Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Физическая и юридическая доля
Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Порядок действий при реализации собственной доли в квартире
В 2022 году законодателем строго определен алгоритм действий собственника, который желает совершить отчуждение собственной доли в жилом помещении. Сначала необходимо известить о своем желании остальных владельцев долей. Это нужно по той причине, что у совладельцев имеется преимущественное право выкупа доли. Если кто-либо из них согласен приобрести долю на условиях, определенных продавцом, нужно оформить договор и совершить продажу. Если же был высказан отказ от приобретения, он тоже должен составляться в письменном виде. Его впоследствии нужно будет предоставить в орган, осуществляющий регистрацию.
В договоре купли-продажи должны присутствовать личные данные контрагентов, а кроме того подробности о доле: адрес жилого помещения, число выставленных на продажу комнат, общий метраж, цена реализуемой доли. Помимо прочего, в документах должны присутствовать данные о других собственниках, их правах, обязательствах, а кроме того, отказ от этой доли.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Каждому сособственнику требуется отправить отдельное письмо. При отсутствии одного из совладельцев, следует узнать его адрес, и выслать такое письмо по адресу нахождения.
В письме-уведомлении должно быть указано следующее:
- факт продажи доли в квартире;
- уведомление о праве преимущественной покупки со ссылкой на ст. 250 ГК;
- цена доли.
Письмо нужно вложить в конверт и не запечатывать его. Оператор почтового отделения удостоверится, что в конверт действительно вложен обозначенный документ, сделает опись вложения и передаст её отправителю. После этого письмо запечатывается и отправляется с уведомлением о получении.
Доставка письма зависит от скорости работы почты и может в среднем занимать от двух-трёх дней до недели.
Стоимость отправления с простым уведомлением может немногим превышать сумму в 100 рублей. Отправление такого письма, если не последовало согласия на выкуп доли, равноценно получению отказа от соседей.
Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках .
В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.
Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.
В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.
Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.
Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.
Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.
При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.
Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.
Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.
Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему
Согласно законодательству, до совершеннолетия интересы ребенка представляют родители, опекуны или попечители. Если доля принадлежит ему, уведомление для остальных участников также составляется в обязательном порядке, но сделка осуществляется только с разрешения органов опеки. Его можно получить, соблюдая ряд пунктов:
- взамен ребенку должна быть представлена равная доля. Ее размер не может быть менее отчуждаемой;
- учитывается и инфраструктура района, в котором продается недвижимость. Например, будет проблематично продать часть жилья в развитом районе и предоставить взамен помещение далеко за пределами города, если школа и другие социально значимые объекты не находятся в непосредственной близости;
- вместо доли можно купить также равнозначную часть в другой квартире, купить полноценное жилье или выделить долю для ребенка в доме у родственников.
Для получения разрешения от органов опеки понадобится заявление, подписанное обоими родителями. В нем необходимо обосновать объективные причины совершения сделки. Также предоставляется детское свидетельство о рождении, выписка из домовой книги, технические документы на жилье и договор, на основании которого оно было приобретено. Если ребенку от 14 лет, понадобится его письменное согласие на отчуждение доли.
Разрешение органов опеки не будет выдано, если сделка существенно нарушает права ребенка, либо новые условия проживания будут хуже прежних. Также согласие невозможно при приобретении квартиры на стадии строительства, если дом построен менее чем на 50%.
В случае с реализацией части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, процедура выглядит так:
- Родители принимают решение продать долю и купить другое жилье по равноценным или лучшим параметрам, получают письменное разрешение у ребенка.
- Законные представители направляют остальным собственником уведомления о намерении продать часть жилья, затем обращаются в органы опеки за разрешением при отсутствии ответа.
- Органы опеки проводят проверку и выдают согласие. Если от других владельцев ответа нет, можно оформлять сделку, заключив ДКП с покупателем.
В завершение производится регистрация права собственности на покупателя.
Если остальные владельцы не дают ответа в течение 1 месяца, продавец действует следующим образом:
- Самостоятельно находит покупателя. Сделать это можно, разместив объявления на специализированных площадках и газетах.
- Когда покупатель найден, производится осмотр недвижимости.
- При согласии покупателя на покупку заключается ДКП. Он обязательно должен быть заверен у нотариуса, в противном случае сделку могут признать недействительной другие владельцы.
- С ДКП и остальными документами стороны являются в МФЦ или Росреестр для переоформления права собственности с продавца на покупателя.
Росреестр производит перерегистрацию в течение 5-12 дней. Дата готовности обычно обозначается в уведомлении, выдающимся в момент подачи документов.
Госпошлина за переоформление права собственности для физических лиц составляет 2000 руб. Для совершения сделки понадобится:
- паспорта сторон;
- удостоверенный нотариусом ДКП;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины;
- отказ от покупки доли, либо уведомление о вручении, получающее факт подтверждения письма продавца ими;
- документ, на основании которого у продавца возникло право владения жильем.
Как обойти преимущественное право покупки доли
Путь первый – дарение
Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.
По какой схеме должен действовать продавец:
- Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
- Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.
Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть. Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.
Необходимые документы
Для совершения сделки по продаже доли квартиры необходимо собрать пакет следующих документов:
- свидетельство о праве собственности на квартиры;
- документы, которые будут подтверждать личности всех участников сделки;
- согласие супруга или супруги на продажу доли;
- характеристика продаваемого объекта;
- технический и кадастровый паспорт;
- справка о прописанных на территории людях;
- выписка из ЕГРП;
- свидетельство, которое подтвердит право собственника.
Также могут понадобиться такие документы:
- Свидетельство о передаче заявления.
- Нотариально заверенные копии извещений для владельцев, владеющих правом собственности с продаваемой долей.
- Копии почтовых уведомлений, которые подтвердят то, что владельцам продаваемой квартиры приходят извещения.
- Заверенные нотариально отказы совладельцев квартиры от права покупки.
Может ли суд обязать продать квартиру?
Суд не может обязать собственника продать квартиру.
Что касается доли в квартире, то можно попробовать через суд признать долю в квартире конкретного лица незначительной, просить прекратить его право собственности с выплатой ему компенсации в виде рыночной стоимости доли.
Соответствующая возможность предусмотрена п.4 ст. 252 ГК РФ, согласно которой, приведенный вариант возможен, если доля собственника в квартире незначительная, невозможно ее как-то выделить реально и собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Фактически в приведенной ситуации собственника доли можно заставить продать его долю по рыночной стоимости.
Подобное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ – дело № 5-КГ17-51. И все же это больше исключение, чем правило. В каждом конкретном деле суд будет выяснять все обстоятельства по делу и принимать решение по иску.
Правовой статус долевой собственности
Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:
- Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
- Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.
Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.
Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:
- Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
- Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
- Судебных разбирательств.
Прежде чем продать долю квартиры, необходимо выполнить следующие шаги:
| Действие | Особенности |
|---|---|
| Определение стоимости части жилплощади, которая планируется к продаже | Независимые эксперты по оценке недвижимости |
| Уведомление второго владельца и всех собственников о намерении осуществления сделки | Каждый собственник квартиры имеет первоочерёдное право выкупа вашей доли. Уведомления нужно отправлять заказным письмом с описью вложенных документов. После того, как все владельцы будут уведомлены, в течение месяца каждый должен написать отказ или изъявить желание приобрести вашу часть. Если этого не произошло, через месяц собственник вправе продать имущество без учёта мнения остальных |
| Оформить сделку купли-продажи по установленным правилам с заключением договора | С обязательной государственной регистрацией |