Когда квартирантов невозможно выселить даже через суд?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда квартирантов невозможно выселить даже через суд?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
подошел срок окончания договора аренды;
есть иные основания, предусмотренные договором.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
арест продолжительностью до полугода;
тюремное заключение до 1 года;
принудительные работы на тот же срок.
Риелтор объяснил, в каких случаях можно не съезжать с арендуемого жилья
Вечерняя МоскваВечерняя Москва
По словам президента Московской ассоциации риелторов (МАР) Сергея Жидаева, каждый квартирант перед тем, как въехать в арендуемое жилье, заключает с хозяином квадратных метров договор аренды, где каждый должен прописать свои права и обязанности.
— Если, например, в договоре у Петрова и его хозяйки имелся пункт, в котором прописано, что его могут выселить из жилья за шумную вечеринку, и в документе имеются подписи и печати, то ему придется покинуть эту территорию, — сказал Эксперт.
В обратном случае, то есть если соответствующего пункта нет, но арендодатель просит освободить жилье, арендатор вправе обратиться в суд.
— Это повод лишний раз задумать над тем, что договор аренды — необходимость, которая гарантирует ваши права.
Очень часто на практике возникают конфликты между съемщиком и хозяином квартиры, которые предварительно не заключили бумажный договор, а потом выясняется, что, к примеру, с животными заселяться нельзя.
Это провоцирует серьезные споры и людям все-таки приходится покидать квартиру, поскольку право на нее имеет хозяин по закону, — отметил собеседник «Вечерей Москвы».
В свою очередь, юрист Аркадий Лазарев отметил, что любые конфликты разрешаются судом.
— Например, человек заключил договор на год, но уже через месяц его хозяин просит покинуть жилье, потому что ему готовы платить двойную цену, жилец вправе не съезжать и может обращаться с иском в суд за нарушение своих прав, — пояснил Лазарев. — Есть договор, по нему человек имеет право жить год, и никто его не может выгнать.
Собеседник «Вечерней Москвы» отметил, что в обратном случае хозяин должен сделать взаиморасчет за период, который жилец не успел пожить, а последний должен в указанный арендодателем срок покинуть эту Недвижимость.
Юрист рекомендует обговаривать с арендодателем все нюансы аренды жилья по каждому пункту еще до заезда в квартиру или комнату.
Для этого, как заметил Лазарев, лучше все-таки обращаться в риелторские компании, в которых вам смогут пояснить, какие конфликтные ситуации возможны, как их обойти и как правильно составить договор, чтобы он имел юридическую силу.
При этом эксперт советует обращаться в компании, которые давно работают на рынке жилья и имеют положительную репутацию.
