Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.
Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.
Пакет документов для продажи дома с земельным участком
Подготовка документации должна происходить заранее, необходимы будут следующие бумаги:
- заявление на совершение сделки купли/продажи – пишется собственником и покупателем;
- паспорт собственника;
- документ-подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарственная, завещание) – составляется в свободной форме, есть общепринятые стандартные образцы. При оформлении сделки у нотариуса, договор должен соответствовать общепринятым формам;
- кадастровый план и паспорт, справка из БТИ – если ранее такие документы не получались на руки, то на текущий момент в Росреестре выдается выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости(ЕГРН), которая заменяет этот пакет справок. Выписка содержит все основные сведения о недвижимости и требуется в основном, при регистрации сделки у нотариуса. Получается в МФЦ, стоимость выписки в бумажном виде – 400 и 250 руб. за электронный формат(для физических лиц);
- квитанции оплаты госпошлины – оплачиваются в банке;
- согласие супруга/супруги – оформляется у нотариуса, стоимость услуги от 500 руб.;
- справка об отсутствии задолженностей – можно получить через МФЦ при наличии паспорта собственника, бесплатна.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
ст. 168 ГК РФ
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:
- адрес объекта;
- регистрационный номер;
- стоимость;
- сроки заключения соглашения;
- форма расчета (наличная или безналичная);
- персональная информация о покупателе и продавце.
ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.
После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.
Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:
- личное обращение;
- через МФЦ;
- на интернет-портале Госуслуг.
Собираем необходимые документы
Сообщив потенциальным покупателям через СМИ о желании продать дом, можно собирать необходимые документы. Обратите внимание, что для сделки купли-продажи нужны все документы, имеющие отношение к строению.
Если дом продаётся с земельным участком, обязательно должно быть проведено межевание. Когда земельный участок не имеет согласованных границ, продать дом не получится.
Кроме того рекомендуем проверить, поставлено строение на кадастровый учёт или нет. Некоторые домовладельцы пренебрегают процедурой получения кадастрового паспорта, завершив строительство. Если такой документ у вас отсутствует, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость.
Нужно знать, где находятся правоустанавливающие документы на дом, а лучше найти их заранее.
Покупатель наверняка затребует следующие документы на частный дом:
- документы, дающие право распоряжаться данным объектом недвижимости. Сюда относятся договора купли-продажи, дарения, обмена и разрешение на строительство. Обратите внимание, что частный дом неизменно продаётся с земельным участком. Соответственно на землю тоже нужны документы;
- технический и кадастровый паспорт. Оформление этих бумаг находится в ведении БТИ. Технический паспорт содержит всю информацию о жилом строении. Кадастровый паспорт подтверждает факт постановки строения на государственный учёт;
- письменное согласие всех собственников на совершение сделки купли-продажи;
- выписка из домовой книги на 2022 год;
- справка из ЕГРП. Эту бумагу покупатель может получить самостоятельно, чтобы проверить чистоту сделки;
- если среди собственников имеются несовершеннолетние дети, нужно получить согласие органов опеки.
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.
Если это дачный домик
Земельный кодекс Российской Федерации определяет понятие дачного дома как постройки, которая не пригодна для постоянного, то есть круглогодичного, в ней проживания и в которой, соответственно, невозможно зарегистрировать жильцов. Какие документы нужны для продажи дома именно дачного типа, вместе с участком, рассмотрим ниже.
|
Список бумаг на продажу частного домика |
|
| Выписки из ЕГРН | Подтверждающая право собственности и отсутствие обременений |
| На основании чего возникло имущественное право | Дарение, наследование, купля, обмен, строительство и пр. |
| Кадастровый паспорт | Заказывается в Росреестре |
| Технический, поэтажный план | Берётся в БТИ |
| Паспорт продавца | С не истёкшим сроком действия, без порчи страниц |
| Согласие супруга (супруги) | Если собственность нажита в браке и не подарена |
| Акт об оценочной стоимости | Как правило, заказывается экспертиза у независимого оценщика |
На землю под дачным домиком требуется стандартный список документов.
Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком
Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.
Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.
Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.
Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.
Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом. Если дом или строение не зарегистрированы в установленном порядке, от приобретения лучше воздержаться. К тому же упрощённый порядок регистрации строений – «дачная амнистия» – заканчивает своё действие уже в марте будущего года.
Кадастровый паспорт на дом. Позволит убедиться, что реальные параметры дома или нежилого строения соответствуют тем, что отражены в данных ГКН.
Выписка из ЕГРП на дом. Необходима по тем же основаниям, что и аналогичная выписка на земельный участок. Потенциальному покупателю лучше и эту выписку заказать самостоятельно.
Документы о подключении к коммуникациям. Если дом подключён к сетям электроснабжения, водопроводу, газопроводу, необходимо проверить соответствующие документы о подключении. Они позволят убедиться, что продавец подвёл все коммуникации законно. Владелец продаваемого дома должен предоставить все договоры о подключении с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
В частности, с местными энергетиками («Договор о технологическом присоединении к сетям электроснабжения»), коммунальщиками («Договор водоснабжения»), газовиками («Договор о подключении к газораспределительным сетям»). Если таких договоров у продавца не окажется, стоит хотя бы выяснить нужную информацию у самих РСО. При необходимости, отправившись туда вместе с продавцом.
Существуют некоторые особенности при оформлении документов о подключении к коммуникациям, когда дом расположен в садовом товариществе (СНТ). В ряде случаев продавец может заключить договор о пользовании сетями СНТ с товариществом, в ряде случаев – быть членом товарищества, а договор с РСО заключён уже самим СНТ. В подобных ситуациях всю информацию стоит дополнительно уточнить у правления товарищества.
Домовая книга, выписка из домовой книги. Необходимо проверить домовую книгу, если продаваемый дом считается жилым. Проверка оригинала домовой книги позволит убедиться в том, что на момент продажи в доме нет зарегистрированных по месту жительства лиц.
Для большей подстраховки можно посетить вместе с продавцом местный отдел Федеральной миграционной службы (ФМС) и получить официальную выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Если домовой книги нет как таковой или она утрачена, ФМС лучше посетить с продавцом в любом случае.
Документы необходимые для продажи дома с земельным участком 2022
Если в покупке участвовал один человек, но он состоит в официальном браке, то приобретенный участок будет считаться в общедолевом владении супругов. Однако в выписке будет указан только один собственник. Если в договоре были прописаны несколько покупателей, то там же должны были быть указаны и их доли, в которых приобретается данный участок. В этом случае в выписке ЕГРН будут указаны несколько собственников, согласно установленным долям.
Если Вы являетесь продавцом дачного участка, то для подтверждения правомерности сделки, соберите такой пакет документов: выписка из ЕГРН (с помощью которой подтверждается право собственности продавца и тот факт, что конкретный земельный участок не находится в обременении); документация, отражающая обстоятельство, подтверждающее, что долгов по обязательным платежам в отношении участка не имеется (такими платежами могут быть налоговые отчисления, членские взносы, если земля расположена в садоводческом товариществе и прочее).
На что нужно обратить внимание при покупке частного дома: советы эксперта
✅ Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.
✅ Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
- общегражданский паспорт и доверенность представителя организации, если это не генеральный директор;
- приказ о назначении или выписка из учредительных документов, если действует генеральный директор;
- акт приема-передачи земельного участка.
- заявление;
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
- правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
- техническая документация;
- договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Если договор удостоверен нотариально, начиная с 01.02.2022, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. В противном случае запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки.
Кроме того, желательно чтобы продавец представил правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение права собственности; ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).