Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уязвимость позиций добросовестных приобретателей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При формировании правил этой статьи законодатель исходил из того, что при возникновении каких-то неблаговидных ситуаций нормативные акты должны быть направленными на поддержку социальной справедливости. Конечно, если кто-то купил вещь, собрался ею владеть, но тут узнаёт, что её придется вернуть из-за того, что сделка содержала изначальный порок, о котором он даже не подозревал, то он испытывает трудности и психологический дискомфорт. Однако его потери значительно меньше, чем потери того, у кого вещь вышла из сферы владения незаконным путём, к примеру, в результате преступной активности мошенников.
Почему появляется возможность истребовать имущество у добросовестного приобретателя
Изначально предусматривается, что в таких ситуациях добросовестный приобретатель не терпит никаких потерь, кроме тех, что связаны с возвратом ситуации к её изначальному состоянию, поскольку подразумевается возврат ему всех тех средств, которые оказались затраченными на приобретение вещи.
Рассматриваемая статья охватывает ситуации всего двух видов. Первая связана с тем, что до сделки, связанной с отчуждением имущества в силу купли-продажи, мены или других предусмотренных законом способов, непрерывность прав собственника была нарушена в силу наступления каких-то негативных обстоятельств. Некое другое лицо, отличное от правообладателей, завладело вещью или правами на неё, и совершило сделку с добросовестным покупателем. Вторая с тем, что сам правообладатель является недееспособным, что ему удалось скрыть, или находился в состоянии, когда не мог руководить своими поступками по своей воле в силу каких-то иных причин.
Во всех этих ситуациях спорное имущество выбывает из владения собственника помимо его воли. В данном же контексте речь и идёт о том, что при наличии определенных обстоятельств имущество может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя. Данная ст. 302 ГК РФ устанавливается лишь право легитимного владельца истребовать имущество у приобретателя. Окончательное решение, разумеется, зависит от суда, который должен тщательно исследовать все индивидуальные особенности.
Применение ст. 302 ГК РФ на примере определения ВС РФ
Наиболее ярко позицию ВС РФ в практическом применении положений статьи об истребовании имущества, приобретённого добросовестным лицом, отражает определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015. Его суть сводится к тому, что администрация муниципального образования передала субъекту хозяйственной деятельности в аренду земельный участок. Юридическое лицо заключило договор с другим, в результате чего возник комплекс для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. Это дало предпринимателям основание для того, чтобы обратиться к Администрации МО с заявлением о выкупе участка. Все разрешения у собственников коммерческой недвижимости имелись, поэтому сделка состоялась. После её завершения производственный сельскохозяйственный комплекс был продан, но с земельным участком, который в разы превышал тот, что нужен для нормальной работы объекта.
Приобретателем стал некий Агросервис. Администрации МО это совершенно не понравилось, поэтому был подан иск об отмене сделки. Его удовлетворил арбитражный суд начальной инстанции, но только в части признания недействительными спорных сделок о земельном участке. Саму же собственность у Агросервиса не истребовал, сочтя его добросовестным приобретателем. Суд апелляционной инстанции, куда обратилась Администрация, принял решение о том, что участок подлежит возврату и сослался на положения ст. ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса РФ.
Этим решением остались недовольны предприниматели и дело дошло до ВС РФ. Там же отметили, что апелляционный суд не признал Агросервис добросовестным покупателем с формулировкой о том, что он мог и должен был знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.09.2014 был заключен Администрацией МО и Обществом с нарушением требований земельного законодательства.
В определении ВС РФ было указано, что на основании ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество даже тогда, когда приобретатель является добросовестным. Было процитировано постановления Пленума N 10/22 о том, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем. В итоге ВС РФ отменил все решения судов, кроме самого первого, которое изменил, но оставил в силе.
Судебная коллегия установила, что для отмены изначальной сделки не требовалось признавать Агросервис недобросовестным приобретателем. Никаких норм и положений он не нарушил. Достаточно было признать недействительным только договор купли-продажи участка от 10.09.2014 и отказать в удовлетворении остальных требований.
Нормативное регулирование правоотношений
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой.
Понятие «добросовестный приобретатель недвижимости»
Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.
Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии стал ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения. В случае если покупатель был осведомлен об имеющихся законных препятствиях к отчуждению имущества у продавца, считаться добросовестным приобретателем он не может.
Таким образом, существует два главных критерия, на основании которых приобретатель недвижимости получает статус «добросовестного»:
- первый: покупатель не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело прав его отчуждать;
- второй: покупатель не обладал информацией об отсутствии у продавца прав на законное отчуждение объекта недвижимости, но стремился выяснить все обстоятельства.
Следует понимать, что присутствие этих двух факторов необходимо будет доказать в ходе судебного разбирательства. Тем не менее действующая в стране судебная практика (по аналогии с презумпцией невиновности) признает принцип презумпции добросовестности приобретателя, т. е. считает его добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако по отношению к продавцу также действует данное положение, поэтому и покупатель, и продавец находятся в данной ситуации в равных правах. Кто действительно будет признан добросовестным – должен решить суд.
При принятии решения в пользу приобретателя суд будет рассматривать вопрос о том, проявил ли покупатель должную осторожность при заключении сделки. Здесь будут приниматься во внимание следующие факторы:
- был ли приобретателем произведен осмотр объекта недвижимости перед его покупкой;
- принимались ли необходимые действия для выяснения прав продавца (продавцов) на продажу, проверялась ли юридическая чистота объекта;
- являлась ли заявленная продавцом цена объекта рыночной либо она была гораздо ниже других объектов на рынке;
- имел ли покупатель информацию о присутствии у третьих лиц прав на недвижимость, которую он приобретает.
- например, договор с юридической компанией о проверке «чистоты сделки» будет доказательством вашего желания выяснить все о покупаемом объекте и вашей добросовестности.
Как вы понимаете, все это необходимо будет подтвердить документально.
Признаки сомнительной сделки при покупке жилья
Чтобы не оказаться в положении Смирнова, при покупке квартиры следует обращать внимание на следующие признаки:
- Подозрительно низкая цена – намного меньше, чем у схожих по площади квартир в том же районе. Бывают ситуации, когда продавцу срочно нужны деньги, и он сбавляет цену для скорейшей сделки – но обычно это признак того , что статус квартиры как минимум спорный.
- Недееспособный или несовершеннолетний собственник. Какие бы полномочия ни были у их представителей – почти всегда такая сделка будет опротестована местными органами опеки. И вообще с продажами квартир по доверенности лучше не связываться: кто знает. в каком состоянии доверитель?
- Третьи лица с правами на жильё. Как правило, такими оказываются бывшие супруги и члены семьи, отказавшиеся от приватизации. Единственная мера безопасности тут – проверять весь круг лиц, которые могут заявить свои требования. В случае с бывшими супругами, особенно если имущество после развода не делилось, следует брать от мужа или жены продавца нотариально заверенное согласие на сделку. Полной гарантии это не даст, но если дело дойдёт до суда – такая мера сильно упростит жизнь покупателю.
- Скрытые наследники. Даже если квартира наследовалась по завещанию – могут быть члены семьи, которым полагается обязательная доля – например, иждивенцы умершего. В этом случае надо проверять свидетельства о праве на наследство, а также на использование материнского капитала при первоначальной покупке жилья – дети в этом случае окажутся собственниками доли в квартире.
- Неясность с моментом выписки предыдущих собственников из квартиры. Да, возможна ситуация, когда у них просто ещё не готовы документы на новое жильё. Но если они тянут с выпиской – от сделки лучше отказаться, чтобы не пришлось потом выселять их через суд.
- Приватизированная квартира, в которой на момент приватизации проживали несовершеннолетние. По закону они могут потребовать выделения им доли. Поэтому если квартира находится в доме ещё советской постройки и проходила приватизацию, нужно затребовать архивную выписку из домовой книги и проверить, кто там проживал в тот момент, и каков сейчас статус этих людей.
* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.
Закон 430-ФЗ от 16.12.2019 – изменения 2021
С 1 января 2020 года внесены дополнения и изменения в ГК РФ, касающиеся щепетильного вопроса добросовестности при заключении сделок с недвижимостью.
