Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Возможен ли отказ от доли в приватизированной квартире
Если гражданину на правах собственности принадлежит доля в приватизированной квартире, он может оформить отказ от своей доли жилья в любое время (ст. 236 ГК РФ). Право собственности дает человеку возможность принимать любые решения относительно принадлежащего ему имущества. Отказ от доли в приватизированной квартире не является исключением.
Единственной ситуацией, при которой любые операции с имуществом не допускаются, является арест этого имущества (запрет на осуществление регистрационных действий). Есть нюанс и с муниципальными и служебными квартирами — добровольный отказ от доли можно осуществить только в процессе приватизации или после того, как такое жилье станет приватизированным.
При этом гражданин сможет принять участие в приватизации этой квартиры в будущем, однако сделать это закон позволяет только до момента безвозмездной передачи государственного или муниципального жилья частному владельцу.
Гражданин может отказаться от доли в приватизированной квартире и с целью передачи своей части другому собственнику. Методы отказа в таком случае зависят от текущего статуса собственности конкретного жилья, которое можно проверить в актуальной выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Необходимость отказа может возникнуть, когда у другого собственника уже есть определенная доля, но ее нужно заново оформить (увеличить), или же когда доля в приватизированной квартире образуется после приватизации или получения наследства.
Оформить отказ от доли в приватизированной квартире можно исключительно добровольно. Никто не сможет заставить владельца отказаться от своей собственности.
Более того, если в суде будет доказано, что отчуждение произошло под давлением, под влиянием угроз или иного принуждения, то сделка будет признана недействительной. Доля в квартире будет возвращена своему владельцу.
Однако, если сделка произошла с соблюдением всех правил и норм законодательства, то вернуть долю в квартире прежнему владельцу уже не удастся, кроме как путем выкупа у нового владельца.
Если же речь идет о доле в квартире, собственником которой гражданин стал путем приватизации, то такая сделка имеет обратный ход и называется деприватизацией, когда недвижимость возвращается в собственность муниципалитета по желанию владельца.
Отказ в пользу родственника
Как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу родственника?
Взрослый (старше 18 лет) и юридически дееспособный гражданин имеет законное право передать на возмездной или безвозмездной основе свою долю в приватизированной квартире любому другому гражданину. Это может быть его родственник, например, мать, отец, дочь, сестра, брат, бабушка. Закон не запрещает такое действие.
Если же речь идет о несовершеннолетнем, то отказаться от недвижимости и от участия в приватизации он не сможет, даже в пользу своих собственных родителей. Исключить несовершеннолетних из состава участников приватизации возможно только с разрешения органов опеки и попечительства. Если же квартира уже приватизирована, то органы опеки никогда не разрешат подарить или продать долю детей любым родственникам, в том числе их матери.
Обычно граждане оформляют отказ в пользу какого-то родственника. Ограничений на такие сделки по закону нет, кроме долей детей. Родственник может купить долю или принять в дар. При дарении не придется оплачивать подоходный налог. Если гражданин откажется от доли при приватизации, то его часть будет поровну поделена между остальными собственниками.
Когда можно отказаться от доли в квартире?
Согласно законодательству каждый гражданин имеет право распоряжаться своим имуществом так, как считает нужным, поэтому отказаться от доли в приватизированной квартире он может в любой момент в пользу любого гражданина. Исключение составляют случаи, когда недвижимость находится под арестом.
Если квартира не приватизирована, то отказаться от доли в ней можно непосредственно в процессе приватизации. Важно понимать, что доля есть ни что иное, как имущество, поэтому отказ должен трактоваться только как добровольное решение. Если спустя некоторое время выяснится, что на гражданина оказывалось давление, имущество будет ему возвращено, а сделка будет признана недействительной.
Если квартира уже приватизирована, то, отказываясь от доли, вернуть ее назад уже не получится. Этот процесс является необратимым. Вот почему нужно заранее хорошо все взвесить и лишь потом принимать решение.
Важно! Несовершеннолетние дети отказаться от долей не могут. Они обязательно участвуют в процессе приватизации.
Что касается ребенка, то его отказ от приватизации рассматривается только при согласии органов опеки и попечительства, а они, в свою очередь, такое разрешение могут выдать только в исключительных случаях. Зачастую родители просто получают отказ.
Как возникает общая долевая собственность?
Рассмотрим ситуации, в результате которых может возникать такое понятие, как долевая собственность:
- Долевое участие в строительстве квартиры – когда два или более лица вносят определенные суммы денег, потраченные на возведение жилищной площади.
- При разделе имущества в результате развода бывших супругов. Долевая собственность может возникать как по договоренности между лицами, так и быть присужденной в результате судебного разбирательства.
- При приватизации квартиры, когда в ней участвуют несколько человек.
