Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Документы на получение налогового вычета повторно
Для ИФНС соберите документы по следующему списку:
- Декларация 3-НДФЛ;
- Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
- Договор о приобретении недвижимости;
- Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
- Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
- Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
- Справка банка об уплаченных за год процентах;
- Заявление о распределении налогового вычета между супругами.
Перечень дополнительных документов:
- График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
- Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов (чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.).
Для возврата НДФЛ через работодателя брать справку 2-НДФЛ с работы и заполнять декларацию 3-НДФЛ не нужно.
Сколько раз можно использовать вычет?
Пока не закончится номинальная сумма. Это правило не действует на квартиры, приобретенные до 2014 г. — на эту собственность вычет можно взять один раз. Начиная с 2014 г. оставшиеся от 260 000 руб. деньги можно переносить, пока сумма не закончится. Недополученным остатком вычета разрешено воспользоваться и при покупке следующего жилья. Это право не распространяется на ипотеку — здесь вычет дают на одну квартиру.
Рассмотрим пример. В 2018 году Федоров А. П. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. В месяц он получает 50 000 руб, к моменту покупки выплатил НДФЛ 78 000 руб. Цена квартиры больше двух миллионов, но покупатель может претендовать только на номинал с 2 млн. За 2018 год он вернет только 78 тыс. рублей уплаченного налога, 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы.
Если бы квартира Федорова стоила 500 тыс. руб., он мог бы вернуть 65 000. В этом случае он получит всю сумму, поскольку размер выплаченного налога это позволяет. Но у него останется невостребованная часть лимита, а именно 260 000 – 65 000 = 195 тыс. руб. Эти деньги он сможет затребовать, если будет еще покупать жилье.
Какую сумму покупатель сможет вернуть сразу?
Если купленная квартира стоила два миллиона рублей, всю сумму налогового вычета (260 тысяч рублей) покупателю сразу не вернут, в первый год сумма, которую он получит, будет равна размеру удержанного за год налога. Остаток перенесут на следующий год, и так будет продолжаться до тех пор, пока вся сумма налогового вычета (260 тысяч рублей) не будет ему возвращена полностью.
Налоговый вычет можно получить и за тот объект, который к этому моменту уже продан, и за квартиру, с момента покупки которой прошло уже несколько лет. Единственное ограничение связано со сроком давности по налоговой декларации, составляющим три года. Например, для объекта, купленного в 2010 году, в 2018 году можно подать налоговую декларацию для получения налогового вычета за три последних года: 2015-й, 2016-й и 2017-й.
Сколько раз можно получить вычет: общие правила
Имущественный вычет — это предусмотренная законодательством РФ привилегия для граждан, которая заключается в возможности вернуть 13% от расходов на покупку жилья, а также уплаченных банку ипотечных процентов.
Максимальный размер соответствующей компенсации в общем случае составляет:
- При оформлении выплаты с квартиры, купленной до 01.01.2014 года:
- 260 тыс. рублей непосредственно со стоимости жилья;
- 13% от фактической суммы процентов, перечисленных в пользу банка (без ограничений по сумме).
Вычет рассматривается как полностью израсходованный:
- в части стоимости жилья — если налогоплательщиком фактически получено 13% от стоимости квартиры (даже если сумма компенсации — меньше 260 тыс. рублей);
- в части процентов — если налогоплательщиком получено 13% от всех уплаченных процентов банку (то есть, к моменту закрытия ипотеки).
При этом, если человек не оформлял ипотеку для покупки жилья, по которому получил вычет (или не использовал ипотечные проценты для исчисления вычета) — он вправе использовать соответствующие проценты для исчисления вычета при покупке другого жилья — но только купленного после 01.01.2014 года.
- При оформлении выплат с недвижимости, купленной с 01.01.2014 года:
- 260 тыс. рублей со стоимости недвижимости;
- 360 тыс. рублей — с процентов.
Вычет считается предоставленным гражданину:
- как только он получит 260 тыс. рублей в качестве выплаты за покупку одного или нескольких объектов недвижимости;
- как только он получит 360 тыс. рублей в качестве выплаты за перечисление банку (одному, нескольким, по одному, по нескольким кредитным договорам) ипотечных процентов.
