Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила и пошаговый алгоритм приватизации земли под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Процедура межевания состоит из нескольких этапов:
- Проведение общего собрания жильцов, результатом которого становится голосование.
- Обращение в органы местного самоуправления для уточнения границ территории.
- Изготовление проекта компетентной организацией.
- Утверждение готовой проектной документации собственниками МКД на общем собрании.
- Обращение к кадастровому специалисту для изготовления межевого плана.
- Регистрация земельного участка в Едином государственном реестре.
Что понадобится для оформления придомовой земли
Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания собственников;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
- постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
- квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
- документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
- документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.
Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.
Процедура приватизации земельного участка под многоквартирным домом
Приватизация придомовых территорий в 2022 году ничем не ограничена. Это значит, что жильцы домов могут самостоятельно организоваться и оформить землю возле дома в собственность. На сегодняшний день далеко не все земельные участки были приватизированы и более того, многие люди не имеют малейшего представления о том, как происходит процесс.
Сегодня мы расскажем о том, как происходит приватизация земли под многоквартирным домом, какие плюсы и минусы это дает будущим владельцам.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Приватизация представляет собой передачу права собственности на землю возле жилого дома. Если мы говорим о придомовых территориях, то собственность на участок будут распределена между всеми жильцами дома. Прежде чем решаться на этот шаг, необходимо принять коллективное решение.
Далее мы обсудим плюсы и минусы, проанализировав которые, нужно сделать вывод. Забегая наперед, отметим, что это позволит дополнительно защитить землю и даст возможность свободно распоряжаться участком. Одновременно с этим появятся дополнительные заботы и затраты.
Поскольку речь идет о многоквартирном доме, то собственность будет коллективная. Это значит, что каждый зарегистрированный в доме человек будет наделен частью от общей доли. Отметим, что продать свою часть невозможно.
Как правило, обслуживание делегируется управляющей компании, которая выполняет все необходимые работы за определенную плату.
Как определяется размер и границы
Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.
Какие еще есть условия:
- Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
- При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.
Экологизация городского пространства
Ещё одна важная и нужная вещь – озеленение территории. Это прямая обязанность управляющих организаций, если, конечно, земельный участок входит в состав общего имущества в МКД.
Новые деревья и кустарники должны повысить уровень климатического контроля и защитить от:
- шума и ветра,
- солнца,
- выхлопных газов.
Разумеется, перечисленное выше не означает, что вся ответственность ложится на плечи управляющих организаций. Над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ» работает коллектив из муниципальных властей, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК и жильцов.
Пространство двора ограничено, поэтому не стоит пытаться вместить в него всё. В каждом случае это индивидуальный проект и решения. Важно, что такие решения принимаются совместно с жителями домов.
Порядок разработки проекта благоустройства дворовой территории таков:
- вначале определяется тип двора,
- проводится зонирование площадки,
- вместе с жителями обсуждается концепция благоустройства,
- совместно разрабатывается и утверждается проект,
- проект реализуется также совместными силами.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№ |
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Итак, мы выяснили, что приватизировать придомовую территорию возле МКД можно и даже нужно. Самое время обратиться к законодательным положениям и выяснить – на каких условиях жильцы могут перевести участки в долевую собственность?
Основным сводом законов по нашему вопросу выступает Жилищный кодекс РФ, который был принят в 2005 году. Приватизация уже шла полным ходом, однако введение новых правил упростило перевод земель в частную собственность. Вместе с тем земельные правоотношения регулируются Земельным кодексом РФ, который вступил в законную силу в 2001 году. Нас интересуют оба свода правил, т.к. дворовая территория возле дома относится и к жилищному, и к земельному фонду муниципалитета.
Согласно ст. 16 ЖК РФ, жильцы дома имеют право на оформление придомовой территории только в общую долевую собственность. Если участок не поставлен на кадастровый учет, нужно получить разрешительные документы. Делается это бесплатно со стороны кадастровых инженеров Росреестра. Впоследствии, придомовую территорию можно приватизировать.
Как обозначить границы
За определение точных границ придомовой территории отвечают специалисты, кадастровые инженеры. Минимальная его величина равняется площади, которую занимает сам дом. Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию в технических документах прописываются ее размеры. Но если таковых не установлено, тогда следует обратиться в муниципалитет, в орган управления городским имуществом для определения границ.