- Когда в результате вступления в наследство квартира умершего человека достается нескольким его родственникам или прочим лицам, на которых было составлено завещание.
- Когда уже имеющаяся доля в квартире была подарена.
Важным нюансом является
Важным нюансом является то обстоятельство, что выражать свое участие в приватизации квартиры должен каждый проживающий в ней человек. Данная позиция подтверждена Верховным судом нашего государства в следующем случае: близкие родственники проживали в одном месте, один из которых ранее участвовал в приватизации.
Так как свое право он уже исчерпал, другой человек обратился в муниципалитет с целью оформления на себя права собственности. Просьба не была удовлетворена ввиду отсутствия согласия другого лица. За отстаиванием своей позиции обратились в суд.
Было проведено несколько заседаний в органах различного уровня, последнее решение было вынесено Верховным судом. Действия администрации были признаны законными, все зарегистрированные лица должны фигурировать в сделке, отказ от участия официально оформляется.
Дело доходит до суда обычно в том случае, если приватизацию хотят отменить полностью. Лица, заинтересованные в этом, имеют право обратиться с подобным ходатайством. Причиной обычно выступает нарушение чьих-либо интересов, например, лиц, не достигших совершеннолетнего возраста. При этом действуют правила, касающиеся признания сделки недействительной.
Итак, мы разобрали частные случаи отказа от доли в приватизированной квартире. Зная, как оформить отказ, вы не запутаетесь в процессе и отличите одну сделку от другой.
Подведем итоги:
- Если жилье приватизировано, отказ оформляется в виде новой сделки: дарения, обмена, купли-продажи, непринятия активов умершего.
- Отказ в виде продажи доли требует извещения всех совладельцев – они имеют преимущественное право по выкупу вашей части жилья.
- Нельзя отказаться в чью-то пользу, зато можно указать адресата сделки и передать ему часть жилья.
- Изменения нужно зарегистрировать в отделении «Мои документы» или в Росреестре.
- Отмена отказа от доли встречается редко – потребуются веские причины, которые связаны с недействительностью сделок.
Процедура отказа выглядит так:
- Получают документ, официально подтверждающий право собственности на отдельную часть недвижимости. Речь идет об официальной выписке из ЕГРП.
- Составляется договор купли-продажи или дарения.
- Новый собственник доли регистрирует приобретенное право собственности.
Обязанности и права по недвижимости переходят на человека, которому передали долю. Все достаточно просто, если владелец уже имел долю в помещении. В ином случае порядок переоформления несколько меняется.
Перед проведением сделки необходимо обязательно уведомить совладельцев о запланированной сделке. Они наделены особым, преимущественным правом на выкуп доли. Если человек нарушит это правило, если заключит сделку с третьим лицом, иные совладельцы смогут через суд затребовать отмену сделки.
Процедура передачи доли посторонним осуществляется достаточно редко. В массе случаев доля передается близким родственникам. Это более преимущественно по таким факторам:
- оперативность в получении сделки;
- отсутствие необходимости оплачивать налоги.
Отчисление в налоговую делается только в том случае, если доля была подарена сторонним гражданам и дальним родственникам.
Итак, приняв решение о передачи доли, стоит выбрать, каким способом осуществить переоформление – дарение или продажа. Каждый вариант стоит изучить более подробно.
Сколько стоит процедура
Если отказ происходит в пользу родственника путем дарения, то никакие налоги платить не нужно. Если же гражданин отказывается от доли в пользу постороннего, то лицо, получившее дар, должно будет уплатить подоходный налог в размере либо 13 %, либо 30 % (для нерезидентов РФ). Стоимость услуг нотариуса зависит от региона России, обычно она не превышает 500 рублей*.
Каждый гражданин может передать владение собственной доли в квартире другому лицу, даже если они не родственники. На этапе приватизации достаточно поставить подпись в соответствующем заявлении. В остальных случаях следует прибегнуть к помощи нотариуса, за услуги которого придется платить. Важно тщательно взвесить решение, ведь отменить его будет практически невозможно.
*Цены актуальны на лето 2018 г.
Сколько стоит процедура у нотариуса
Однако если выплачена лишь небольшая часть средств, причитающихся банку, то именно финансовая инстанция решает, может ли переписываться договор, предварительно изучив, как именно новый владелец намерен выплачивать кредит по условиям. Если банк сочтет его неплатежеспособным, отказ не состоится. При нежелании вступать в наследство отказ от доли оформляется через нотариальную контору. Для этого необходимо написать соответствующее заявление и лично представить его, чтобы сомнения нотариуса о добровольном волеизъявлении были сняты. Если заявление представлено доверенным лицом, то он должен иметь при себе документ, подтверждающий его право представлять интересы своего доверителя. Чтобы произвести дарение требуется обновить или обрести новое техническое удостоверение. Для этого следует вызвать специалиста из “Бюро Технической Инвентаризации”. Он совершит требуемые замеры и предоставит вам новый технический паспорт. После этого требуется обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение на дарение. Также стоит знать что при этом необходимо присутствие иных собственников жилой площади. Договор дарения составляется в нотариусе. С этим документом вы можете обратиться в регистрационную палату для получения удостоверение на имя человека которому вы дарите квартиру. Налоговый Кодекс оговаривает размер госпошлины, Гражданский кодекс – возможность приобретения, продажи и отказа. Есть также федеральные законы о госрегистрации сделок по имущественным владениям и регистрации недвижимости.
