Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Сколько времени займет получение ипотечного кредита?

Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает СМС-сообщение или звонок от кредитора.

Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.

---

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Основные условия договора

Выше уже упоминалось, что покупка квартиры в ипотеку предусматривает оформление специального соглашения. Этот договор должен содержать в себе необходимые условия и пункты, иначе его признают недействительным. В договоре обязательно присутствуют:

• шапка документа;
• информация обо всех сторонах соглашения;
• предмет договора;
• паспортные сведения участников, их адреса и ИНН.

Кроме того, в договоре указываются исчерпывающие сведения об актах, подтверждающих, что продавец выступает собственником квартиры. Договор также должен содержать подробную характеристику предмета сделки:

• суммарную квадратуру;
• точное местонахождение;
• наличие коммунальных долгов или кредитов;
• цену недвижимости.

Существуют дополнительные пункты договора, например, список людей, планирующих проживать в квартире. Ещё в договоре стоит указать данные о состоянии квартиры, главные особенности планировки, информацию о сделанном ремонте и о наличии мебели. Можно приложить к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

• Иметь гражданство РФ.
• Быть старше 21 года.
• Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
• Иметь безукоризненную кредитную историю.
• Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

• Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
• Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
• Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
• Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

Особенности процесса покупки у юридического лица

Покупка недвижимости у юрлица имеет свои отличия, которые изменяют порядок проведения и оформления такой сделки, подробно об этом расскажем ниже:

1. Статус юридического лица требует получения разрешения на отчуждение имущества от всех учредителей. Это значит, что генеральный директор должен провести общее собрание учредителей, на котором принимается решение о продаже имущества, и составляются следующие документы:
   • письменное согласие учредителей;
   • протокол собрания.
2. Сделка будет проводиться при участии представителя юрлица. Представитель может действовать только по доверенности, оформленной у нотариуса.

[expertmnen]

Считаю необходимым внести в статью следующие комментарии.

• Касательно сроков кредитования: как правило, они бывают трех типов: краткосрочными (не более 10 лет), среднесрочными (от 10 до 20 лет) и долгосрочными (от 20 до 30 лет). Не зависимо от того, какой вид ипотеки выбирает заемщик, у него имеются свои преимущества и недостатки.
• Автор статьи указывает на нотариальную форму сделок с недвижимостью, однако в законе отсутствует норма, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» (ссылку см. выше ) содержится требование, предъявляемое к договору ипотеки: простая письменная форма, подписанная сторонами в одном экземпляре, которая подлежит обязательной государственной регистрации.

Без помощи нотариуса не обойтись при заключении сделки, в ходе которой происходит отчуждение долей, т.е. если имущество продавцов находится в долевой собственности.

Также, не избежать нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину.

• Обращаю внимание читателей, что судебный приказ выносится судьей на основании обращения взыскателя, если размер задолженности заемщика составляет не более пятьсот тысяч рублей, однако легко отменяется, если должник своевременно предоставил письменное возражение.

Нужно ли обращаться в агентство недвижимости или использовать услуги риелтора

Чтобы купить квартиру, нужно найти лицо, готовое реализовать недвижимость. Выполнять процедуру можно самостоятельно или с помощью специалистов. Вариант дешевле, но сложнее. Поэтому, если у покупателя есть свободные средства, лучше приобретать квартиру через агентство или риелтора. Однако в первую очередь необходимо знать разницу между ними. Глобальные различия отсутствуют. Агентство представляет собой юридическое лицо, которое занимается поиском продавцом или покупателей, а также осуществляет сопровождение сделок. Обычно в организации работает сразу несколько риелторов и ряд других специалистов. В результате заключить сделку удается значительно быстрее. Риелтор работает на себя. Его услуги дешевле. Однако один человек не способен грамотно сопроводить сделку.

Обратите внимание: Используя услуги риелтора или агентства, важно внимательно читать договор. В нём отражают все особенности работы с клиентом. Важно следить, чтобы в бумагах отсутствовали неточные данные или двусмысленные фразы. Если последний предоставляет только услуги по поиску продавца, лучше отказаться от сотрудничества.

Найти компанию или гражданина, готового продать недвижимость, несложно, а вот оформить сделку грамотно зачастую способен только профессиональный юрист.

Оформление квартиры в ипотеке

Вопрос оформления квартиры в собственность при ипотеке – один из самых важных для каждого заемщика. Чтобы процесс купли-продажи был признан действительным, получение права собственности на приобретенную недвижимость необходимо зафиксировать в государственном реестре недвижимости. Это позволит новому владельцу узаконить право пользоваться и распоряжаться объектом.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, прежде всего, она должна быть введена в эксплуатацию, также может потребоваться наличие почтового адреса. Существующее законодательство обязывает предоставлять информацию, подтверждающую факт регистрации права собственности. Оформить подтверждающий документ можно через регистратора или нотариуса.