Все необходимые данные находятся в документации по кадастровому учету. Если же их нет, тогда используется технический паспорт. При межевании земли под многоквартирным домом учитывается фундамент и общая площадь подвалов, так как она является неотделимой частью самого здания и также входит в общедолевую собственность владельцев квартир. Шаблоны границ участка формируются на основании утвержденного собранием жильцов проекта межевания.
До тех пор, пока территория не стоит на кадастровом учете, она остается во владении государства. А значит прежде, чем приступать непосредственно к приватизации, необходимо совершить два действия:
- провести межевание многоквартирного дома;
- встать на учет.
После проведенного собрания жильцов и принятия положительного решения об оформлении территории в собственность следует предоставить:
- непосредственно заявление о формировании участка;
- схема долевого разделения владельцев жилья на общее имущество;
- дубликаты документов, подтверждающих факт проведения собрания, список участников;
- доверенности от тех жильцов, которые не смогли лично присутствовать на мероприятии;
- протокол проведенного собрания.
Чтобы право собственности было зарегистрировано, понадобятся:
- заявление;
- квитанция об оплате госпошлины;
- данные о собственниках и их недвижимости;
- правоустанавливающие документы на объект;
- техпаспорт.
Работники администрации требуют от заявителей предоставление следующих бумаг:
- заявка на приватизацию;
- заверенную в нотариате доверенность;
- копию протокола встречи владельцев;
- лист регистрации присутствующих;
- решение об определении долей;
- чек об уплате пошлины;
- данные о собственниках и самом здании (выписки ЕГРН);
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- техпаспорт здания.
Заявление о приватизации обычно имеет установленную форму, обратившемуся представителю специалисты выдадут образец для заполнения. В стандартном виде заявка содержит следующие данные:
- Название принимающего заявку органа.
- Данные обратившегося представителя или владельцев.
- Реквизиты доверенности.
- Местоположение недвижимости (полный точный адрес).
- Прошение о предоставлении двора во владение.
- Место и время составления.
Пакет документов, чтобы оформить в собственность придомовую территорию многоквартирного здания
По окончании межевых работ, службой Росреестра производится процедура постановки на кадастровый учёт и регистрируется собственность. Чтобы это осуществить, заявителю требуется предоставить следующие бумаги:
- заявление, написанное лицом, уполномоченным на осуществление действий юридического толка в интересах собственников многоквартирного жилого здания;
- межевой план;
- техническая документация на жилое многоквартирное здание;
- документы, которые подтверждают формирование придомовой территории (это местные распорядительные акты);
- удостоверения личности всех заявляющих (либо доверенность на представляющих их интересы лиц);
- квитанция с оплаченной госпошлиной.
Заявите о правах на участок
Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, жильцы дома, владеющие квартирами на основании права собственности, автоматически являются совладельцами всех нежилых помещений и земли под домом, а также вокруг него. Таким образом, приватизация участка как таковая вообще не требуется, это уже сделано. Однако данный момент актуален только для сравнительно новых строений, возведенных после 2005 года.
А вот если дом был построен раньше, есть вероятность, что на него не был оформлен кадастровый паспорт, не было переоформлено право собственности и территория до сих пор принадлежит муниципалитету. В такой ситуации уже придется заниматься данным вопросом, чтобы получить землю в собственность.
К нежилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов не относятся те из них, которые предназначаются для обслуживания хотя бы двух квартир. Пример: лифты, лестничные площадки, помещения, отданные под коммуникации, трубы, проводку, электроподстанции и так далее.
Права, обязанности жильцов после приватизации
После оформления права собственности у жильцов возникают определенные права и обязанности:
- Необходимо заключить договор и своевременно оплачивать услуги по расчистке снега, уборке мусора и листвы. Формально, это можно делать и самостоятельно, общими усилиями жителей, но как правило, никто не хочет заниматься такой работой.
- Возводить и сносить объекты на территории (за исключением тех, которые нужны для обслуживания дома).
Пример: Можно снести киоск, который продает овощи и на его месте построить полноценный магазин, но нельзя трогать здание электроподстанции.
- Облагораживать и озеленять территорию по собственному усмотрению.
- Огораживать отдельные участки, но не нарушая права людей.
- Создавать парковочные места.