Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание сделок купли продажи собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статьям 447 и 449 Гражданского кодекса, торги являются одним из способов заключения договора на конкурсной основе с победителем, предложившим наилучшие условия. Торги могут проводиться в разных формах, в том числе конкурса, аукциона и других.
Признание торгов, конкурса, аукциона недействительным
Результат и процедура торгов (в том числе электронных, проводимых в форме конкурса или аукциона) могут быть оспорены заинтересованными лицами в случае нарушения установленных правил их проведения. Признание торгов недействительными автоматически означает признание недействительным договора, заключенного с победителем торгов.
Требование о признании торгов недействительными является неимущественным, поскольку предметом спора будет являться правильность процесса проведения торгов, а не какое-либо имущество. Поэтому госпошлина при подаче исков о недействительности торгов (аукциона, конкурса) уплачивается в размерах, установленных для неимущественных требований в гражданском или арбитражном процессе.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Судебное разрешение споров по договору купли-продажи
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Когда можно говорить о ничтожности
Специалисты, приступая к процедуре признания достигнутых договоренностей недействительными, обращаются к положениям ст.168 ГК. В первом пункте этого правового акта перечислены случаи, когда соглашение, достигнутое сторонами процесса, не оспаривается. Среди оснований для признания соглашение утратившим силу, можно выделить:
- непосредственное участие в подписании договора или соглашения недееспособного лица, включая несовершеннолетних;
- видимость достигнутых договоренностей, то есть, когда даже умысла создать правовые последствия не было, или мнимость;
- наличие явных нарушений существующего законодательства или принципов общественной морали
- в случае совершения сделок с недвижимостью или другим имуществом, она может быть признана утратившей законную силу в случае отсутствия права собственности или наличия обременений.
Срок, отведенный на подачу иска
Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.
Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.
Как проходит судебный процесс
Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:
- на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
- в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
- если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
- когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.
Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.
Разграничение имущественных и неимущественных исков по ГПК и АПК РФ
Как указывалось выше, иски по своему характеру могут быть либо имущественными, либо неимущественными. Первые, в свою очередь, дифференцируются на подлежащие и не подлежащие оценке. В зависимости от категории иска и вычисляется госпошлина за его представление.
Отнесение исковых требований к требованиям, цена которых подлежит установлению, как, собственно, и расчет цены иска, осуществляется согласно ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ. Определение же цены иска в рамках арбитражного процесса производится на основании положений ст. 103 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
ВАЖНО! На основании анализа названных норм права можно отметить существенное различие в подходах АПК и ГПК РФ к разрешению споров о признании права собственности:
- согласно п. 2 ст. 103 АПК РФ госпошлина за такие иски вносится по тарифу как для неимущественных;
- согласно п. 9 ст. 91 ГПК РФ госпошлина за указанные иски исчисляется как для имущественных исков, цену которых можно установить (см. письмо Минфина России от 15.12.2011 № 03-05-04-03/86).
В письме № 03-05-04-03/86также разъясняется, почему иски о признании недействительности сделок, представляемые в суды общей юрисдикции, облагаются госпошлиной, рассчитываемой как для имущественных исков, цена которых подлежит установлению.
Способы расторжения сделки купли-продажи
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно по инициативе одного или обоих субъектов правоотношений по их взаимному согласию либо в судебном порядке.
Когда продавец и покупатель не против расторжения сделки, то заключают соглашение, в том же виде, что и основной договор.
Если одна из сторон не желает прекращать правоотношения, а у инициатора есть веские основания, то оспорить сделку можно в судебном порядке.
С исковым заявлением в суд об оспаривание купли-продажи может обратиться третье лицо, чьи права были нарушены в связи с заключением рассматриваемого соглашения. Например, если супруг продал квартиру без получения согласия жены, то супруга вправе подать иск в судебную инстанцию об отмене договора.
Позиция Минфина России по определению суммы госпошлины
На обозначенную в предыдущем блоке статьи позицию Верховного суда РФ ссылается и Минфин России, давая комментарии относительно расчета госпошлины за представляемые в суды общей юрисдикции требования о признании несоответствующими закону сделок и применении их последствий, обосновывая данные правила исчисления следующим образом:
- иск связывается с правами на имущество, соответственно, является имущественным, и его цена может быть установлена;
- оба требования оцениваются судами как единое, значит, и госпошлина уплачивается одна (см. письмо Минфина России от 24.01.2012 № 03-05-06-03/04).
