Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройка или вторичка? Муки выбора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Процентная ставка по ипотечному кредиту
На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.
Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.
Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.
Ставки по ипотеке на готовое и строящееся жилье
Главное, что нужно учесть — самые популярные льготные ипотечные программы не распространяются на вторичное жилье.
Так, купить новостройку в ипотеку можно:
- по программе господдержки для семей с детьми по ставке от 1,2% годовых,
- по программе ипотеки на новостройки до 1 июля 2021 года по ставке от 5%,
- по стандартной программе на строящееся жилье по ставке от 7%.
Покупку вторичного жилья банке кредитуют:
- в среднем по ставке от 8% годовых,
- по программе «Дальневосточная ипотека» по ставке от 1,7%, но только для объектов недвижимости на территории ДФО.
Какую недвижимость все таки дешевле купить в ипотеку?
Однозначно сказать нельзя. Стоит опираться на исходные данные каждой отдельной ситуации.
Например, молодая семья с детьми существенно экономит бюджет при покупке новостройки с помощью господдержки — для них ставки, пожалуй, самые низкие. Выбрав квартиру, сдающуюся с чистовой отделкой или даже меблировкой, можно дополнительно выиграть на ремонте — ипотечная ставка намного ниже стоимости потребительского кредитования.
Человек, имеющий жилье, может купить квартиру в строящемся доме по специальной ставке в качестве инвестиции. Эксперты отмечают, что альтернативы таким «длинным и дешевым» деньгам в данный момент нет.
Если же вы нуждаетесь в собственном жилье, а в данный момент арендуете квартиру, то стоит присмотреться к готовым вариантам или же новостройкам на финальной стадии готовности.
Плюсы первичного жилья
- Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
- Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
- Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
- Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.
Что лучше брать в ипотеку новостройку или вторичку?
Если в покупке квартиры будут задействованы кредитные средства, важно выбрать наиболее выгодное предложение.
Сделки с квартирами на вторичном рынке занимают 70% всех сделок с недвижимостью. При получении ипотеки жилье сразу оформляется в собственность. Но такая квартира становится залогом банка, поэтому кредит выдается по стандартной процентной ставке (12% годовых).
Покупка квартиры в строящемся доме увеличит процентную ставку примерно на 1,5%. Это объясняется тем, что недвижимость находится только в проекте. Пока идет строительство недвижимость невозможно оформить в собственность. Для кредитора это риск. Поэтому компенсация возможных убытков возмещается банку в виде повышенной процентной ставки. В масштабах многолетней ипотеки переплата составит ощутимую сумму.
Важно! Желая приобрести квартиру в новостройке, обратитесь в отделение банка. Многие застройщики предлагают квартиры на выгодных условиях, при оформлении ипотеки у банка-партнера.
Многие финансовые организации сотрудничают с крупными строительными компаниями. Приобретая жилье у проверенного банком застройщика, можно получить дополнительные скидки и гарантированное одобрение ипотечного кредита.
При оформлении ипотеки вторичка проверяется банком. К пакету документов обязательно следует приложить отчет оценочной компании. В некоторых случаях вторичное жилье категорически не подходит под ипотеку, например, если не узаконена перепланировка.
Какое жилье дешевле вторичное или первичное?
Квартиры в новостройках на стадии строительства дома обычно дешевле, чем на аналогичное жилье на вторичном рынке. Если покупать квартиру от стадии котлована до 50% готовности можно сэкономить более 30 процентов.
Важно! Стоимость жилья в строящемся доме начинает расти после 50% готовности здания. К моменту сдачи дома в эксплуатацию первоначальная стоимость жилья может вырасти более чем на 20%!
На вторичном рынке стоимость жилья зависит от состояния помещения, места нахождения дома, наличия ремонта, этажности и других факторов. Иногда цена может быть изменена из-за обстоятельств собственников. Например, срочный переезд в другой город может подтолкнуть владельцев существенно понизить стоимость квартиры.
На торговых площадках банка представлено большое количество квартир, которые были в залоге. Как правило, цена данной недвижимости ниже рыночной стоимости. Чтобы приобрести подобное жилье необходимо принять участие в торгах.
Важно учесть, что квартира в новостройке требует полноценного ремонта. Это ощутимые затраты для семейного бюджета. На время ремонта могут потребоваться дополнительные средства на аренду жилья. На вторичном рынке можно найти квартиру с отделкой. Ремонт можно делать постепенно, после переезда.
