Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды: особенности, примеры, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Зачем нужно дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в том случае, когда стороны сделки хотят поменять условия, изложенные в основном документе. Распространены следующие причины:
- Изменение суммы арендной платы либо пересмотр графика внесения платежей. Могут поменяться реквизиты для перевода квартплаты либо порядок оплаты коммунальных услуг — например, это действие перекладывается на плечи арендатора. Пункт об изменении суммы за аренду — самый часто встречающийся среди дополнительных соглашений.
- Продление срока договора аренды. Чтобы не заключать новый договор, можно продлить старый, подписав дополнительный документ. Изменений требует лишь один пункт, в котором нужно обозначить новые сроки. Либо можно сделать его бессрочным — в таком случае расторжение будет происходить по обоюдному согласию или по решению суда.
- Появились новые арендаторы, которым нужна регистрация по месту жительства. Если арендатор вступил в брак или у него родился ребёнок, скорее всего, потребуется регистрация. Изменение должно отобразиться в допсоглашении, в котором владелец квартиры разрешит это сделать.
- Изменился собственник жилья. Квартиру могут продать, подарить или вступить в наследство — в этих случаях меняется хозяин арендуемого имущества. Если жильё продолжат сдавать прежним арендаторам, необходимо указать нового владельца. В дополнительном документе будут данные и нового, и старого собственника.
- Досрочное расторжение. При желании собственника и арендатора расторгнуть договор найма по любым причинам требуется заключить дополнительное соглашение. Стороны должны своими подписями подтвердить, что взаимных претензий не имеют. Статья 453 Гражданского кодекса РФ подтверждает: «В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора».
Порядок изменения арендной платы
Изменение любого условия допускается только по общему согласию, если иное не предусматривается самим документом. Обычно в тексте прописывается, что арендодатель берет на себя обязательство о сохранении цены аренды на протяжении всего срока договора.
Если же собственник намерен изменить плату, порядок его действий следующий:
- Сначала арендодатель письменно уведомляет арендатора минимум за 1 месяц до окончания срока договора.
- Арендатор получает документ лично или по почте (заказным письмом) и подтверждает этот факт (например, подписью в уведомлении о вручении письма).
- После этого он должен принять решение и уведомить о нем собственника.
- Если решение положительное, заключается доп. соглашение к договору аренды об изменении цены, в котором прописываются новые условия.
- Если решение отрицательное, граждане или организации расторгают договор, оформляя этот факт также в письменном виде.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
После того как стороны составили, проверили и подписали дополнительное соглашение, встает вопрос о необходимости его регистрации. Документ подлежит государственной регистрации и внесению в Росреестр, если ранее стороны регистрировали основной договор аренды. Согласно ГК РФ в других случаях регистрация дополнительного соглашения не обязательна.
Какие документы нужно предоставить, чтобы соглашение внести в Росреестр:
- заявление, в котором описывается необходимость внесения изменений;
- паспорт гражданина РФ;
- квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (оплачивается в любом банке);
- один экземпляр дополнительного соглашения, который подписан арендатором и арендодателем
Подавать документы на регистрацию имеет право любая из сторон. Основное требование к документам — отсутствие помарок и исправлений. В ряде случаев Росреестр может запросить дополнительные документы — например, свидетельство о регистрации недвижимого имущества.
Обязательные реквизиты
В текст дополнительного соглашения должны быть включены обязательные реквизиты. Они представляют собой информацию, без которой документ будет недействительным.
В начале указывается дата и номер документа. Это подтверждает факт его регистрации. После этого идет информация о сторонах. Здесь отражается не только их наименование, но также сведения о документах, подтверждающих полномочия: паспорт, доверенность на осуществление сделки, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Также необходимо наличие банковских реквизитов сторон. Они должны совпадать с указанными в основном договоре. В противном случае необходимо в соглашении отразить факт их изменения. Завершают перечень обязательных реквизитов подписи сторон и печати, если таковые имеются в наличии. Они должны быть поставлены на тексте соглашения.
Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:
- изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась);
- поменялись условия внесения оплаты;
- изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится;
- появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения;
- владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду;
- стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.
Кроме вышеперечисленных оснований для оформления дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, могут возникнуть и другие, все зависит от ситуации.
Соглашение о продлении срока действия договора
Когда по каким-то причинам обязательство не может быть исполнено в срок, стороны могут заключить соглашение о продлении срока действия договора. Причины могут быть любыми, как объективными, так и субъективными.
Ведь иногда экономически более выгодно и целесообразно изменить срок обязательства и дождаться его исполнения, чем требовать расторжения путем направления претензии или в судебном порядке.
Более того, если речь идет о предпринимательской деятельности, расторжение договора в суде обязательно после прохождения стадии досудебного урегулирования спора, что требует временных и финансовых затрат.
