Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органом управления многоквартирного дома (МД), согласно 1 части 44 статьи ЖК, является собрание собственников жилых помещений в этом доме. Требуемый для принятия различных решений кворум определяется несколькими статьями данного нормативного акта. Чем более значима обсуждаемая проблема, тем выше необходимый показатель.
Для собраний о переводе помещений нужен особый кворум, чтобы собрание считалось правомочным что-либо решать. Кворум и необходимое количество голосов за перевод зависит от количества подъездов в доме:
| в доме больше одного подъезда | в доме 1 подъезд |
| Собрание правомочно, если: | |
| в собрании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, в том числе собственники помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников | в собрании участвовали собственники, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме |
| Решение принимается: | |
| большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников, в том числе собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, участвующих в собрании | большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участвующих в собрании |
Комментарий к ст. 46 ЖК РФ
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. N 937/пр).
В протоколе общего собрания указывается наименование документа, дата и регистрационный номер протокола, дата и место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательная часть протокола, повестка дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии.
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
Согласно ч. 1.1 комментируемой статьи управляющая многоквартирным домом организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить копии указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Причем орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Государственная жилищная инспекция г. Москвы (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП).
Часть 1 комментируемой статьи определяет, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме за данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.
Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь, и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.
В случае если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме, имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями, и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.
Следует учитывать, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
В случае если в составе многоквартирного дома согласно технической документации (техническому паспорту) имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Какие сведения должны содержать бланки для голосования?
Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.
Процедура и правила голосования
Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?
После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.
В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».
На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:
- Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
- очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
- заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
- очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.
Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.
- Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.
Проведение собрания и опросов в режиме онлайн
Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, ч. 47/1 ЖК России, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.
Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в статью № 44, вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.
В электронной системе (например, «Домсканер») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.
В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.
Выбрав такую форму ведения собраний, требуется назначить администратора общей системы. Выбор производится путем голосования. В роли такого представителя МКД может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Контактные данные о человеке или фирме, ответственного за онлайн-голосование, должны находится в общем доступе.
Как посчитать голоса на общем собрании собственников дома формула
В соответствии с ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Виды права собственности на недвижимое имущество
Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.
Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.
Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.
Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.
В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.
Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах (постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03).
Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы «Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов» (Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/154@).
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ).
В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности (Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.
На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07).
Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.
Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов (ст.256 ГК РФ), если она приобретена в период брака.
Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.
В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно- заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
ВАЖНО! Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку менять нельзя!
Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
ВАЖНО!
При очно-заочной форме проведения общего собрание все собственники голосуют ПИСЬМЕННО!
Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов
Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:
- большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании;
- 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;
- не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.
Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме
Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.
Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством голосов от общего их количества в доме.
Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Чтобы предотвращать проблемы жителей с памятью, нужно постоянно напоминать о том, что идёт собрание, что осталось мало времени, что вопросы нужно решить прямо сейчас, иначе потом будет плохо. ✔ Для этого используют как старые способы — объявления, плакаты, наклейки в общедоступных местах, уведомления в почтовые ящики, так и современные — группы и чаты жителей дома в соцсетях и мессенджерах, рассылки напоминаний в личку там же, а также на электронные почты (при наличии). Одна из читательниц моего блога написала, что сообщать жителям о собрании она начала за 3 недели до него: каждую неделю вешала написанное вручную крупное ёмкое объявление в лифтах и на дверях подъезда внутри, повторила вечером перед собранием, повторила вечером перед собранием. Утром люди выходили из дома и получали аналогичное простое напоминание: «Сегодня вечером собрание». Явка в девятиэтажке с 4 подъездами составила 80%. Таким образом, для соблюдения формальностей делаем правильное уведомление, как требует ст. 45 Жилищного кодекса РФ, а помимо него используем короткие, понятные и яркие напоминалки. ✔ Некоторые инициаторы обзванивают тех, кто не проголосовал (при наличии телефонов). Кто-то организовывал голосовой обзвон перед голосованием с IVR меню («нажмите 1, чтобы то…, нажмите 2, чтобы это….»). ✔ Так как сейчас несогласованные звонки часто вызывают раздражение, то люди используют смс-рассылки. Номера телефонов можно взять при вручении уведомлений о собрании, если более простой способ уведомления (объявлениями) не принят в доме. Кто-то устраивает отдельные обходы именно для сбора контактов. Также номера телефонов обычно собирают боты (программы), созданные для администрирования домовых чатов в мессенджерах.
Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы ГИС ЖКХ);
3) очно-заочного голосования.
Распространенной ошибкой в проведении общего собрания собственников помещений в МКД является неверный подсчет голосов.
Предлагаем вниманию таблицу, содержащую сведения о необходимом количестве голосов для принятия решения на общем собрании собственников помещений в МКД, в зависимости от вопроса повестки дня общего собрания.
Кворум для решения разных вопросов повестки общего собрания собственников
Многие собственники жилья не знают как проводится такой формат голосования. Оповещение о проводимом собрании и голосовании уточняется в статье 45 ЖК России. Оговаривается здесь же и количество присутствующих. Если в момент проведения будут присутствовать более 50% владельцев, то собрание многоквартирного дома будет считаться уже состоявшимся.
Как правило,
общее собрание проводится по инициативе одного гражданина или группы лиц, а также по предложению управляющей организации (часть 7, статья 45 ЖК России.
Инициатор обязуется заблаговременно оповестить всех собственников о дате проведения. Для этого устанавливается в законодательстве срок – не менее за 10 дней до даты собрания.
Предупреждение может развешиваться на соответствующих стендах, а также отправляться в виде заказного письма. Главное, чтобы это было видно для всех жильцов помещения. На совещании уточняются все нюансы, которые требую принятия дополнительного решения. Если кворум не набирается в очном формате, то принимаются решения уже от заочного голосования.
Голоса очного и заочного формата складываются. Решение граждан заносится в протокол, который считается официальным документом. Бумага размещается на информационном табло и портале ГИС.
ВНИМАНИЕ! Копия документации в обязательном порядке передается в УК. Законодательством устанавливается срок для передачи – в течение 10 дней после проведения (часть 1, статья 46 ЖК России).
Управляющая компания обязуется в пятидневный срок передать документацию на архивное хранение через аналогичный портал для оповещения ГЖН. Копия протокола собрания собственников сохраняется в представленном учреждении в течение 36 месяцев.