В частности, пункт 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса, дополнили абзацем, который уточняет, что покупатель недвижимости, опиравшийся на данные из Росреестра (выписки ЕГРН), считается добросовестным приобретателем, пока судом не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение недвижимости у тех лиц, которые выдавали ее за свою собственность.
Дополнилась статья 302 ГК РФ, которая говорит о том, что органам публичной власти дают срок три года, в течении которого они должны истребовать свое имущество, иначе в иске судом будет отказано.
В целом, изменения коснулись понятия добросовестности при покупке недвижимого имущества, у лиц, которым это имущество не принадлежит по праву, а принадлежит государству.
Теперь добросовестный приобретатель не должен доказывать свою добросовестность. А представителям госорганов, при обращении с иском в суд о возврате незаконно отчужденного имущества, следует постараться и доказать, что покупатель знал или должен был знать о мнимости сделки.
Например: Квартира перешла в собственность города после смерти прежнего владельца, так как наследников не осталось. Однако, мошенники по подложным документам оформили наследство на стороннего гражданина, после чего, по договору купли-продажи недвижимость купил добросовестный приобретатель. Сделку зарегистрировали в Росреестре, сведения о правах на имущество нового собственника (добросовестного приобретателя) внесли в ЕГРН.
В итоге, администрация города спохватилась и обратилась в суд об истребовании квартиры из незаконного владения — имеет право. Но бремя доказывания того, как так получилось, что муниципальная власть не уследила за владением, лежит на администрации города. А если с момента регистрации прав добросовестного приобретателя прошло три года – то, суд вовсе отказывает в удовлетворении требований.
При этом добросовестный приобретатель жилого помещения, признается собственником соответствующего жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности.
Таким образом, эти нововведения создают предпосылки для осуществления госорганами должного контроля над выморочным имуществом и принятия своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на недвижимость.
И в то же время, в случае мошеннических действий, публичная власть имеет возможность истребовать по суду свое имущество в течении трех лет.
Когда приобретатель может не возвращать покупку
В некоторых ситуациях добросовестный приобретатель не возвращает покупку (в частности, деньги). Ниже приведен один из таких случаев из судебной российской практики.
Пример! Девятый Арбитражный апелляционный суд вынес постановление от 05 августа 2016 г. № 09АП-32721/2016 об отказе в удовлетворении иска истца — конкурсного управляющего ООО «КФК-Москва» о признании сделки недействительной и об истребовании у ОАО «ВЭБ-лизинг» денег, которые были перечислены ему предприятием-банкротом ООО «КФК-Москва». В этом случае судебный орган признал ответчика по делу ОАО «ВЭБ-лизинг» добросовестным приобретателем.
Не проводят истребование и ценных нижеприведенных бумаг (ст. 147.1, 149.3 ГК РФ):
- на предъявителя;
- ценных именных или ордерных бумаг, которые удостоверяют денежное требование;
- ценных бездокументарных бумаг, которые приобретают на организованных регулярных торгах.
В судебной российской практике бывают случаи продажи квартиры или другого объекта недвижимости лицом, которое не считают владельцем этого имущества (неправомочный продавец). Такое происходит при продаже жилого помещения по недействительной доверенности, или, когда права собственника жилья ограничены залогом, или их оспаривают в суде, и др.
Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества
Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества
То есть, если вторая сторона сделки не предупредила вас о наличии залога или иных препятствий продаже, когда оформлялся соответствующий договор, надо подавать иск обязательно.
В качестве доказательств может послужить соглашение между продавцом и покупателем. Если в нем есть пункт о том, что авто не находится под арестом или в залоге, что на него не наложены иные обременения, с высокой вероятностью суд удовлетворит ходатайство. Законодательно разрешено прекращать залог в пользу истца.
Хотя банк или иная организация, в ведении которой находится в данный момент машина, просто так не согласится ее отдать. Поэтому важно правильно подготовиться к суду.
ТС и паспорт транспортного средства);
- укажите сумму переданных продавцу средств и комплектность приобретенной машины;
- пропишите дату регистрации права собственности на авто через управление ГИБДД, а также получения государственного номерного знака;
- если заключали договор со страховой компанией, сошлитесь и на этот факт;
- если проводили проверки транспорта перед его приобретением, напишите, какие это были мероприятия (изучение реестров с открытым доступом, проверка на угон);
- далее сообщите, в течение какого периода эксплуатировали машину и когда ее изъяли в рамках другого разбирательства;
- укажите, где в данный момент находится транспортное средство (обычно его отправляют на ответственное хранение).
