Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила для защиты прав участников долевого строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Москва. 23 августа. ИНТЕРФАКС — Граждане, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не вправе претендовать на получение жилья в случае его банкротства наряду с теми, кто приобретал недвижимость для личного пользования, решил Верховный суд (ВС) РФ.
Согласно опубликованному определению, такие инвесторы могут рассчитывать лишь на компенсацию, скорее всего частичную, от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. К таким выводам судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла по итогам рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве ООО «Стройинвест», которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).
По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.
Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, свидетельствуют материалы дела.
В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.
Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», а важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.
Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд.
«Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей», — объяснила апелляция.
По ее мнению, «если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным».
Паначев, покупая сразу несколько квартир, не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом. «Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», и суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила апелляция. На этом основании ходатайство Паначева о включении требований в реестр на передачу жилых помещений было отклонено. Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.
СКЭС ВС РФ, куда обратился Паначев, назвала правильными выводы апелляции и кассации о том, что гражданин, купивший в инвестиционных целях значительное число квартир, не вправе рассчитывать на приоритетное удовлетворение его требований в случае банкротства застройщика наравне с дольщиками, приобретавшими жилье для личного пользования.
«Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков действительно позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-участников строительства преследуют в первую очередь удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем», — указала коллегия.
Но и полностью отказывать инвестору нельзя, как сделали апелляция и кассация, сочла коллегия ВС.
«Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц», — говорится в определении ВС.
Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений. Кроме того, покупка значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении покупателем правом, указала она. Целью таких сделок, по мнению судей ВС, может быть попытка сберечь деньги, сформировать имущественную базу для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем. В такой ситуации долг перед гражданином-инвестором должен квалифицироваться точно также как перед юрлицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и включаться в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом квартир, считает коллегия.
Однако в рассматриваемом случае включение долга в качестве обеспеченного залогом невозможно — фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. Залоговые права кредиторов, включенных в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства с этого момента прекратил��сь в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 закона о банкротстве.
Поэтому инвестиционные требования Паначева могут быть частично погашены за счет компенсации от фонда, решила СКЭС ВС РФ. Выплата таких компенсаций предусмотрена постановлением Конституционного суда (КС) РФ от 21 июля 2022 года 34-П. В нем КС установил временные правила, в соответствии с которыми лишившиеся залога кредиторы, не являющиеся дольщиками, смогут рассчитывать на такие выплаты. Согласно постановлению КС, выплаты должны будут производиться за счет пропорционального распределения между кредиторами части выручки от реализации фондом помещений в доме, а размер распределяемой выручки должен определить суд, учтя объем работ для достройки дома и иные связанные с этим расходы фонда.
СКЭС ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и поручила им прояснить обстоятельства дела с учетом сделанных разъяснений. Также она предписала заново изучить позицию конкурсного управляющего, согласно которой «фактическая передача должнику (застройщику — ИФ) денежных средств в счет оплаты осуществлена не была».
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.
Как и почему застройщика могут признать банкротом
Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.
Кто может признать застройщика банкротом
Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:
— сам застройщик;
— ФНС;
— банк, предоставивший девелоперу кредит;
— поставщик строительных материалов;
— подрядные организации, выполняющие строительные работы;
— дольщики.
Как застройщика признают банкротом
Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.
Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:
— перечень кредиторов;
— величину предъявляемых требований;
— в какой очередности будут удовлетворяться требования.
Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.
Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.
Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.
Как можно узнать, что девелопер обанкротился
Информацию о банкротстве можно получить:
— от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;
— на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты. Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;
— в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах. Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».
— в едином федеральном реестре.
Как выплачивают компенсации дольщикам
Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.
Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.
Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.
С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства. Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС. Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.
Особенности процедуры банкротства
В случае банкротства строительной компании могут использоваться три процедуры банкротства: конкурсное производство, внешнее управление или мировое соглашение. Последние два используются крайне редко.
- В случае внешнего управления суд может назначить управляющего, который обязуется руководить компанией. Он пытается восстановить финансовое состояние застройщика и закончить строительство.
- Мировое соглашение достигается в том случае, если застройщик обязуется удовлетворить требования клиентов и подтверждает это в суде, но в действительности оно часто связано со взаимными уступками.
- Конкурсное производство – самый распространенный способ – начинается после объявления компании банкротом. Происходит назначение конкурсного управляющего, составляющего реестр кредиторов. Имущество компании продается, а вырученные средства используются для выплаты долгов.
В каких случаях банкротятся застройщики
В последние годы вся страна учится жить и приспосабливаться к новым реалиям. Многие, ранее казавшиеся невероятными, факторы влияют как на наших сограждан, так и на организации. В том числе и на компании-застройщики.
Банкротство застройщика — это самый страшный сон для любого участника долевого строительства, который для некоторых становится явью. Компания признается банкротом, когда ее денежных средств не хватает на покрытие своих долгов и на продолжение строительства.
Откуда берутся долги и куда пропадают деньги дольщиков? Могут быть разные причины для банкротства каждого конкретного застройщика. Так, например, это могут быть:
- Ошибки в бизнес-планировании;
- Рост цен на стройматериалы;
- Рост цен на оплату труда подрядчиков;
- Скачки курса валют;
- Издержки на судебные разбирательства;
- Форс-мажоры;
- Снижение покупательской способности;
- И другое.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.
Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Ситуации и законодательство
Дольщики на момент банкротства или на момент приостановки строительства могут оказаться в различных ситуациях. Например:
- этап строительства дома (котлован, коробка, завершенный с некоторыми недоделками, полностью завершенный, но не введенный в эксплуатацию);
- полученные застройщиком документы (продление разрешения на строительство, акт госстройнадзора об устранении недостатков, акт госстройнадзора об отсутствии недостатков, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет);
- способ заключения договора (договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требований);
- оплата участником долевого строительства цены договора (не оплачен, частично оплачен, полностью оплачен);
- и прочие моменты.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», принятым 30 декабря 2004 г.
Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства
- участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
- участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
- возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
- ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.
Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:
- признать право собственности на построенную квартиру;
- признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
- вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().
Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:
- чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
- установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
- право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.
Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:
- у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
- а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.
Реестр обманутых дольщиков
Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.
Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.
Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:
- целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
- выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
- проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.
Основания для предъявления требования к застройщику
Долевой инвестор, который имеет право требования к застройщику, должен подтвердить это. Основанием для получения возмещения являются следующие юридические документы:
- судебный акт о признании договора с застройщиком недействительным, который вступил в действие. Документ должен регламентировать обязанность застройщика по удовлетворению требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
- судебный акт о признании договора с застройщиком незаключенным, который подтверждает обязанность застройщика по удовлетворению требования инвестора о возврате вложенных инвестиций. Такой документ вступить в силу на момент его предъявления уполномоченных лицам;
- договор с застройщиком, который удостоверяет факт просрочки передачи помещения долевому инвестору, а также приложенные к нему бумагами:
- документ об оплате долевых инвестиций;
- справка, полученная в органах местной администрации, об отсутствии ввода в эксплуатацию здания;
- письменное уведомление застройщика, содержащее доказательства его получения застройщиком, в котором говорится о расторжении договора с требованием вернуть долевые инвестиции.
Банкротство застройщика в 2021 году: новое в законе
Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.
Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.
Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:
- Аккредитует финансовых управляющих
- Оспаривает сделки
- Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
- Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ
Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.
Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения. Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства. Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.
Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.
Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.