Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности переуступки права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Как продлить договорные обязательства
Срок аренды может быть продлен различными способами:
- Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.
У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.
- В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
- Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Какие виды договоров существуют?
Существует несколько видов договоров, с помощью которых осуществляется передача земли в безвозмездное пользование:
- Договор безвозмездного срочного пользования – документ подписывается на определенный период времени, по окончанию которого сделка должна быть либо продлена, либо прекращена.
- Договор безвозмездного бессрочного пользования – соглашение не имеет никаких временных рамок. Оно считается действительным до момента, пока одна из сторон не захочет расторгнуть договор.
- Договор безвозмездного пожизненного пользования с правом передавать землю по наследству – этот вид соглашения в основном подписывается между государством и физ. лицом. Земля передается ссудополучателю на постоянной основе. Он имеет право передавать ее по наследству, однако полноправно распоряжаться (сдавать в аренду, продавать, подписывать договора мены, ренты) не может.
Основания представления
Основания для предоставления земель прописываются в ГК РФ и преимущественно ними является принадлежность к одной из категорий граждан или организаций, которые имеют право претендовать на выделение участка, а также то, что они обязуются выполнять условия пользования земель.
Основными условиями, обязательство выполнения которых может позволить получить в пользование государственные земли, являются следующие:
- при пользовании землей обязательно необходимо ориентироваться на принадлежность надела к определенной категории;
- при выполнении работ не допускать тех действий, которые противоречат разрешенным в соответствии с категорией земель;
Условия расторжения договора
Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.
Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.
Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:
- использование земельного участка не по назначению;
- порча (вред), наносимый земельному участку;
- неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
- изменение целевого назначения земельного участка;
- неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.
Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.
Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.
Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.
Как продлить договор аренды земли
- Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
- В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.
На законодательном уровне действительно возможна передача части надела в аренду. Это оговаривается в 2022 году в Земельном Кодексе РФ. Однако на практике часто возникают спорные ситуации, касающиеся аренды доли земли. В некоторых случаях они доходят до судебного разбирательства.
Еще несколько лет назад была возможна аренда части участка только в том случае, если собственник
поставит ее на кадастровый учет
. Сейчас же данное правило не действует. В настоящий момент доля надела может быть арендована без особых проблем, если стороны самостоятельно определят ее
границы
.
Наиболее часто осуществляются сделки по передаче части надела в аренду в том случае, если на земле выстроено здание, принадлежащее собственнику.
Прочие нюансы процедуры
Самостоятельно разобраться с особенностями процедуры бывает довольно непросто. Однако существует множество юридических контор, специализирующихся на оказании помощи в подобных ситуациях. С представителями одной из таких фирм можно проконсультироваться по поводу необходимых документов или иным вопросам.
Также сотрудник юридической конторы без проблем поможет сторонам заключить договор таким образом, чтобы документ был законным, и сделка успешно прошла государственную регистрацию.
Какие еще существуют нюансы процедуры:
- Стороны должны отразить в договоре наиболее полную информацию по поводу земельного участка. В ином случае сделку могут признать недействительной. Подобное решение вряд ли получится оспорить в суде, так как там, скорее всего, сочтут представленную информацию недостаточной для идентификации части надела. Закон разрешает аренду доли только в том случае, если она индивидуализирована.
- Поскольку сейчас разрешена аренда части надела без межевания, можно самостоятельно провести границы доли на плане надела. Кроме того, эти сведения необходимо отразить в соглашении. К нему же потребуется приложить ксерокопию плана. Также можно поступить и другим способом, с проведением межевания. Однако эта процедура осуществляется отнюдь не бесплатно и требует обращения к кадастровым специалистам. После межевания сделка должна пройти регистрацию в Кадастровой палате.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Правильное оформление соглашения
Составление договора аренды на часть участка практически ничем не отличается от формирования такого же документа на всю территорию. Разница будет в названии: Договор аренды земельной доли. В преамбуле документа указываются лица, между которыми заключается соглашение.
В разделе Предмет договора дается точная характеристика доли с указанием нового временного свидетельства на право собственности, а также номера выделенной части, занесенной в кадастр. Устанавливается размер, сроки и периодичность арендной платы.
Обратите внимание! Указываются основные функции и обязанности сторон. Фиксируется необходимость целевого использования земли, ответственность за это лиц, заключающих соглашение.
В документе оговариваются условия досрочного расторжения.
В завершающем разделе заносятся все реквизиты сторон, ставятся подписи и дата оформления. В документе обязательно указывается прилагаемый к нему план доли надела, который является его неотъемлемой частью. Договор оформляется в двух экземплярах.
- Скачать бланк договора аренды части земельного участка
- Скачать образец договора аренды части земельного участка