Начинайте искать отсылки на законодательные нормы.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Проанализировав условия вышеуказанных договора купли-продажи земельного участка, обстоятельства, сопутствующие совершению этих сделок, учитывая также отсутствие родственных и дружеских связей между продавцом З*** В.А. и покупателем Ш*** Т.Я.
Бремя доказывания добросовестности приобретения
Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.
Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.
Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.
В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.
Кто такой добросовестный приобретатель недвижимого имущества или движимых вещей?
В ст. 302 ГК РФ указывается, что деньги, а также ценные бумаги НЕ МОГУТ БЫТЬ ИСТРЕБОВАНЫ у добросовестного приобретателя.
Все остальные вещи (в теории) можно истребовать:
- дома, коттеджи, квартиры, комнаты в квартирах, части блокированных домов;
- автомобили, технику, транспортные средства;
- украшения, ювелирные изделия, предметы искусства;
- товары для дома и быта;
- участки земли, производственные комплексы, торговые павильоны, а также многое другое.
Но кто такой добросовестный приобретатель по Гражданскому кодексу? Каким критериям он должен соответствовать? В ч. 1 ст. 302 ГК РФ прямо указывается характеристика.
Добросовестный приобретатель — это лицо, которое соответствует указанным признакам:
- получило имущество от субъекта, который не имел права заключать сделки с ним (будь то юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);
- не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются (к примеру, вам не сообщили о залоге, необходимости получения разрешений и так далее).
Иск о признании добросовестным приобретателем автомобиля — когда он может быть заявлен?
Процедуру признания приобретения добросовестным значительно облегчили положения ГК РФ о залоге имущества. Так, в соответствии с п. 2 ст. 174.1 ГК РФ кредитор не может требовать удовлетворения своих требований за счет добросовестно приобретенного третьим лицом имущества, даже если его нельзя было отчуждать в силу наложенного запрета (ареста). Если приобретатель автомобиля является добросовестным и не мог знать о том, что на автомобиль наложен арест, арест подлежит снятию.
На основании абз. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ добросовестная покупка автомобиля является самостоятельным основанием для прекращения залога, если в таковом находился предмет сделки. Аналогичную позицию излагает Пленум Верховного суда РФ в постановлении «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25 (п. 96).
Что поменяется после вступления в силу нового закона?
Как ранее пояснял глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, закон должен защитить граждан, купивших жилье у мошенников, поскольку до внесения поправок в ГК РФ им не выплачивались никакие компенсации.
Как следует из федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», приобретатель недвижимости, который при ее покупке полагался на данные ЕГРП, признается добросовестным до того момента, пока суд не докажет, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у предыдущего владельца.
В июле 2020 года Госдума также приняла в третьем чтении закон о введении денежной компенсации добросовестным приобретателям. Компенсации будут выплачивать за утрату права собственности на жилое помещение, изъятое у владельцев по решению суда из-за того, что предыдущие сделки с недвижимостью были совершены с нарушениями закона. Выплата будет производиться из государственного бюджета. Размер денежного возмещения может рассчитываться либо исходя из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости недвижимости.
Вопрос-ответ
Вернут ли задаток, если отказаться покупать квартиру?
О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя
Так, в частности, на данный момент Главным управлением МВД Российской Федерации по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять преступных дел в отношении горожан Сочи, которых подозревают в серии мошенничеств с земельными участками. Во время с 2007 по 2009 гг. подозреваемыми были сфабрикованы правоустанавливающие документы на шесть участков в Лазаревском районе г. Сочи общей площадью более 3,3 тыс. квадратный метров. В дальнейшем эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в виде приложений от 1993 и 1994 гг. Как думает следствие, сделать это подозреваемым помогла семидесятилетняя начальница архивного отдела администрации Лазаревского района г. Сочи. После получения из архива заведомо ложных копий постановлений главы администрации района была произведена регистрация участков в ФРС. В следствии мошеннических действий ущерб государству составил более 20 млн рублей.