Такой документ может применяться и в длительных правоотношениях между сторонами. Зачем заключать новую сделку, если можно зафиксировать ее продление на новый срок?
Речь в данной статье пойдет исключительно о гражданско-правовых договорах. Процедура пролонгации в трудовых правоотношениях освещена на сайте отдельно.
Пролонгация договора аренды
Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?
При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.
Дополнительное соглашение к договору аренды образец бланк
Иногда приходится вносить изменения в уже оформленные документально условия договора.
Не всегда существует возможность перезаключить соглашение. В таком случае законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оформления с последующим подписанием дополнительного соглашения.
Этот документ позволяет отменить действие некоторых пунктов договора, заменить их на новые, либо внести новые без изменений в предыдущих.
Для арендных соглашений чаще всего приходиться изменять следующие условия:
- Продлевать срок действия арендного соглашения;
- Изменять стоимость арендной платы.
По общепринятым требованиям дополнительные соглашения подписывают те же лица, что и основной договор. Если сторонами-участниками (хотя бы одной из них) является юридическое лицо (организация), то подпись должна быть закреплена соответствующей оригинальной печатью предприятия.
Нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.
Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.
Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.
Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.
Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.
Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.
При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 ГК РФ.
Документ рассматриваемого характера в обязательном порядке должно включать в себя целый ряд самых разных пунктов.
В первую очередь это касается следующего:
- наименование самого документа;
- город, в котором осуществлено составление, а также дата формирования документа;
- наименование сторон;
- в теле самого документа отражается информация по поводу того, в какие именно пункты самого договора требуется внести определенные правки;
- перечень документов, которые должны прилагаться к таковому виду соглашению;
- проставляется подпись сторон с расшифровкой, а также дата.
Опять же если договор аренды или же субаренды, к которому формируется дополнительное соглашение, был зарегистрирован в Росреестре, то необходимо будет обязательно реализовать таковую процедуру и с дополнительным документом.
Данный момент опять же затрагивается в законодательстве. Со всеми тонкостями лучше всего ознакомиться предварительно.
Как составить и его образец
Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.
На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.
Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.
Пример условия основного договора:
4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.
Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).
Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.
После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.
Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).
Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:
- предмет контракта;
- условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
- все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.
Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:
- его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
- прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
- место и дата совершения сделки;
- наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
- формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
- в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
- при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.
Аренда нежилых помещений
Относительно аренды помещения, которое является нежилым, у собственника или администрации города происходит аналогичная ситуация. То есть внесение доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения оформляется похожим образом. Для того чтобы взять в аренду помещение, которое принадлежит городу, необходимо заключить сделку с администрацией, согласно этому документу арендатор должен выполнить несколько важных условий. Стоит заметить, что заключение контрактов с администрацией города касательно аренды помещений является довольно интересным и выгодным. Все же есть некоторые тонкости, с которыми необходимо ознакомиться прежде чем заключать подобные сделки.
Если возникает потребность изменить или исключить некоторые пункты, которые указаны в основном соглашении, например, срок сдачи нежилого помещения. Бывают ситуации, в которых арендатор хочет повысить стоимость аренды, в этом случае нужно ознакомиться с образцом дополнительного соглашения об увеличении арендной платы. В этом случае обе стороны, которые связаны договором должны принять решение, что их устроит. Тогда пункт о зафиксированной плате в самом договоре аренды помещения прекратит действие, это обязательно указывается в дополнительном документе. Условия, согласно которым арендодатель может повысить плату за аренду могут быть прописаны в основном документе, однако даже при таком раскладе необходимо заключать дополнительное соглашение. В нем будет зафиксировано увеличение оплаты за помещение и таким образом изменение примет официальный характер.
Изменения арендной платы
Главным требованием является цена. Документ становится действительным с того момента, когда на нем проставляется цена. Плата из-за различных обстоятельств может измениться. Это случается из-за общего увеличения цен, ремонта и многих других причин. Об изменении платы за аренду арендодателю надо объявить заранее, и это фиксируется в документах.
Из-за изменяющейся цены приходится составлять приложение, и в нем указывается:
• реквизиты документа;
• пункт об изменении цены;
• условия, в которые вписывается изменившаяся стоимость;
• арендатор и арендодатель пишут о своем согласии и проставляют дату.
Размер оплаты разрешается менять ежегодно.
Иногда оплата меняется больше одного раза в год:
• Если ухудшилась возможность пройти к зданию, и из-за этого арендатор теряет часть выручки
• Если из-за ремонтирующейся дороги стало трудно подъезжать к дому
• Если ухудшилось состояние имущества (например, перебои с водой с теплом). В договоре аренды может быть прописан пункт о фиксированной плате за аренду на протяжении всего срока.
Составление подобных приложений избавляет от оформления излишних бумаг, и поэтому удобно для обоих участников.