Налоговый вычет при покупке второй квартиры
С 1 января 2014 года можно воспользоваться налоговым вычетом при второй и последующих покупках недвижимости, если цена жилого объекта не достигла 2-х млн. рублей. Однако только с соблюдением двух требований:
- право собственности на объект недвижимости возникает после 01.01.2014 года;
- до 01.01.2014 гражданин не смог воспользоваться вычетом по иным объектам.
Важно! Те, кто купил объект недвижимости до 2014 года, и уже получал вычет по квартире не в полном объеме и желал бы получить остаток (при приобретении 2-х квартир даже после 2014 г.) — этим правилом воспользоваться не могут.
Таким образом, это нововведение дает право гражданам применить указанное нововведение при соблюдении определенных требований:
- первая жилплощадь приобретена после 01.01.2014;
- имущественный вычет гражданам ранее не предоставлялся;
- его сумма составила менее 2-х млн. рублей, при этом она погашена (обычно это продолжается несколько лет);
- куплено иное жилье, налоговый вычет составит разницу между выплаченным вычетом по первому приобретению и двух миллионов рублей.
С 01.01.2010 налоговое законодательство распространило правило возврата имущественного вычета на покупку жилой недвижимости с земельным участком. На возврат НДФЛ могут также претендовать граждане, покупающие землю для индивидуального строительства.
Сколько раз производится оформление
Фактически, возможность использования имущественного вычета предоставляется за всю жизнь один раз.
До принятия новых положений в 2014 году понятие об одноразовом возврате представлялось в прямом смысле: граждане могли обратиться в ИФНС лишь единожды, обращение не зависело от суммы, затраченной на приобретение. При покупке второй квартиры льгота не допускалась.
Пример:
Муж с женой купили комнату стоимостью 500 тыс. рублей. В начале 2012 года муж оформил заявление о предоставлении ему 13 % вычета. Общий размер возврата составлял 65 тыс. рублей.
Затем в законы внесли изменения, позволяющие не привязывать объект недвижимости к сумме.
В 2015 году супруги купили двухкомнатную квартиру стоимостью 2 млн. рублей. Мужу было отказано в повторном использовании льготы. Вычет оформили на жену в полном объёме. В общей сложности семья смогла вернуть все положенные суммы, но в следующий раз они уже не смогут воспользоваться льготой на произведенные расходы.
С момента утверждения новых положений, деньги можно получать до тех пор, пока не будут возвращены все положенные средства, но только в том случае, когда право на использование вычета не использовано ранее 2014 года.
Сколько раз можно подавать на вычет?
Этот вопрос — в числе дискуссионных. И это совсем не удивительно. Вот почему.
До 1 января 2014 года законодательство РФ содержало строгое правило: гражданин может подавать заявление на имущественный налоговый вычет только один раз. Основанием для получения выплат могла стать сделка только по единственному объекту собственности, вне зависимости от его стоимости.
С 1 января правила изменились. Теперь гражданин РФ может подавать какое угодно количество заявлений на вычет, отражающих сделки по любому числу объектов недвижимости, но только до того момента, когда совокупная сумма расходных баз не достигнет 2 млн руб.
Казалось бы, все понятно. Но дискуссии продолжаются. Дело в том, что каждое из этих правил содержит ряд дополнительных разъяснений. Поправки к закону, вступившие в силу 1 января, не имеют обратной силы, то есть если человек купил недвижимость до внесения изменений в правовые акты и уже успел подать заявление на вычет, то в отношении его сделок действуют нормы в предыдущей редакции. Совершенно аналогичной будет ситуация, если гражданин приобрел квартиру до 1 января 2014 года, но решил подать заявление на вычет уже после внесения в закон поправок.
Важный момент: законодательство предписывает вести «точку отсчета» в приобретении жилья не с момента оформления сделки, а с даты получения сертификата на право собственности.
Один из самых частых вопросов, которым задаются россияне, оформляющие выплаты, компенсирующие НДФЛ: «Какова сумма, на получение которой граждане вправе рассчитывать?»
Согласно формулировкам, заложенным в Налоговый кодекс, имущественный вычет может выплачиваться, исходя из различных корреляций с цифрами вида 2 млн руб., а также 3. Есть совершенно ошибочное мнение: это и есть суммы, на которые вправе рассчитывать гражданин, обращаясь в ФНС. Конечно, в том, что такая точка зрения сформировалась в среде простого обывателя, отчасти виновен, как полагают многие эксперты, и сам законодатель, который вводит в оборот довольно запутанные и не всегда понятные рядовому гражданину формулировки.