Приводимые разъяснения касаются сделок не только с недвижимостью, но и с любым другим имуществом, в т. ч. движимым (см. разъяснения Минфина России от 01.06.2012 № 03-05-06-03/49 по вопросу квалификации как недействительной сделки с автомобилем).
Суды общей юрисдикции в основном руководствуются данными разъяснениями при установлении размеров госпошлины за иски о признании недействительными тех или иных сделок (апелляционное определение ВС Респ. Карелия от 24.06.2014 по делу № 33-2430/2014 и т. д.).
Минфином России также был рассмотрен вопрос, как рассчитать госпошлину по иску о признании не соответствующим требованиям закона предварительного договора купли-продажи недвижимости, т. к. он, по сути, еще не порождает имущественных обязательств. Минфин России в письме от 29.03.2013 № 03-05-06-03/10193 пояснил, что иск опять же облагается госпошлиной как для имущественного иска, цена которого может быть исчислена.
Порядок оспаривания договора купли-продажи
Истцу необходимо доказать все обстоятельства, указанные в иске. Так, для доказательства того, что сделка является оспоримой, необходимо указать суду на то, что сделка нарушает закон или иной НПА, является мнимой или притворной и т.д. При предъявлении требования о применении реституции, необходимо предъявить суду доказательства исполнении сделки.
- Иск в суд. В череде действий по оспариванию сделки является обращение заинтересованных лиц в суд. Исковое заявление о признании сделки недействительной часто содержит требования о применении последствий ее недействительности – реституции. Реституция предполагает восстановление имущественного положения сторон в положение, существовавшее до исполнения сделки, признанной недействительной. Так, если продавец передал вещь, но не получил оплату, суд обяжет покупателя вернуть вещь. Если покупатель оплатил вещь, но не получил, продавцу будет необходимо вернуть оплату. Если договор был исполнен сторонами полностью или частично, при применении судом реституции стороны возвращают друг другу полученное при исполнении сделки, признанной недействительной.
- Участие в судебном процессе. Необходимо предоставить суду доказательства всех обстоятельств, на которые ссылается истец.
- Получение решения суда. Исполнять его требования необходимо заручившись доказательствами – актом передачи вещи или платежной квитанцией.
- Исполнительное производство. Судебный пристав-исполнитель, получив заявление и исполнительный документ истца, предупреждает должника о начале исполнительного производства и вскоре начинает применение мер принудительного исполнения судебного акта.
Как составить исковое заявление в суд об оспаривании договора купли-продажи?
Исковое заявлении об оспаривании договора следует подать в суд с соблюдением процессуальных правил подсудности. Иск может быть подан как по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом сделки купли-продажи.
Госпошлина за рассмотрение судом дела об оспаривании договора купли-продажи зависит от цены иска, определенной истцом. Размеры ее установлены подпунктом 1 пункта 1 статьи 333,19 НК РФ При цене иска до 20 000 р. госпошлина составляет 4% от цены иска, но не может быть меньше 400 рублей.
Исковое заявление должно содержать:
- наименование суда
- информацию, позволяющую идентифицировать личность истца
- обстоятельства, ввиду которых сделка является оспоримой и требования о признании сделки недействительной
- обстоятельства, указывающие на ничтожность сделки и требования о применении последствий ее недействительности
Госпошлина районный суд признание сделки недействительной. Госпошлина о признании сделки недействительной. Размер пошлины иска о признании договора недействительным безденежным
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2006 г.
)
Вопрос 4: В каком размере должна быть исчислена государственная пошлина при обращении с иском о признании недействительным договора купли-продажи, дарения, а также о применении последствий недействительности сделки, если истец не заявляет требований о присуждении ему имущества (денежных средств)?
Ответ: Поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации — как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24 января 2012 г. N 03-05-06-03/04
Вопрос: Прошу Вас разъяснить по существу следующий вопрос, связанный с уплатой государственной пошлины при подаче искового заявления в районный суд общей юрисдикции.