Покупка квартиры – это ответственное мероприятие. Выгодные предложения всегда можно найти и на первичном, и на вторичном рынке. Главное знать, где искать!
Что все‐таки дешевле — вторичка или новостройка
Точно понять, что дешевле, вторичка или новостройка, получится только на примере двух конкретных объектов недвижимости.
При покупке строящегося жилья покупателя ждут дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры до дома в эксплуатацию и необходимостью косметического ремонта.
Покупатель объекта на вторичном рынке, как правило, тратит намного больше денег на подготовку к сделке (оплата услуг юриста, риэлтора, нотариуса, оценщика) и ремонт в купленной квартире.
Выводы
При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка, стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей.
Все же у нового жилья плюсов больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика, который вовремя сдает объекты, занимается благоустройством придомовой территории, выполняет обещания из рекламных проспектов.
Заселение в квартиру: где быстрее
Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.
В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).
Инженерные коммуникации
Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).
Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.
Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.
Что выгоднее и лучше для заемщика?
Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.
Первичную ипотеку стоит выбрать, если:
- Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
- Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
- Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)
Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда:
- Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
- Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
- Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
- Нужно быстро заехать и жить без вложений.
- Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.
В новостройках меньше счет за отопление
В современных домах выше класс энергоэффективности. Это показатель, по которому можно понять, сколько тепловой энергии здание теряет, грея улицу. В старых домах потери тепла могут составить 30-50%, из-за холодных стен, сквозняков, плохой изоляции коммуникаций.
В новостройках ставят стеклопакеты с высоким коэффициентом сопротивления и делают утепление фасадов. Еще можно найти дома с погодозависимым автоматическим отоплением — когда на улице тепло, «топят» меньше, в мороз увеличивают температуру воды. Это помогает не потреблять тепло впустую. Жители новостроек экономят порядка 10-30% на оплате теплоресурсов по сравнению с расходами на ЖКУ в старых домах.
Из-за высокой энергоэффективности в новостройках жить комфортнее — в квартире будет не жарко и не холодно, а хорошо. И не нужно покупать ковры для пола и стен, чтобы защитить от сквозняков. Сейчас ковры — деталь интерьера, а не вынужденное решение, когда без них в квартире постоянно холодно.
Если покупать квартиру на ранних сроках возведения дома напрямую у застройщика
(разумеется, с безупречной репутацией и портфолио успешно реализованных проектов), можно существенно сэкономить.
В случае с вторичными квартирами такой возможности нет – жилье можно купить только «по рынку». По мере завершения новостройки стоимость квадратных метров будет увеличиваться даже в сложные кризисные времена. Конечно, имеется риск отсрочки сдачи дома, но ответственные компании стараются его избегать и всегда информируют покупателей о причинах незначительных задержек. Именно такой вариант чаще всего выбирают инвесторы, занимающиеся капиталовложениями в недвижимость на профессиональном уровне.
Когда денег немного, можно подыскать новостройку, которая сдается с черновой отделкой,
а затем уже постепенно делать ремонт. Кроме того, выполнение ремонта своими силами поможет дополнительно сэкономить — иногда застройщики запрашивают за комплекс работ слишком высокую цену.
Нельзя не заметить, что наиболее выгодные ипотечные программы касаются именно покупки жилья в новых домах.
При необходимости можно воспользоваться также рассрочкой от девелопера. Многие застройщики часто проводят акции – решив купить жилье на первичном рынке, стоит следить за специальными предложениями и подробно изучать их.
Почему возникает разница между ипотекой на первичку и предложения вторичного рынка?
Выбирая между различными объектами недвижимости, можно обнаружить, что количество ипотечных программ на первичку значительно больше, а ставки по ним — ниже.
- Во-первых, это обусловлено поддержкой строительной отрасли на государственном уровне. Чем больше возводится новых объектов недвижимости, тем больше образуется вакантных мест. А бюджет пополняется налоговыми отчислениями.
- Во-вторых, продажи первички активно стимулируются банками и застройщиками, находящимися в тесном взаимодействии. Кредитные учреждения таким образом постоянно привлекают новых заемщиков, а девелоперы привлекают кредитные средства и осуществляют больше продаж объектов. А каждая продажа на вторичном рынке индивидуальна, и больше всего в ней заинтересован только продавец.
- В-третьих, ставки банков по всем кредитам, включая ипотечные, напрямую зависят от ключевой ставки регулятора. Соответственно, при наличии господдержки, часть расходов банку компенсирует государство, что способствует предложению более выгодных условий для заемщика.