рассмотрения дела по взысканию неустойки с застройщика достаточно 2-х судебных заседаний. На последнем их них оглашается резолюция, т.е. то решение, которое вынес суд по данному делу. Но суд должен предоставить еще и мотивированную часть, на подготовку которой дается 5 дней. В большинстве случаев судьи не укладываются в этот срок.
Взаимодействие между дольщиком и судебным приставом
На крайний случай дольщик может подать заявление судебному приставу на взыскание неустойки по исполнительному листу с застройщика по месту его нахождения. Как только заявление поступит в отдел судебных приставов, дается 3 дня на передачу его исполняющему обязанности лицу. Пристав должен принять исполнительный лист к производству по действующему уставу также в течение 3-х дней.
В последнее время растет число застройщиков, которые выводят свои активы во время судебных заседаний, и дольщик заблаговременно остается ни с чем. В таких случаях даже обращение в службу приставов не приносит положительного результата.
В реальной жизни дольщику придется активно заняться поиском активов застройщика (денежные средства или имущество) и выполнять контроль действий судебных приставов, чтобы взыскать положенные ему деньги.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта
Часто дольщики забывают про этот вид ответственности застройщика. Хотя ответственность законом установлена довольно существенная.
Если в передаваемом вам объекте
долевого строительства вы обнаружили недостатки и указали на них в соответствующем акте или обнаружили недостатки в ранее переданном объекте долевого строительства в течение гарантийного срока, то застройщик обязан устранить такие недостатки в разумный срок.
Разумным сроком следует считать срок,
достаточный для устранения недостатков с технической точки зрения с учетом обычно применяемого способа.
Если застройщик в такой срок недостатки не устранил, то он обязан выплатить неустойку, которая рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых на устранение таких недостатков.
Размер расходов, необходимых на устранение недостатков определяется путем проведения оценочной экспертизы.
Если объект долевого строительства имеет недостатки,
наличие которых является основанием для признания такого объекта непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1% цены договора долевого участия в строительстве за каждый день просрочки.
Апелляционная жалоба о взыскании задолженности
Если взыскание задолженности происходит через исковое заявление, то судебное решение можно оспорить через подачу апелляционной жалобы. С ее помощью можно изменить срок возврата долга или сумму выплаты, а иногда даже полностью отменить необходимость погашения. Апелляция — это обжалование вынесенного судом решение, которое еще не вступило в силу.
В делах о просроченных задолженностях такая практика широко распространена. Для опротестования вынесенного решения нужно обратиться в вышестоящую инстанцию. Для этого нужны веские основания — выявленные факты нарушений законодательства во время судебного процесса, а также доказательства этого.
Подать апелляцию лучше как можно быстрее, так как взыскание задолженности могут начать в любое время. Апелляция может отсрочить принудительное взыскание, но на ее рассмотрение может уйти несколько месяцев. За это время у должника есть возможность найти средства для полного или частичного погашения задолженности.
Взыскание задолженности из казны
Если судебные приставы плохо исполняют свои обязанности, например, из-за нехватки времени, и из-за этого у них не получилось взыскать средства, то понесенные кредитором убытки могут быть взысканы из государственной казны.
Для этого нужно обратиться с заявлением к руководителю отделения службы судебных приставов или подать в суд с требованием признать бездействие должностных лиц незаконным.
Может так сложиться, что у должника были средства для взыскания на момент начала исполнительного производства, а кредитор предоставил всю необходимую информацию и жаловался в ФСПП, но приставы недостаточно хорошо поработали — не занимались розыском денег на счетах и имущества, не направляли запросы в банк и т.д. Если будут представлены убедительные доказательства этого, то кредитору будут выплачены средства из казны РФ.