Для оформления права собственности на приобретенное в ипотеку недвижимое имущество понадобится собрать внушительный пакет документов:

• документ, подтверждающий личность обеих сторон договора купли-продажи;
• заявление по утвержденной форме от покупателя и продавца;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
• договор купли-продажи;
• документы на объект недвижимого имущества, переданные продавцом;
• закладная;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• разрешение органов опеки (в случае, когда одним из владельцев недвижимости является несовершеннолетний);
• нотариально заверенное согласие супруга (в случае, если недвижимость является совместной собственностью).

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательное, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре недвижимости, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости. На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.

Причины отказа в банках

Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:

• Возраст 21+ лет;
• Регистрация, а лучше гражданство РФ;
• Наличие официального рабочего места;
• Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
• Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
• Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
• Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.

Первый этап – поиск. Здесь важно задействовать самые различные ресурсы. Это могут быть:

1. Риэлтерские агентства.
2. Доски с бесплатными и не только объявлениями. По типу тех же Авито или Юлы.
3. Социальные сети (например, в ВКонтакте часто можно встретить группы по недвижимости в Вашем городе или даже требуемом районе).
4. Специализированные сайты. Региональные и всероссийские.

Также важно одновременно с этим подать документы в банковские организации, чтобы Ваши действия не прошли впустую – возможно, и смысла с поиском заморачиваться не будет, так как ипотеку попросту не одобрят.

Вы должны чётко понимать:

• Срок кредитования;
• Размер первого взноса, который у Вас уже есть на руках;
• Расходы на оформление договора, закладную, страховку;
• Схему выплаты кредита (их существует несколько и у каждой свои особенности, на досуге обязательно изучите);
• Разницу между желаемой и реальной переплатой на условиях ипотечного кредитования.

Как только заявка будет одобрена, можно начинать встречи с людьми, продающими квартиры. Как правило, при выборе одного из вариантов, оставляется задаток в размере 5-10 процентов от всей суммы. Это гарантия того, что Вы «не соскочите». Его необходимо нотариально заверить, чтобы и продавец не пропал. В случае отказа со второй стороны также прописываются свои условия. Например, возврат задатка в двойном размере.

Необходимые документы

После изучения основных условий ипотечных программ клиенту нужно подготовить документы и отправиться с ними в банк, а лучше сразу в несколько, т.к. нет никаких гарантий, что выбранный банк согласится выдать ипотеку.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от выбранного банка и программы кредитования, данный момент лучше дополнительно уточнить. Стандартный пакет включает в себя:

• паспорт и код налогоплательщика;
• справку, подтверждающую уровень доходов;
• документы, подтверждающие другие доходы помимо официальной заработной платы. Подаются при наличии и необходимости;
• согласие супруга на покупку квартиры в ипотеке, если заявитель состоит в браке. Должно быть нотариально заверенным. Вместо составления согласия супруг может лично явиться в банк в день подписания договора;
• копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество. В отдельных ситуациях приходится обращаться к услугам оценщиков для установления стоимости такой собственности. Дополнительно уточняется в банке.

Дополнительно могут потребоваться документы продавца квартиры и документы на объект недвижимости. Об этом обязательно сообщит сотрудник банка.

При желании приобрести недвижимость в кредит лучше сначала не тратить время на поиски подходящего объекта, а узнать, если вообще шансы на получение такого займа.

Стандартный порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:

1. Человек выбирает банк и программу кредитования.
2. Проводится сбор документов и их представление банковскому сотруднику.
3. Банк тщательно изучает документы, кредитную историю и платежеспособность клиента, после чего выносит решение.
4. В случае отрицательного решения клиент повторяет предыдущие пункты в других банках. При положительном решении можно приступать к поиску квартиры.
5. В банк представляются документы по выбранной квартире.
6. Производится оценка объекта недвижимости.
7. Оформляется ипотечный кредит и проводится его выдача.

ВАЖНО:

При выборе ипотечной программы необходимо внимательно изучить схему погашения ссуды.

Не стоит сразу верить предложениям с подозрительно низкими процентами.

Обычно это особые программы, воспользоваться которыми есть шанс далеко не у каждого человека.

Выделите несколько подходящих вам программ и проведите их детальную сравнительную характеристику. Посетите банковские отделения или же созвонитесь с ними и узнайте все тонкости каждой программы.

ВАЖНО: Некоторые банки хоть и позволяют закрывать кредит досрочно, но взимают за это дополнительные штрафы и комиссии. Обязательно уточните данный момент заранее.

Остановите свой выбор на 2-4 программах, уточните в банках необходимый перечень документов и подайте заявки. Лучше начинать с самого выгодного предложения. Банк одобрит заявку – прекрасно. Не одобрит – обратитесь в следующее финансовое учреждение.

При заполнении анкеты нужно быть максимально честным с банком. Вся информация по подобным кредитам подвергается тщательнейшей проверке.

Постарайтесь собрать максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность:

• справку о доходах;
• выписки с текущих и депозитных счетов;
• сертификаты на различные предметы роскоши;
• справки, подтверждающие наличие других источников дохода в виде акций, ценных бумаг и др.

Похожие записи:

• Как матери официально отказаться от получения алиментов на ребенка
• Электронная регистрация сделки при покупке жилья в новостройке: инструкция
• Можно Ли Участвовать В Програме Молодая Семья Если Прописан В Другом Городе