Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:
- В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
- В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.
Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.
Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.
После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.
Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд
Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:
- Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
- Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
- Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
- Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.
Порядок изменения статуса помещения
Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:
- Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
- План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
- Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
- Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).
При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.
Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое
Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:
- право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
- условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.
Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:
- несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
- в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
- обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.
Все по букве закона. Юридические тонкости перевода в нежилое помещение
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.
Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.
Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!
Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.
Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.
И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.
Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.
На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:
- Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
- Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
- Решение собственника (причин может быть великое множество);
- Ошибка специалиста при оформлении дома.
Объекты, назначение которых разрешено менять
Перевести особняк или квартиру в офис или магазин возможно, если помещение отвечает ряду требований. Однако если речь идет о целом доме, это может значительно упростить процедуру. Законодатель в ст. 22 ЖК установил перечень условий, без соблюдения которых присвоение нового целевого назначения не допускается:
- Перевод недвижимости из одной категории в другую вправе провести только собственник или уполномоченное им лицо.
- Организация отдельного входа — клиенты не должны заходить в парикмахерскую или ателье через подъезд.
- Переводимое помещение не используется владельцем или третьим лицом для проживания, прописанные субъекты обязаны сняться с учета по данному адресу.
- Объект не может относиться к наемному социальному жилью.
- Запрещено переводить в другую категорию часть объекта, например, выделить под офис только одну комнату.
- Не допускается изменение, если помещение обременено правами третьих лиц, в том числе арестами суда или приставов, банковской ипотекой.
- Если предметом смены назначения выступает квартира, она должна размещаться либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что ниже также находится коммерческая собственность.
Частный жилой дом или апартаменты в МКД запрещено переоборудовать в религиозные центры. Кроме этого клуб на первом этаже или ресторан на соседнем нежилом участке не может нарушать законные права на нормальную санитарную обстановку проживающих рядом граждан. Во внимание принимается уровень шума, свободный доступ к общедомовым системам, наличие сторонних запахов, ситуация с отходами и многое другое.
Важно! Если при оформлении другого статуса необходима перепланировка, нужно обеспечить соблюдение будущих характеристик объекта техническим, строительным параметрам, нормам противопожарной безопасности.
Требования к квартире-дому
Для того, чтобы квартиру можно было превратить в дом (или его часть), должны выполняться определенные условия:
- Квартира имеет отдельный выход, который никак не связан с жилыми помещениями остальных собственников.
- В квартире есть все необходимые собственные коммуникации. В идеальном варианте, каждая из квартир многоквартирного дома должна иметь личное подключение коммуникаций, никак не связанное с соседями. Например, если говорить об электроснабжении, то провода должны быть проведены к каждой из квартир такого дома. Однако это не обязательное требование, и оно может не выполняться в некоторых случаях.
- В доме должно быть не более трех этажей. Сделать частью жилого дома квартиру, которая располагается в девятиэтажном доме (например), невозможно.
- В доме не должно быть помещений общего пользования – лестничных площадок, общей кухни, ванной и так далее. Каждая квартира обязана быть настолько самостоятельной, насколько это вообще возможно.
- Помещение обязано быть собственностью заявителя. Например, арендаторы не имеют права изменять статус снимаемой ими недвижимости.
- На квартиру не должно быть наложено никаких обременений и арестов. Любой из них предполагает запрет на внесение любых изменений. Как следствие, прежде чем пытаться что-то сделать, следует сначала убрать аресты/обременения.
В некоторых случаях могут выдвигаться и дополнительные требования, типа отсутствия долгов за коммунальные услуги, однако чаще всего это уже самодеятельность местной администрации, в законодательстве таких требований нет. С одной стороны, можно попробовать изменить статус строения через суд, но с другой, намного проще погасить долг (все равно это нужно будет сделать), и спокойно менять статус на общих основаниях.
Практически во всех случаях в суд все равно придется обращаться. В законодательстве нет никакого механизма, на основании которого можно было бы «превратить» квартиру в дом. Однако и прямого запрета на это тоже нет. Как следствие, администрация обычно отказывает в процедуре и решать проблему приходиться через суд.
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Необходимые документы
Помимо заявления о предоставлении государственной услуги в отношении перевода нежилого строения в жилое, требуется собрать много разных документов.
В общем случае вам как собственнику необходим следующий их перечень:
- документ, удостоверяющий личность;
- оригинал или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;
- проект перепроектирования, если он требуется для признания объекта недвижимости жилым помещением;
- заключения о том, что помещение соответствует требованиям, необходимым для объектов жилого типа:
- из организации технического учета и инвентаризации;
- из организации санитарно-эпидемиологических экспертиз;
- из организации, правомочной проводить анализ проектной документации и решений проектных изысканий.
- другие справки: соответствие площади требуемым нормам, план этажа здания многоквартирного дома.
Если заявление подается не собственником помещения, необходим документ, способный подтвердить полномочия представителя.
Если собственник переводимого помещения — лицо несовершеннолетнее, то в таком случае понадобится документ уполномоченного органа опеки, подтверждающий полномочия законного представителя.
Если после описанных выше манипуляций вы получили извещение о том, что вашему помещению разрешено перейти в состояние жилого, вы получаете новый кадастровый паспорт на него и свидетельство о праве собственности.
Как провести перевод нежилого здания в жилое
Если перевод жилого дома в нежилой фонд стал вполне обычным делом, то обратный перевод еще не так прижился в нашей стране. Тем не менее, все чаще стала появляться тенденция перевода нежилых помещений в жилые. Объяснить данное явление можно многими факторами. Например, появилась мода на квартиры студии или крупные предприятия, имеющие на производстве несколько свободных помещений, желают разместить в них приезжих граждан, чтобы те могли и работать и проживать недалеко от места работы. Однако, осуществляя перевод необходимо четко руководствоваться требованиями законодательства, которые предъявляются, как к жилым помещениям, так и к самой процедуре перевода.
В соответствии с российским законодательством, жилым считается помещение, имеющее изолированный статус, принадлежащее к недвижимому имуществу и пригодное для проживания людей в соответствии со всеми техническими и санитарными нормами. Утверждаются такие нормы главным санитарным врачом. Приказом МЧС утверждены требования, предъявляемые относительно пожарной безопасности к жилым помещениям. Они тоже должны неукоснительно соблюдаться.
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда
Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:
- В помещение не должно быть прописанных граждан.
- У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
- Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
- Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
- Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
- Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.