Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
Используя вышеописанный алгоритм, Вы способны произвести оформление произведенной перепланировки самостоятельно. Однако, для этого, Вам понадобится уже упомянутое в статье техническое заключение. Наша организация может подготовить его для Вас всего за 5 рабочих дней. Цена – 25 000 рублей. По нашим заключениям с первого раза проходят узаконивание 90% объектов. Мы выполнили более 1000 ТЗК за 13 лет работы. Для заказа просто позвоните нам.
Порядок согласования перепланировки
Статья 26 ЖК РФ регламентирует процедуру проведения перепланировки помещения. Согласно статье 26 ЖК РФ перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (в Санкт-Петербурге — МВК при Администрации района) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник помещения или уполномоченное им лицо (далее «заявитель») в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого помещения представляет:
1) заявление о перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения;
4) технический паспорт перепланируемого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если помещение жилое), занимающих перепланируемое помещение на основании договора социального найма;
6) заключение КГИОП о допустимости проведения перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Обратите внимание:
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других, кроме вышеуказанных документов.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. МВК не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю Решение по вопросу. Решение является документом, на основании которого производится перепланировка помещения.
Последствия самовольной перепланировки
Последствия выполнения самовольной перепланировки помещения регулируются статьей 29 ЖК РФ. Под самовольной понимается перепланировка помещения, произведенная при отсутствии разрешения МВК, или с нарушением проекта перепланировки, представлявшегося в МВК. Самовольно перепланировавшее помещение лицо несет предусмотренную законодательством РФ ответственность. Согласно части 2 статьи 7.21. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольная перепланировка помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Однако, в соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса собственник помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены МВК.
Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный МВК срок, суд по иску районной Администрации в соответствии с частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Подлежит ли уже сделанная перепланировка легализации
Перепланировка помещения заключается в сносе или перемещении существующих внутренних перегородок, увеличении или уменьшении общей и жилой площади. Данные процессы требуют получения соответствующих разрешений и дальнейшего внесения произошедших изменений в техническую документацию на недвижимое имущество.
Внимание! За самовольную перепланировку собственнику жилья грозит наказание, заключающееся в следующем:
- административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП). Плюс потребуется приведение жилой недвижимости в прежнее состояние, на что отводится строго определенный срок. Если собственник не исправит все, по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов. Если в квартире перепланировку сделал наниматель муниципального жилья, то договор с ним расторгается;
- материальная ответственность за причинение имущественного вреда вследствие обрушения конструкций жилого дома, затопления квартир других собственников, а также затрат на устранение других негативных последствий, произошедших в результате незаконной перепланировки.
Кроме того, неузаконенная перепланировка сделает невозможной дальнейшую продажу жилья другим лицам, поэтому каждый собственник жилья должен знать случаи, при которых работы по перепланировке не допускаются:
- нельзя увеличивать помещение кухни или санузла за счет уменьшения больше чем на 25% площади жилых комнат;
- запрещено объединять помещение кухни с другой комнатой при помощи арочного проема, если кухня оборудована газовой плитой. При этом в домах с электроплитами такие изменения проводить можно. Для этого следует оформить необходимые разрешительные документы;
- нельзя сносить стены и межкомнатные перегородки, если они относятся к несущим конструкциям здания;
- запрещено уменьшать диаметр труд водоснабжения и водоотведения, сносить полностью или переносить в другое место домовые инженерные коммуникации: отопительные батареи, вентиляционные каналы и оконные и дверные проемы;
- не допускается перенос санузла, если этажом ниже будут располагаться жилые помещения. Однако в своей двухъярусной квартире такую перепланировку выполнить можно;
- нельзя устанавливать дополнительные радиаторы отопления на балконах и лоджиях, если они будут подключаться к системе централизованного отопления дома. Если квартира оборудована индивидуальной системой отопления, то такие изменения возможны;
- запрещено объединять балкон с пространством жилой комнаты, если соединительная арка будет шире, чем один метр.
Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.
В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.
Когда осуществляется самовольная перепланировка квартиры, с вопросом, как узаконить в 2020 году данную процедуру, следует разобраться заранее. Суд ответит отказом в легализации действий владельца недвижимого имущества, если в процессе работы:
- затронуты общие системы коммуникации;
- нарушена целостность несущих стены;
- ущемлены права остальных жильцов;
- проведено объединение газифицированной кухонной зоны с жилой частью помещения;
- разрушена перегородка между комнатой и балконом (или лоджией) с целью увеличения ее площади;
- один из совершеннолетних собственников жилья был против изменений.
