Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2020». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.
Законодательные правила и ограничения
Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.
При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.
Как узаконить переустройство нежилого помещения
Если при самовольной перепланировке жилого помещения столкнуться с проблемами можно только при осуществлении различных операций с недвижимостью (дарение, продажа и т.д.), то при изменении конфигурации нежилого помещения такие проблемы могут возникнуть сразу же после проведения ремонта. К примеру, согласно нормам права для ведения бизнеса или использования нежилого помещения в других целях, необходимы специальные разрешения многочисленных государственных инстанций (санитарно-эпидемиологической службы, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.). Учитывая, что проверки компетентными органами проводятся регулярно (как планово, так и внепланово), проблемы из-за самовольной перепланировки не заставят себя долго ждать.
Во избежание многочисленных неприятностей необходимо согласовать предстоящие строительно-ремонтные работы и получить официальное разрешение на перепланировку в нежилом помещении. Согласование этого вопроса и оформление изменений конфигурации здания – дело, требующее немало времени и терпения, поэтому многие владельцы нежилых помещений прибегают к услугам опытных специалистов, которые по доверенности решают этот вопрос быстро и профессионально.
Процедура получения разрешения и узаконения внесенных изменений в конфигурацию помещения проходит в несколько этапов. Сложность решения данного вопроса зависит от того, в жилом или нежилом здании расположено нежилое помещение, которое подлежит ремонту. В зависимости от того, в каком здании находиться объект, в каждом конкретном случае имеются свои особенности и нюансы.
Акт перепланировки нежилого помещения
По нормам Градостроительного кодекса РФ завершающим этапом проведения перепланировки нежилого помещения является не окончание ремонта как такового, а оформление приемочной комиссией Акта о законченном переустройстве и внесение изменений в техническую документацию в БТИ с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Составляется и подписывается этот документ при приемке объекта следующими лицами:
- владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости;
- представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.);
- уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ;
- представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту;
- представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ;
- уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если Градостроительный и Жилищный кодексы РФ определяют понятия и порядок проведения перепланировки, то в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.22) идет речь о мерах пресечения, которые применяются к собственнику (или арендатору) объекта недвижимости в результате самовольно осуществленной перепланировки.
Согласно с российским законодательством, а именно с КоАП РФ (ст. 7.21 – 7.22), за самовольную перепланировку в нежилом помещении полагается штраф:
- административная ответственность физических лиц определяется штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- для всех должностных лиц, принимавших участие в незаконной перепланировке – от 4 до 5 тысяч рублей;
- для предпринимателей сумма штрафа составит в десять раз больше, чем для должностных лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.
Правила и ограничения
Затевая перепланировку, надо помнить: она обязательно должна быть согласована с надзорным органом, а на каждое действие должно быть получено разрешение. Если этого не сделать, виновного в лучшем случае будет ждать штраф. В худшем же ему придётся за свой счёт устранять последствия своей «самодеятельности» и приводить помещение в изначальное состояние, зафиксированное в актах о приёмке здания в эксплуатацию (как сделать согласование перепланировки нежилого помещения?).
Вне зависимости от целей перепланировки, назначение объекта меняться не должно.
Поэтому, например, если арендован или куплен склад либо административное здание, в нём нельзя открывать пекарню или литейный цех. Либо, как минимум, придётся заказывать экспертизу и доказывать, что эксплуатация помещений в новом режиме будет безопасна как для сотрудников, так и для соседей и клиентов, а само здание не рухнет внезапно на голову из-за переделок.
Акт перепланировки нежилого помещения
Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:
- владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
- балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
- представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
- представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
- представителей службы пожнадзора;
- представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.
В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:
- соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
- наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
- наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
- наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.
Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.
Перепланировка по Градостроительному кодексу РФ
Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.
Если в процессе проведения ремонтных работ по изменению конфигурации объекта были нарушены нормы и требования, определенные этим кодексом, то данное обстоятельство является достаточным основанием для признания перепланировки незаконной, а от владельца могут потребовать возмещения убытков и потерь собственнику дома (или нежилого здания), которые он понес в результате осуществления переустройства.
Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.
Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Перепланировка нежилого помещения
Мы оформим, согласуем, зарегистрируем, узаконим ваш объект недвижимости избавив вас от хлопот. Обращайтесь к нам.
Подготовка проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения в Москве, получение разрешения жилищной инспекции, внесение изменений.
СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЙ РАЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В МОСКВЕ И ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЙ
Организация успешного дела, связанного с производством ТНП, торговлей, разработкой информационных продуктов, предоставлением услуг, логистикой, пр. требует специально приспособленных для этого помещений. Архитекторы, строители не в состоянии учесть потребности всех предпринимателей и особенности каждого вида бизнеса. Поэтому на практике производственные, офисные, складские площади приходится перестраивать. Такой процесс имеет юридическое название — перепланировка нежилого помещения.
ВИДЫ ПЕРЕПЛАНИРОВОК ПЛОЩАДЕЙ РАЗНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПОТРЕБНОСТЕЙ БИЗНЕСА
Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:
- Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
- Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.
- Изменение планировки традиционно включает в себя:
- Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении;
- Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
- Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
- Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
- Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.
Когда разрешение не требуется
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:
- установка сплит-систем;
- смена отопительных радиаторов;
- оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
- замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
- установка вытяжки;
- остекление балконов и лоджий;
- замена напольного покрытия;
- переоборудование шкафов внутри стены;
- замена окон с оставлением их конфигурации и размера.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения?
После получения акта, подтверждающего, что отклонений от проекта не выявлено, и владелец помещения действовал в рамках закона, ему следует встать на кадастровый учет.
Для этого приглашаются кадастровые специалисты. Они производят обмеры, фиксируют значения параметров объекта. Все результаты вносятся в технический план.
Важно, чтобы инженеры по обследованию зданий не выявили нарушений, то есть отклонений от проектной документации.
На основании технического плана, помещение ставят на учет. После постановки на учет в кадастровые органы, помещение необходимо зарегистрировать в Росреестре. После внесения информации, объект считается узаконенным.
Организатору перепланировки выдается специальная выписка.
Гораздо труднее узаконить самовольную перепланировку. В этом случае собственнику надлежит заказать проект помещения с уже внесенными изменениями.
Эксперт выдает заключение о том, что перепланировка не несет угрозы зданию и не вредит несущим элементам. Если нежилой объект, подвергшийся перепланировке, расположен в многоквартирном, жилом здании, то необходимо составить технический план и добиться согласования с местным муниципалитетом.
После согласования кадастровый инженер составляет технический план и ставит помещение на кадастровый учет, затем объект вносится в Росреестр. Далеко не всегда удается узаконить уже существующую перепланировку. На организатора работ может быть наложено взыскание.
Практика показывает, что часто местный муниципалитет отказывает в узаконивании объекта, подвергшегося перепланировке. В этом случае нужно обращаться в суд и действовать на основании вынесенного решения.