Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.
Процедура получения разрешения
Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:
- контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
- инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
- проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
- соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.
Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.
В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.
Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
- Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
- В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
- После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
- Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.
Возведение дополнительного этажа
Если вы планируете возведение дополнительного этажа, статус дома меняется. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны отражаться в технической и кадастровой документации на дом.
Но если у дома изначально крыша была высокой, собственник может только утеплить помещение изнутри. В результате можно просто переоформить чердак в мансарду. Помещение после этого переводится в статус жилого помещения из нежилого. Если возведение последнего этажа осуществляется в виде надстройки на месте расположения крыши, требуется более тщательный анализ.
Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:
- структурой грунта на участке;
- допустимостью возведения более высокого строения в существующем градостроительном контексте;
- техническими и качественными характеристиками всей постройки, а также элементами ее структуры.
✅ Какие нужны документы?
Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.
До начала реконструкции готовятся:
- заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
- паспорт РФ;
- нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
- документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;
Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.
После реконструкции нужно подготовить:
- аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
- паспорт РФ;
- соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
- техплан на реконструированный дом;
- квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.
Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
За счет материнского капитала
В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных денежных средств. Однако некоторые семьи имеют возможность осуществить данную процедуру при помощи материнского капитала, если они обладают сертификатом. Решение по данному вопросу должен принимать Пенсионный фонд. Необходимые действия:
- Составление заявления в ПФ РФ.
- Предоставление документов по реструктуризации дома совместно с сертификатом государственного образца.
Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то средства переводятся в несколько этапов:
- Сначала перечисляется сумма не больше половины неизрасходованных средств, которую можно снять на протяжении двух месяцев с того момента, как было принято положительное решение по заявлению.
- Оставшаяся сумма перечисляется спустя 6 месяцев после первого перевода. При этом придется документально подтвердить факт проведения работ, связанных с переустройством частного дома.
Когда разрешения обязательны
Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой. Во время реконструкции меняются границы строения. Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками. Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.
Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.
После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:
- сокращать или увеличивать количество этажей;
- ремонтировать фасад;
- пристраивать к объекту дополнительные строения;
- обустраивать чердак и мансарду;
- усиливать опорные конструкции;
- устанавливать и менять расположение коммуникаций;
- переделывать постройку под коммерческую недвижимость.
Во-первых, с 1 марта 2023 г. работы, выполненные в рамках капитального ремонта многоквартирного дома, не будут оплачены регоператором до тех пор, пока акт приемки не будет подписан представителем органа местного самоуправления и лицом, уполномоченным действовать от имени собственников помещений дома (когда такой ремонт проводился на основании решения общего собрания).
По действующим же правилам достаточно провести согласование акта с указанными лицами (их подписи не требуются). В срок до 1 марта региональные власти должны утвердить порядок и сроки подписания акта приемки работ по капремонту (Закон от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ).
Во-вторых, также с марта 2023 года перечень работ и услуг, которые относятся к капитальному ремонту и оплачиваются за счет взносов на него, будет определять каждый регион самостоятельно, с учетом общего федерального перечня, предусмотренного ст. 166 ЖК РФ.
А при предоставлении гражданину компенсации его расходов на оплату взносов на капремонт запрещается требовать от него правоподтверждающие документы: решение должно приниматься на основе информации, полученной в рамках межведомственного взаимодействия (Закон от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ).
В-третьих, при том, что рост тарифов на оплату ЖКУ заморожен на весь 2023 год, взносов на капремонт это не коснется: они не входят в перечень коммунальных услуг — а значит, действие предельных индексов на них не распространяется.
Во многих регионах уже объявили о предстоящем повышении взносов на капремонт, и темпы роста весьма впечатляют. Например, в Нижегородской области капремонт подорожает на 17%, в Свердловской области — на 41%.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Необходимые документы
Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:
- топографический анализ территории (в том случае, если он требуется);
- паспорт собственника земельного участка и дома;
- кадастровый паспорт из БТИ или технический план;
- проект архитектурных решений для осуществления реконструкции;
- документы, устанавливающие права собственника на дом и землю.
Проектные документы:
- подтверждение законности документации, выдающейся собственнику негосударственными организациями;
- объекты, которые будут снесены в процессе реставрации;
- план расположения нежилых и жилых построек;
- документы, касающиеся инженерных сетей;
- пояснительную записку.