2 млн руб. — это максимальный размер расходной базы (количества средств, потраченных гражданином на покупку квартиры), исходя из которой исчисляются итоговые финансовые транши, подлежащие переводу со счетов налоговой инспекции в пользу заявителей.
Владелец недвижимости вправе рассчитывать только на 13% этой суммы, то есть на 260 тыс. руб.
Цифра в 3 млн появилась сравнительно недавно — в январе 2014 года. Выше мы уже рассказали о поправках, внесенных в Налоговый кодекс (имущественный вычет во всех его нюансах регулируется этим законодательным актом). Нами было сказано, что нововведения следует трактовать, исходя из даты сделки с недвижимостью. Поэтому брать в расчет цифру в 3 млн нужно только в том случае, если квартира куплена по факту внесения в НК РФ поправок.
3 млн — это максимальный размер базы выплат по ипотечным процентам (расходов гражданина на обслуживание кредита, выданного банком на покупку жилья). Владелец недвижимости (тот, который оформил займ) вправе рассчитывать, соответственно, на 13% от этой суммы, то есть на 390 тыс. руб.
Как было до внесения поправок в закон? Величина базы выплат по ипотеке была неограниченной. Поэтому, если человеку и искать плюс в том, что он оформил вычет до поправок в закон, то только в том, что он сможет получить максимум возврата с процентных отчислений банку. Если он, конечно, ипотекой пользовался.
Как посчитать точные цифры по имущественному вычету? Рассмотрим несколько очень простых примеров.
Гражданин Сидоров купил квартиру в подмосковной Коломне за 2 млн 500 тыс. руб. и собирается воспользоваться законным правом получить вычет. Его личные расходы на приобретение жилья составили 1 млн. Еще полтора он взял в банке в рамках ипотечной программы.
Расходная база на покупку квартиры гражданином Сидоровым составляет 1 млн. Она не превышает установленного законом значения в 2 млн. Поэтому владелец недвижимости вправе вернуть, исходя из понесенных расходов, 13% от 1 млн, то есть 130 тыс. руб.
Вычет и долевая собственность
Обращение к формулировкам ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты», что имеется в НК РФ, позволит нам ответить на еще один дискуссионный вопрос. Звучит он так: «Как правильно «делить» выплату по НДФЛ, если квартира оформлена на нескольких человек в совместную или долевую собственность?» Есть ли вообще у «долевиков» право на имущественный налоговый вычет?
По второму вопросу ответ однозначен: да. Не имеет никакого значения, владеет ли человек недвижимостью единолично или же с кем-то. Ответ на первый вопрос зависит от того, о какой форме собственности идет речь. Совместное и долевое владение — это не одно и то же. В первом случае у квартиры отсутствует процентное «размежевание». Во втором каждый человек имеет оформленную де-юре долю, исчисляемую конкретной цифрой.
Если квартира в совместной собственности, то расходная база определяется как процент от суммы сделки, конкретное значение которого определяют владельцы недвижимости, договорившись между собой. А если не получится найти компромисс — то через суд. Предоставление имущественного налогового вычета — вопрос, где фигурируют порой значительные цифры, и не всегда владельцам недвижимости удается договориться. В случае «деления» расходной базы по расходам на квартиру согласно правилам, актуальным для совместной собственности, к документам, подаваемым в ФНС, также прилагается заявление о добровольном перераспределении долей, подписанное всеми владельцами недвижимости.
Если речь идет от втором варианте, процент вычисляется, исходя из фактической доли во владении квартирой. Например, если недвижимость была куплена за 3 млн, а одному из собственников принадлежит 40%, то он вправе получить выплату, исчисляемую по базе, равной 1 млн 200 тыс.
Особенности расчета имущественных налоговых вычетов
Максимальная сумма, из которой рассчитывается такой вычет — 2 млн. рублей для одного человека. Это значит, что вы можете получить на руки не более 260 000 рублей (2 млн — 13%), даже если недвижимость стоила больше 2 миллионов. Если же она стоила меньше, то 13% будут считаться из суммы ваших фактических расходов.
Но не стоит расстраиваться, если вы не получили полную сумму вычета при покупке одного жилья — позже вы сможете воспользоваться правом на вычет снова, пока в сумме не выйдет 260 тыс. рублей.