Почему возникает необходимость отказаться от доли?
11 статьей закона № 1541-1 «О приватизации» установлено, что каждый гражданин РФ, зарегистрированный в помещении по договору социального найма, получает квадратные метры в приватизированном жилье. Несовершеннолетним также полагается часть собственности.
Недвижимость делится на каждого поровну или на некоторых прописанных жильцов. На этом этапе можно отказаться от доли. Законодательством установлено, что приватизировать или подписать отказ разрешено от жилья, которое является частью государственного или муниципального фонда.
Причины такого решения можно условно разделить на несколько групп:
- Ответственность. Собственник квартиры обязан вносить налог на имущество, проводить ремонт и обслуживание помещения.
- Родственники. Доля близкого человека, участвующего в приватизации, будет выше, если желающих меньше.
- Продажа жилья. Если недвижимость оформлена на одного гражданина, проведение сделки купли-продажи занимает меньше времени.
- Приватизация другой собственности. Так как возможность возникает единожды, гражданин вправе выбрать недвижимость большей площади.
Наиболее оптимальный вариант
Наиболее оптимальным вариантом для разрешения задачи, как отказаться от доли в квартире купленной на материнский капитал, является оформление приобретаемой недвижимости согласно нормам, предписанным законодательными актами, которые регулируют условия и тонкости выделения финансовых средств по программе материнского (семейного) капитала, с дальнейшей передачей своих долей (доли) детям, путем договора дарения. Такое право прописано в статье 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Поступая таким образом, вы полностью защищаете свои и права детей от дальнейших посягательств на оставшуюся часть квартиры. Обратите внимание, что если муж отказался от своей части недвижимости в добровольном порядке, что и было заверено нотариусом, возвратить свою долю в дальнейшем он не сможет даже через судебные тяжбы.
Государственная программа «Семейный капитал» прежде всего направлена на стимулирование рождаемости в стране и поддержку молодых семей, этим и объясняется участь всех членов семьи при оформлении права собственности на недвижимость. Но бывают ситуации, когда отказ от части площади крайне необходимо, надеемся, что вы смогли найти ответ на конкретно вашу проблему.
Куда подавать, сроки и стоимость оформления
Следует подавать документацию в ближайшее территориальное отделение Росреестра. Также можно подать документы в Многофункциональный центр.
Сроки оформления
Оформление отказа от приватизации занимает всего пару недель. Сама приватизация осуществляется в течение более длительного периода времени: двух или трех месяцев.
Стоимость и госпошлина
Внимание! При оформлении отказа не нужно уплачивать государственную пошлину. При этом вам придется оплатить услуги нотариуса по удостоверению документа, если посчитаете, что такая процедура необходима.
Госпошлина
В соответствии с подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ стоимость удостоверения подписи составляет 100 руб.
Если заявителя представляет доверенное лицо, следует оплатить удостоверение доверенности. Размер такой государственной пошлины составляет 200 руб.
УПТХ
Для удостоверения документа нотариус осуществляет ряд дополнительных действий, которые носят обязательный характер. Данные действия являются услугами правового и технического характера (УПТХ).
Тарифы на такие услуги различаются в субъектах РФ, обновляются каждый год. В 2018 году для Москвы установлены следующие тарифы: 1000 руб. за удостоверение отказа и 1200 руб. за удостоверение доверенности.
Льготы
В соответствии со статьей 338.38 Налогового кодекса РФ, инвалиды I и II групп уплачивают лишь 50% от суммы государственной пошлины.
Последствия отказа от доли в квартире
Как только собственник в установленном порядке отказывается от принадлежащей ему доли квартиры, он теряет все правомочия, связанные с данным имуществом. Бывший владелец более не владеет и не распоряжается недвижимостью. В некоторых случаях за ним может сохраниться возможность проживания в доме. Речь идет про следующие ситуации:
- Даритель и Одаряемый включили в текст договора положение о том, что первый останется проживать в указанной квартире.
- Человек написал отказ от участия в приватизации. Несмотря на то, что он фактически не является владельцем, ранее он имел равные возможности с лицами, оформившими помещение в собственность. Это дает гражданину право пользоваться квартирой как нанимателю и далее, уже после приватизации.