Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Неустойка с застройщика: цена
Многие полагают, что если начать действовать с первого дня просрочки, то сумма компенсации будет слишком мала. Но это не так. Когда происходит взыскание неустойки с застройщика, стоимость рассчитывается до дня подписания акта приема-передачи квартиры.
Размер компенсации для физических лиц составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Иная ставка может быть согласована с дольщиками и прописана в договоре. Сумма начисляется за каждый день просрочки. То есть неустойка с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) начинает рассчитываться со дня, следующего за тем, когда вам должны были передать квартиру. Эта дата указана в договоре.
Итак, неустойка за просрочку застройщика считается следующим образом: стоимость квартиры, оплаченная дольщиком, умножается на количество дней просрочки. Результат снова умножаем на 1/150 ставки рефинансирования.
Обратите внимание, что берется ставка рефинансирования, которая была действительна на момент заключения договора.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Стоит ли судиться с застройщиком?
Стоит или не стоит судиться с застройщиком каждое лицо решает для себя самостоятельно. Для оценки возможных рисков, а также возможных результатов по делу, иногда имеет смысл обратиться за юридической консультацией с учетом конкретных обстоятельств дела.
По складывающейся судебной практике в сфере участия в долевом строительстве, застройщики, как правило, нарушают сроки по договору, размер неустоек при расчете за просрочку достигает, а иногда и превышает, цену по договору. Суды при обоснованности требований, конечно же взыскивают соответствующие суммы (иногда суммы уменьшаются судом), однако решение суда никак не гарантирует выплаты присужденных сумм, поскольку добровольно застройщики редко выплачивают такие суммы, а в ситуации неплатежеспособности должника начинается процедура по его банкротству, которая также не гарантирует получение денег.
В то же время, если застройщик допустил несущественные нарушения, есть все основания для расторжения договора, сумма предъявляемых требований не составляет миллионы рублей и/или застройщик «держится уверенно на плаву», т.е. функционирует, выполняет работы, получает деньги, тогда стоит судиться с таким застройщиком.
ПОМНИТЕ: суды с застройщиками, как и другие судебные споры, не рассматриваются за несколько дней, т.е. суд с застройщиком может продлиться ни один месяц, но это не должно Вас останавливать, если Ваши права нарушены и могут быть восстановлены только судом.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
- Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
- Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
- Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.
Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Неустойка – когда подавать и как считать
- Как самому посчитать неустойку?
Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.
- Какую ключевую ставку применять в расчете?
При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!
- Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!
- Если застройщик прислал акт – подписывать?
Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.
- Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?
Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.
Иск на неустойку на застройщика
Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:
- Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
- В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
- Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
- Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
- Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.
Основания для взыскания
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Обратиться за консультацией через форму.
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
Нововведения 2020 году в Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» больше не позволяют расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика. Для прекращения гражданско-правовых отношений с девелопером, а соответственно для суда с застройщиком, нужно веские основания. Основные из них:
| Срок сдачи дома пропущен | Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже |
| Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых | Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть договор и требовать неустойку |
| Изменение проектной декларации | В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд |
| Рост цены договора | Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению. |
| Отказ застройщика доводить работу до конца | Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор |
| Отказ застройщика выполнять обязательства | Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд |
Это важно знать: Исковое заявление о предоставлении жилого помещения
Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.