В остальных случаях можно надеяться на удовлетворительное решение суда.
Получается, что многое можно узаконить официально, но для этого требуется очень много времени сил и денег, а на данный момент чаще всего люди не занимаются этой процедурой. А как делали вы ? Делитесь в комментариях.
Каким может быть результат
По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов Жилищная инспекция может вынести одно из двух возможных решений:
- согласовать произведенную перепланировку и выдать соответствующие разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию на жилье и Росреестр,
- отказать в узаконивании произведенного переоборудования.
При этом если будет согласована перепланировка, то собственник квартиры сможет оставить без изменений:
- внутриквартирную не несущую перегородку, которая позволила увеличить площадь кухни за счет коридора,
- переоборудование санузла, в результате чего он стал совмещенным,
- перенос двери, который был произведен во внутренней не несущей перегородке,
- демонтаж ванной, взамен которой установлена душевая кабина.
Внимание! Замена полового покрытия не должна привести к разборке слоев, из которых он состоит, так как это может привести к нарушению проектных уровней звуковой и тепловой изоляции.
Заключение по перепланировке от Жилинспекции
Жилищная инспекция по результатам рассмотрения документов, которые представил собственник перепланированной самовольно квартиры, может принять решение:
- согласовать самовольную перепланировку и оставить жилище в переоборудованном виде,
- отказать в узаконивании произведенных изменений и обязать собственника восстановить квартиру в первоначальное состояние, обозначив для этого конкретный срок.
Если заключение Жилищной инспекции не будет выполнено, или собственник жилья его проигнорирует, то возможно следующее развитие событий:
- жилье собственника выставят на аукцион,
- с нанимателем муниципального жилья договор найма будет расторгнут.
Рекомендации: чтобы избежать ненужных расходов на узаконивание самовольных работ по переоборудованию квартиры, лучше поручить данный вопрос квалифицированному юристу, который в состоянии правильно подготовить аргументированное исковое заявление и отстоять интересы своего клиента в суде.
Решение судебной инстанции является окончательным, и если будет отказано в удовлетворении иска, придется ликвидировать последствия перепланировки квартиры.
Если же исковое заявление будет обосновано положительными заключениями от заинтересованных городских служб, суд его удовлетворит и разрешит узаконивание произведенных изменений жилой площади.
Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения
Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.
Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.
Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:
- снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
- объединение смежных комнат;
- несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
- изменение местоположения инженерных коммуникаций;
- переоснащение вентиляционных каналов;
- подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
- увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
- изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например в ведении МЧС;
- строительство лестниц;
- замена двух и более слоев напольных покрытий;
- строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше;
- изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
- прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
- практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
- соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
- установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
- нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.
Ремонт без нарушения закона. Как узаконить сделанную перепланировку квартиры, чтобы избежать неприятностей?
В последнее время все чаще строительные компании заманивают клиентов объявлениями об услугах «евроремонта» недвижимости с какой угодно перепланировкой: сносом стен, изменением функциональности помещений, монтажом проемов под двери, устройством арок, объединением туалетной и ванной комнат. Большая часть таких исполнителей делают перепланировку, требующую узаконивания в будущем. В основном такие объявления размещаются вследствие незнания или игнорирования требований специальных надзорных инстанций и нормативных документов. Большинство людей проживающих в России пользуются подобными услугами, а потом удивляются, почему нельзя продать квартиру с не узаконенной перепланировкой, не говоря уже об угрозе безопасности здания в целом.
Зачастую проблематично узаконить уже сделанную перепланировку после капитального ремонта. Более того, она нуждается в большом количестве разрешений и соглашений, на что требуется много времени. Такое количество документов необходимо для соблюдения всех норм Жилищного кодекса РФ, чтобы гарантировать законные права жильцов на проживание в безопасном доме.
Для соблюдения всех правил перепланировки, если она уже сделана, в первую очередь нужно обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ). Создать “проект перепланировки квартиры” в специальной организации, которая имеет допуск к проведению проектных работ. Затем данная организация обязана проверить строительные конструкции и одобрить проведенные работы. Компания «2ПРОЕКТОР» разрабатывает и узаконивает проекты перепланировок с 1999 года. Далее вся собранная документация отправляется в Жилищную инспекцию для одобрения и узаконивания уже сделанной перепланировки. Только так можно одобрить перепроектирование квартиры по закону, чтобы избежать неприятностей. Подробная информация о том, что и где оформлять, чтобы соблюсти все формальности, читайте на странице “Как узаконить перепланировку квартиры” – пошаговая инструкция.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.