Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру
Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.
Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.
2
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Советы сторонам сделки
- Получить как можно больше информации о сторонах, участвующих в сделке. Не стесняться спрашивать документы и медицинские справки, так можно составить наиболее точную картину о том человеке, с которым вам предстоит сотрудничать.
- Досконально проверять документацию, по возможности заручиться помощью профессионального юриста.
- Проводить детальный осмотр помещения, коммуникаций и инженерных систем, для получения информации об актуальном состоянии квартиры.
- Сравнить рыночную стоимость недвижимости и сумму, предложенную оценщиком. Если есть серьезные расхождения, стоит обсудить этот вопрос с продавцом.
- Контролируйте все этапы сделки, даже те, где ваше присутствие необязательно, так вы сможете получить наибольшее количество информации о ходе процесса купли-продажи.
Почему продавцу стоит обратить внимание на ипотечный рынок?
До сих пор рассрочка в вопросе приобретения квартиры вызывает настороженность у владельцев жилья, желающих расстаться с ним за соответственное финансовое вознаграждение. Это не удивительно, ведь вместо реальной суммы стоимость своей собственности хозяин недвижимости получает только документ, гарантирующий ее получение в будущем.
У многих возникают сомнения: можно ли доверять добросовестности покупателя или полагаться на обещание финансовой организации? Надо отметить, что опросы, проводимые на эту тему среди населения, выявили положительную тенденцию: свыше 60% благополучно закрытых сделок по ипотеке с частными лицами.
В настоящий момент на рынке недвижимости сложилась непростая обстановка, и, порой, для реализации выставленного на продажу жилья, в особенности дорогого, требуются месяцы и даже годы. Ипотека позволяет существенно быстрее найти покупателя, а правильное оформление сделки позволит продавцу обезопасить себя от неприятных сюрпризов.
Плюсы и минусы сделки для продавца
Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.
Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.
Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:
- Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
- Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
- Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
- Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
- Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.
Минусы процедуры:
- Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
- Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
- Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.
Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.
Риски сделки для продавца
Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.
Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.
Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.
Чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку: Резюме
Как уже говорилось ранее, многие продавцы опасаются, что покупатель квартиры, оформляющий ипотеку, откажется платить по факту завершения соответствующей сделки. Следует отметить, что сама процедура предоставления банком ипотечного займа для финансирования покупки жилья на практике исключает данную угрозу по следующим причинам:
- финансовое учреждение строго контролирует совершаемую сделку на разных этапах;
- зачастую именно банк-кредитор осуществляет продавцу перевод средств;
- помещение средств в ячейку (их перечисление на специально открытый счет в банке) является надежной гарантией их получения продавцом, которому необходимо будет лишь предъявить официальное подтверждение того, что
- собственность была надлежащим образом переоформлена;
- если даже средства по каким-либо причинам не поступят продавцу, он сможет оспорить данную сделку и признать её недействительной на основании норм действующего законодательства (квартира в этом случае будет возвращена продавцу);
- проведение всех расчетов через банк является гарантией того, что оплата сделки продавцу будет произведена исключительно подлинными деньгами (наличные средства, принесенные покупателем, можно проверить непосредственно в финансовом учреждении).
Стоит ли продавать квартиру в ипотеку
Многие представляют продажу квартиры в ипотеку бюрократически сложной, долгой и многоходовой процедурой, вдобавок с надолго отложенным расчётом. Это не так.
Во-первых, как и при обычной сделке, продавец получает деньги в полном объёме напрямую из банка.
Во-вторых, личное присутствие продавца в банке и активное участие в оформлении кредита не требуется.
Для хозяина квартиры продажа в ипотеку отличается от обычной сделки только тремя моментами:
- Нужно показать квартиру оценщику — его услуги оплатит покупатель.
- Дать покупателю копии документов на жильё и дождаться предварительного одобрения банка.
- Открыть счёт, если его нет. На него после подписания договора купли-продажи поступит полная сумма.
После того как покупатель получит одобрение банка, ему дадут гарантийное письмо. В нём прописано, что банк выплатит продавцу деньги (сумму, указанную в договоре купли-продажи (ДКП), за покупку квартиры) после регистрации ДКП.
Сделка оформляется у нотариуса. Единственное отличие — продавец получит расчёт в течение 14 дней после регистрации.
Чтобы банк быстрее перечислил деньги, специалисты советуют оформить ускоренную регистрацию договора купли-продажи. В этом случае покупатель получает расчёт, как правило, в течение 2-3 дней со дня регистрации сделки.
Обременение банка на купленное в ипотеку жильё накладывается после полного расчёта с продавцом.
Продажа в ипотеку: за и против
У продажи жилья в ипотеку есть как плюсы, так и минусы.
К плюсам можно отнести:
— добросовестный покупатель — банк проверяет заёмщика, поэтому риск нарваться на мошенников практически исключён;
— гарантированное получение денег на счёт;
— быстрая продажа — возможность продажи в ипотеку значительно повышает шансы.
Минусы:
— ожидание — заключить сделку в день просмотра (как при оплате наличными) не получится. Оформление займёт как минимум 5–7 дней;
— риск срыва сделки, если банк откажет заёмщику;
— получение денег произойдёт не в день оформления договора.