Вместе с этим пакетом документов также подаётся заявление. Срок рассматривания данных документов составляет календарный месяц. При этом, рассмотрение, принятие и выдача разрешения безвозмездны и не требуют оплаты госпошлины.
Что необходимо, чтобы начать
Чтобы начать работы по реконструкции, необходимо выполнить следующее.
Предоставить в муниципалитет уведомление о планируемой реконструкции дома. Это можно сделать либо заказным письмом с уведомлением по почте, либо через портал Госуслуг, либо через МФЦ.
Существует утвержденная Приказом Минстроя №591/пр от 19.09.2018 г. форма уведомления, которую необходимо заполнить. В ней указываются ФИО и адрес собственника дома, паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, сведения о планируемых изменениях и схематическое изображение реконструируемого дома.
Также совместно с уведомлением необходимо направить правоустанавливающие документы на земельный участок. Хотя законом установлено, что эти документы могут быть запрошены муниципалитетом из государственных информационных систем.
После подачи уведомления необходимо дождаться ответа от местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта установленным параметрам.
На данную проверку и направление ответа администрации дается 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемой реконструкции.
После получения положительного ответа из администрации у собственника дома появляется законное право приступать к реконструкции. Уведомление о соответствии (ответ из администрации) действует в течение 10 лет. Кстати, если реконструкцию не закончить в десятилетний срок, то придется заново уведомлять муниципалитет.
Может случиться так, что никакого ответа из муниципалитета в установленный срок владелец не получил. В этом случае работы и размещение объекта на земельном участке считаются согласованными согласно указанным собственником параметрам.
Но иногда при проверке уведомления о планируемой реконструкции администрация может выявить несоответствие параметров объекта. В этом случае в те же сроки (7 рабочих дней) собственнику дома направляется уведомление о несоответствии с указанием причин.
Также такое уведомление направляется в государственный строительный надзор и в земельный надзор. Понятно, что в этом случае собственнику дома необходимо устранить все замечания и направить новое уведомление в администрацию.
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
Как оформить реконструкцию дома
Тоже имею мысли для себя по этой теме, но всё будет позже, внимательно почитала и думаю, что вот этот пункт уж точно можно опустить, всё таки сносить не пятиэтажку будете, а старенький деревенский дом.
Важнейшим параметром при подборе юриста, помимо опыта, является его специализация. Основная специализация наших юристов это недвижимость, — жилищные, земельные, а так же прочие имущественные вопросы.
Ситуация банальна. Купила старый домик с участком. От дома оставили только сруб, фундамент, трассу и крышу заменили, изменилась и внутренняя планировка + к деревянному дому пристроили в два этажа пристройку из шлакоблока с отдельным входом. Хотели подать сегодня заявление в БТИ, а там сказали, что порядок оформления изменился с 1 декабря 2012 года и значительно подорожали сами услуги, и они пока сами затрудняются в правильном порядке действий. Посоветовали для начала сходить в Кадастровую палату. Так как теперь оформить пристрой?
Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции
Капитальный ремонт — это замена состарившихся стройматериалов, которые были использованы при строительстве, на современные новые. По большому счету это — комплекс работ, целью которых является улучшение технических характеристик и жилищных условий данного строения. Перепланировкой считается изменение конфигураций внутри дома.
Самыми распространенными в этом случае являются работы по переносу стен, дверных проемов или окон и т. д. Реконструкция частного дома – это практически полное изменение определенных параметров строения, а также его технических составляющих. При ее проведении осуществляются надстройки новых этажей, возможно возведение пристройки к основному жилому блоку, а также изменение или добавление коммуникаций и инженерных систем.
Необходимые документы
Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:
- топографический анализ территории (в том случае, если он требуется);
- паспорт собственника земельного участка и дома;
- кадастровый паспорт из БТИ или технический план;
- проект архитектурных решений для осуществления реконструкции;
- документы, устанавливающие права собственника на дом и землю.
Проектные документы:
- подтверждение законности документации, выдающейся собственнику негосударственными организациями;
- объекты, которые будут снесены в процессе реставрации;
- план расположения нежилых и жилых построек;
- документы, касающиеся инженерных сетей;
- пояснительную записку.
Вместе с этим пакетом документов также подаётся заявление. Срок рассматривания данных документов составляет календарный месяц. При этом, рассмотрение, принятие и выдача разрешения безвозмездны и не требуют оплаты госпошлины.
Две квартиры — это мало
Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.
Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.