Как определить размер государственной пошлины при подаче искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении недействительности ничтожной сделки?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 17 января 2012 г.
по вопросу определения размера государственной пошлины при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки и сообщает.
Верховный Суд Российской Федерации в ответе на вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года разъяснил: поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) — как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
По мнению Департамента, в силу статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной и применение последствий недействительности (ничтожности) сделки является одним требованием. Данная позиция, в частности, подтверждена в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2006 г. по делу N Ф04-5048/2006(26097-А27-16).
Учитывая изложенное, полагаем, что государственная пошлина при подаче физическими лицами в суд общей юрисдикции искового заявления, содержащего требование о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, должна исчисляться в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
Заместитель директора Департамента
Вопрос: Мы обратились в районный суд с исковым заявлением о признании сделки (справки-счет) от 21 июля 2009 года недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Разъяснено, как определить размер госпошлины при подаче физлицом в суд общей юрисдикции искового заявления, содержащего требования о признании сделки с автомобилем недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Госпошлина в этом случае должна исчисляться как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.
Если иск о признании недействительной сделки связан с правами на имущество, подлежащее оценке, то государственную пошлину при подаче таких исков следует уплачивать по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска, в размерах, установленных подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) .
Если иск о признании недействительной сделки связан с правами на имущество, не подлежащее оценке, или связан с неимущественными правами, то государственную пошлину при подаче таких исков следует уплачивать по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера, в размерах, установленных подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Кодекса.
А чем будет истец подтверждать свои требования и какие доводы будет использовать?
Представитель конкурсного управляющего Д.Ф.Ждан поддержал заявление о признании сделки недействительной, основанное на статьях 10, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 61.2 Закона о банкротстве в полном объеме.
Если нет ни одного документа, то нет и оснований для иска. Суд за Вас не будет их собирать.
Есть вопрос к юристу?
Обратиться в суд о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности вам точно надо.Доказывайте что это не ваша подпись, можете самостоятельно заказать экспертизу почерка, но лучше по поручению суда.
В соответствии с НК РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными — 6 000 рублей;
Все верно указали юристы, вот только что делать с подделанной подписью в договоре, так то это ст. 327 УК РФ — Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков, а именно;
1. Подделка удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей, бланков —
Соответственно договор купли-продажи предоставляет право завладения имуществом и является официальным документом, в вашем случае подпись в договоре подделана, а это в любом случае состав преступления предусмотренный ст. 327 УК РФ. Если даже вы подадите иск в суд о признании договора к-п не действительным, суд обязан будет выделить материалы в отдельное производство и направить их в органы дознания для принятия решения. Если даже суд не выделит в отдельное производство материалы и не направит в дознание, то вы как истец, обратитесь в ГИБДД с заявлением о снятии с регистрации транспортного средства и постановке его на учет, на основании выданного вам судебного решения, где будет указанно, что подпись в договоре к-п была поддельная и тогда сотрудники ГИБДД уже будут собирать материал проверки по ст. 327 УК РФ и направлять его в органы дознания для принятия решения.
Поэтому вам нужно подумать хорошо, нужно ли вам привлекать к уголовной ответственности ваше мужа.
Разграничение имущественных и неимущественных исков по ГПК и АПК РФ
Как указывалось выше, иски по своему характеру могут быть либо имущественными, либо неимущественными. Первые, в свою очередь, дифференцируются на подлежащие и не подлежащие оценке. В зависимости от категории иска и вычисляется госпошлина за его представление.
Отнесение исковых требований к требованиям, цена которых подлежит установлению, как, собственно, и расчет цены иска, осуществляется согласно ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ. Определение же цены иска в рамках арбитражного процесса производится на основании положений ст. 103 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Сделка – это любые действия, которые приводят к прекращению, возникновению и изменению отношений, урегулированных нормами права. Сделка может быть как односторонней (составление завещания), так и многосторонней (составление договора).
— обращение в суд первой инстанции с целью признать сделки/договоры недействительными, то есть не создающими последствия для участников правоотношения.
Недействительные сделки можно разделить на:
- недействительные сделки, которые признал такими суд (оспоримые сделки);
- недействительные сделки, которые не могут создать правовых последствий с момента заключения (ничтожные сделки).