Пример. Вы приобрели квартиру за 1 600 000 рублей и получили вычет в размере 208 000 рублей. За вами остаётся право на 52 000 рублей налогового вычета. Вы сможете вернуть их позже, например, при покупке земельного участка. Но как только вы реализуете право на получение полной суммы имущественного вычета, то есть получите на руки 260 000 рублей, больше такой тип вычетов вы получать не сможете.
Сумма вычета зависит не только от стоимости покупки, но и от вашей зарплаты: в год вы можете получить вычетов не больше, чем заплатили налогов. Человек с официальной зарплатой 40 000 рублей платит за год 62 400 рублей подоходного налога, поэтому и вычет может получить не больше этой суммы. К счастью, получение имущественного налогового вычета можно «растянуть» и возвращать каждый год понемногу, пока не наберётся положенная сумма.
Какие документы нужны для получения налогового вычета?
Увы, придётся повозиться с бумажками и собрать несколько документов:
- договор о приобретении;
- документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика;
- если вы покупали квартиру или комнату в строящемся доме, понадобится договор участия в долевом строительстве и передаточный акт;
- если вы оформляете жильё или долю в нём, приложите свидетельство о рождении ребенка / решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства;
- документы, подтверждающие расходы:
- квитанции к приходным ордерам,
- банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
- товарные и кассовые чеки,
- акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
Как получить налоговый вычет
Сделать это можно через налоговую службу или работодателя.
В налоговой вы подаете все документы самостоятельно. Часть из них должна быть у вас на руках, часть можно запросить у работодателя. Собрав весь пакет, при личном визите в налоговую вы оформляете заявление на вычет. При этом получить имущественный налоговый вычет можно по окончании календарного года, в котором возникло право на вычеты.
Через работодателя подать заявление на вычет можно до конца календарного года, и справка по форме 3-НДФЛ вам не потребуется. В этом случае вы не получите вычет сразу всей суммой, а работодатель не будет выплачивать налог с вашей зарплаты, пока суммарно не будет достигнут необходимый денежный лимит (напомним, что максимум 260 000 рублей).
Часто задаваемые вопросы
— Если получать вычет через налоговую, то НДФЛ возвращают за весь год, даже если квартира была куплена в декабре. А если делать вычет через работодателя, то налог вернут только начиная с месяца обращения?
— Этот вопрос до сих пор является дискуссионным. До 2017 года действовало правило, по которому работодатель предоставлял вычет с месяца обращения. При этом в начале следующего года покупатель квартиры мог подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и вернуть налог за оставшиеся месяцы прошлого года. Однако с 1 января 2017-го действует другой порядок. Покажем его на примере.
Гражданин И. в августе 2017 года купил квартиру и в сентябре получил в своей ИФНС уведомление для работодателя. Передав его в бухгалтерию, И. разово получил от работодателя сумму, равную удержанному с января по август подоходному налогу, и начиная с сентября, получал зарплату без удержания НДФЛ.
Поправки в законодательстве
Выгодное для граждан изменение Налогового Кодекса начало действовать с 1.01.2014 — получение имущественного вычета за расходы на жилье перестало быть привязано к конкретному помещению. Налогоплательщик имеет лимит вычета 2 миллиона рублей, может использовать его до полного исчерпания. До 14-го года налоговый вычет второй раз при покупке квартиры был невозможен, действовало ограничение – 1 объект за жизнь.
Кроме расходов непосредственно на помещение налогоплательщик имеет право подать к вычету до 3 миллионов, потраченных на оплату процентов по целевому займу на жилье. А вот вычет по % положен лишь для одного объекта недвижимости.
Документы для оформления вычета
Точный перечень зависит от характера сделки по приобретению помещения. Приведем примерный перечень с краткими комментариями:
- паспорт;
- 3-НДФЛ;
- 2-НДФЛ – при получении зарплаты от работодателя;
- договор, по которому получено право на квартиру (купля-продажа или долевое участие в строительстве);
- акт о передаче – обязателен при долевом строительстве, по желанию сторон отдельно оформляется при купле-продаже;
- подтверждение оплаты по договору на квартиру;
- документы об оплате расходов на отделку, если таковая производилась;
- кредитный договор с графиком платежей и справкой об уплаченных процентах – при подаче к вычету процентов;
- св-во о рождении ребенка, если квартира куплена ему родителями;
- решение об установлении опеки, если квартира приобретена подопечному.